나이스옥션 법원경매 부산동부 2025타경5317 [1] 부산광역시 해운대구 반여동 OOOOOOOO 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 평진감정 · 평가일 2025.05.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 반산초등학교 북측 인근에 위치하며 주위는 동류의 공동주택, 근린생활시설, 시장 및 점포 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 시내버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

대체로 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형의 토지로서, 주거용(단독주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 약 1미터 폭의 골목도로를 통해 진입가능함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 임.

제시목록 외의 물건

--

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2)철근콘크리트 및 벽돌조 슬래브지붕 4층 건으로,
(사용승인일 : 1992.10.09.)
외벽 : 치장벽돌 마감.
내벽 : 벽지마감 등.
창호 : 샷시창 임.

이용상태

일반건축물 대장상 단독주택으로 이용중이나 임의로 층별로 구분해서 사용중이니 경매진행시 확인하여 주시기 바람.

설비내역

급배수설비, 각종위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미 상 임.
2)기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각
기호1. 토지: 지분매각
대장상 단독주택이나 임의로 층별 호수를 구분하여 사용중.
남측으로 약 1미터 폭으로 골목도로를 통해 진입가능함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 부산동부지원 2025타경5317 (1)

소재지: 부산광역시 해운대구 반여동 1291-912

용도: 다가구주택 (건축물대장상 단독주택이나 임의로 층별 호수 구분 사용 중)

감정가: 108,108,750원

토지면적: 112.00㎡ (약 33.88평)

토지 지분: 56㎡ (약 16.94평) - 토지 지분 매각

건물면적: 158.75㎡ (약 48.03평)

건물 지분: 158.75㎡ - 건물 일괄 매각

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 박OO

건물 사용승인일: 1992년 10월 9일

토지이용계획: 준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

1.2. 입지조건

본건은 부산광역시 해운대구 재송동 소재 반산초등학교 북측 인근에 위치하며, 주위는 동류의 공동주택, 근린생활시설, 시장 및 점포 등으로 형성되어 있습니다.

대체로 남하향의 완경사지를 평탄하게 조성한 세장형 토지이며, 주거용(단독주택) 건부지로 이용 중입니다.

남측으로 약 1미터 폭의 골목도로를 통해 진입 가능하며, 차량 접근은 가능합니다.

인근에 시내버스정류장이 소재하여 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

주변에 상가, 학교, 병원 등이 분포하고 있으며, 주거 환경이 형성된 지역입니다.

혐오시설에 대한 직접적인 언급은 검색되지 않으나, 주변 지역 개발에 따라 공업 지역과의 인접성이 있을 수 있습니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 말소기준권리(토지 등기부상 갑10, 건물 등기부상 을3) 이하 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나, 본 물건에는 매수인에게 인수되는 권리가 존재하므로 면밀한 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황

총 8명의 임차인이 등재되어 있습니다. 이 중 '천혜경' 임차인은 다음과 같은 권리를 가지고 있습니다.

- 임차인: 천혜경

보증금: 10,000,000원 (1차) + 25,000,000원 (2차) = 총 35,000,000원으로 추정됩니다.

전입일자: 2021년 7월 29일

확정일자: 2024년 10월 24일 (2차 보증금)

대항력: 있음

비고: 물건명세서에 따르면 "을구 순위 3번 주택임차권등기(2024.11.1. 등기) 있음. 임차보증금 10,000,000원(1차), 금 25,000,000원(2차) 전입 2021.07.29. 확정일자 2024.10.24. 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함."으로 명시되어 있어, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 기타 임차인 (보증금 및 차임 미상)

- 임차인: T *

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-07-02

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-07-09

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2014-02-28

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인: 문

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2018-04-23

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인: 오

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-01-13

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

- 임차인: 유

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2006-10-30

대항력: 있음

비고: 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 토지 등기부 요약

- 현재 소유권 이전 및 지분 이전 내역이 있으며, 말소기준권리는 2025년 5월 13일 접수된 9번 정인균 지분강제경매 (채권자: 박정선)입니다.

- 등기부 채권 총액은 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 채권자가 아닌 기타 등기 내용을 의미할 수 있습니다.

* 건물 등기부 요약

- 소유권 이전 내역이 있으며, 말소기준권리는 2025년 5월 13일 접수된 8번 강제경매 (채권자: 박정선)입니다.

- 을구 3번 순위로 천혜경의 주택임차권(권리금액: 10,000,000원)이 등기되어 있으며, 말소기준권리보다 선순위이고 '인수'로 명시되어 있습니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 부산광역시 해운대구 반여동에 위치하며, 주변은 주거지역과 근린생활시설이 혼합된 지역입니다.

반산초등학교 인근에 위치하여 학군 수요가 있을 수 있으며, 시장 및 점포들이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

대규모 상업시설이나 업무지구와는 다소 거리가 있으나, 지역 자체의 수요를 기반으로 하는 상권으로 볼 수 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주거 환경

- 반산초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

- 주변에 공동주택, 근린생활시설, 시장, 점포 등이 있어 일상생활에 필요한 시설 이용이 편리합니다.

- 부산 4호선 반여농산물시장역 및 동해선 부산원동역과 인접하여 대중교통 이용이 가능합니다.

- 차량 이용 시 수영강변대로, 번영로, 원동IC 등을 통해 시내 접근성이 좋습니다.

* 편의시설

- 홈플러스 부산반여점이 가까이 있습니다.

- 다양한 병원(가정의학과, 내과, 소아청소년과 등) 및 약국이 주변에 위치하고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 임차인 인수 금액: '천혜경' 임차인의 경우, 배당으로 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수해야 합니다. 현재 등기부상 명시된 임차보증금(1000만원, 2500만원) 합계 3500만원 전액 또는 일부를 인수해야 할 가능성이 있습니다.

* 지분 매각: 토지가 지분(56㎡/112㎡)으로 매각되므로, 나머지 지분권자와의 관계에서 소유권 행사 및 관리에 어려움이 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1992년 사용승인된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 건물 유지보수 및 리모델링에 대한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 건물 용도 및 구분 사용: 건축물대장상 단독주택이나 임의로 층별 호수를 구분하여 사용 중이라는 점은, 향후 건축법이나 부동산 관련 법규 위반 여부 확인이 필요할 수 있습니다.

* 좁은 도로 접근: 남측으로 약 1미터 폭의 골목길로만 진입 가능하다는 점은 차량 통행 및 주정차에 불편을 초래할 수 있습니다.

* 기타 대항력 있는 임차인: 보증금 및 차임이 미상인 임차인들이 다수 존재하므로, 이들로부터 제기될 수 있는 예상치 못한 문제에 대한 주의가 필요합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 부산 해운대구의 주거지역에 위치한 다가구주택으로, 반산초등학교 인근에 자리하고 있어 기본적인 생활 인프라 접근성은 양호합니다. 그러나 '토지 지분 매각'이라는 점과 '대항력 있는 임차인(천혜경)의 보증금 인수'라는 중대한 리스크를 안고 있습니다. 특히, 임차인의 보증금 인수액은 예상보다 클 수 있으며, 토지 지분 매각으로 인해 타 지분권자와의 관계에서 발생할 수 있는 문제들도 신중하게 고려해야 합니다. 건물 연식 또한 상당하여 향후 관리 비용 발생 가능성도 염두에 두어야 합니다. 따라서 철저한 권리 분석과 인수될 임차 보증금, 토지 지분 관련 사항에 대한 면밀한 검토 없이는 투자가 어려울 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

* 해운대구라는 지역적 이점과 주거 밀집 지역 내 입지.

* 재개발 가능성 언급: 반여2‧3동 지역의 주거환경개선지구 해제 및 재개발 추진 관련 뉴스(2023년 11월 30일)가 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력 보유.

* 주변 상권 및 학군 접근성.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 108,108,750원입니다.

'천혜경' 임차인으로부터 인수될 것으로 예상되는 보증금 합계는 최소 35,000,000원입니다.

또한, 토지의 지분 매각(56㎡/112㎡)으로 인한 불확실성과 건물 노후화, 좁은 도로 접근 등의 리스크를 고려할 때, 입찰 시에는 감정가에서 인수 보증금과 이러한 리스크 요인을 충분히 할인하여 신중하게 접근해야 합니다.

예상 입찰가는 '천혜경' 임차인의 보증금 인수분을 제외하고 산정해야 하며, 잠재적 인수 금액 35,000,000원과 토지 지분 매각의 불확실성을 고려하여 감정가의 60% ~ 70% 수준에서 결정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 64,800,000원 ~ 75,600,000원 (인수 보증금 35,000,000원 별도)

이는 인수 보증금 35,000,000원을 제외한 금액 기준이며, 실제 입찰 시에는 더욱 보수적인 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.