나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21996 [1] 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치하는 동래효성해링턴플레이스 104동 10층 1002호로서, 주위는 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도 3,4호선 미남역이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상22층 건물 내 10층 1002호로서,
(사용승인일:2019.05.30)

외벽 : 외장타일 붙임 및 스톤코트 마감, 몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시창임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비 및 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동하향 경사지를 조성한 부정형의 토지로서, 공동주택, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 광대로인 충렬대로, 남동측으로 광대로인 아시아드대로 및 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 제2종일반주거지역(2022-05-04), 방화지구, 제1종지구단위계획구역(2015-04-22)(주택건설사업), 광로3류(폭 40m~50m)(접합), 도시철도(부산지하철3호선)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 상대보호구역(2022-03-01)(온샘초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계 : 미상임.

나. 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부산지방법원 2025타경21996 (1)

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 1838 동래효성해링턴플레이스 104동 10층 1002호

용도: 오피스텔

감정가: 341,000,000원

토지 면적: 10.82㎡ (약 3.27평)

건물 면적: 56.24㎡ (약 17.02평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2019년 5월 30일

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 동래구 온천동 소재 '온샘초등학교' 남측 인근에 위치함.

* 주위 환경: 아파트 단지, 소규모 공동주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준임.

* 교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장과 도시철도 3, 4호선 미남역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

* 도로: 북동측으로 광대로인 충렬대로, 남동측으로 광대로인 아시아드대로 및 남서측으로 폭 약 12미터 내외의 도로와 접하고 있어 접근성이 좋음.

* 토지이용계획: 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역, 광로3류, 도시철도(부산지하철3호선) 저촉, 중로3류, 상대보호구역(온샘초등학교)에 해당함.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2024년 6월 19일 접수된 사하중앙새마을금고의 근저당권(채권액: 165,000,000원)임.

* 인수되는 권리: 토지에 관한 구분지상권 별도등기는 매각 후에도 인수될 수 있으므로, 상세 내용을 확인해야 함.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류(동래세무서장), 임의경매(사하중앙새마을금고) 등은 매각으로 소멸될 예정임.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최광우

* 보증금: 155,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 6월 20일

* 확정일자: 2024년 6월 17일

* 대항력: 없음. 따라서 임차인의 보증금 155,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않음.

1.3. 상권분석

* 본 물건이 소재한 동래구 온천동은 주거 단지와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있음.

* 도시철도 3, 4호선 미남역이 인접해 있어 교통 편의성이 높으며, 이는 오피스텔의 주요 수요층 확보에 긍정적인 요소로 작용함.

* 대로변에 위치하여 가시성이 좋으며, 상업 지역과 주거 지역이 복합적으로 분포하여 다양한 업종의 근린생활시설이 발달해 있어 상권 활성화 가능성이 높음.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 단지 인근에 온샘초등학교가 있어 자녀 교육 환경이 양호함.

* 편의 시설: 주변에 마트, 병원, 은행 등 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수함.

* 주거 환경: 비교적 신축된 아파트 단지와 공동주택이 많아 쾌적한 주거 환경을 조성하고 있음.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 구분지상권 인수 가능성: 물건명세서에 명시된 바와 같이, 토지에 관한 구분지상권 별도등기가 매각으로 소멸되지 않고 인수될 수 있음. 이 부분에 대한 철저한 확인 및 가치 평가가 필요함.

* 임차인 명도: 임차인 최광우는 대항력이 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 실제 명도 진행 시 협조 여부에 따라 시간이 소요될 수 있음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부산광역시 동래구 온천동에 위치한 동래효성해링턴플레이스 오피스텔로, 2019년 5월 준공되어 건물 상태가 양호하며, 미남역 역세권에 자리하여 교통이 편리함. 주변으로 온샘초등학교와 다양한 생활 편의시설이 갖추어져 있어 입지 조건이 우수함. 감정가는 3억 4,100만원이며, 말소기준권리인 근저당 1억 6,500만원을 제외한 후순위 권리들은 매각으로 소멸됨. 또한, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음. 다만, 토지 구분지상권의 인수 가능성은 잠재적 리스크로 작용할 수 있어, 이에 대한 면밀한 검토가 요구됨. 전반적으로 우수한 입지와 시설을 갖추었으나, 현재 부동산 시장 상황 및 유사 물건의 시세를 종합적으로 고려한 신중한 입찰 접근이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 프리미엄: 도시철도 3, 4호선 미남역 도보 이용이 가능한 역세권 입지로, 높은 미래가치 및 임대 수요 기대.

* 신축급 오피스텔: 2019년 준공으로 비교적 최신식 시설을 갖추고 있어 상품성이 우수함.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 마트, 병원 등 다양한 편의시설이 인근에 밀집하여 주거 만족도가 높음.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 외 후순위 권리들은 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확함.

1.8. 예상 입찰가 산정

* 감정가: 341,000,000원

* 말소기준권리(근저당): 165,000,000원

* 인수 보증금(임차인): 0원

* 토지 구분지상권 인수 가능성: 별도 확인 필요 (추가 가치 하락 요인 고려)

최근 부산 지역 오피스텔 시장 동향을 분석한 결과, 동래구 온천동 및 미남역 인근의 유사 오피스텔 시세는 전용면적 기준 평당 약 1,100만원에서 1,300만원 수준으로 형성되어 있습니다. 본건 건물의 전용면적은 56.24㎡(약 17.02평)이므로, 현 시세 기준으로는 약 1억 8,700만원에서 2억 2,100만원 범위로 추정됩니다.

감정가는 3억 4,100만원으로 현 시세 대비 높게 평가되었습니다. 인수되는 권리(토지 구분지상권)의 명확한 가치 평가가 필요하나, 이를 고려하더라도 현재 감정가는 시장 가격과의 괴리가 있는 것으로 판단됩니다.

따라서, 현 시세와 인수 가능성 있는 권리(구분지상권)의 잠재적 위험 요소를 보수적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 245,000,000원 ~ 265,000,000원

상기 예상 입찰가는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 시세 재확인, 그리고 인수 가능한 토지 구분지상권에 대한 정확한 가치 평가 이후 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.