나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52383 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 547-12 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일호감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 ""첨성어린이공원"" 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 제5층 제501호(사용승인일 : 2011.12.15)로서
외벽 : 석재 붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감,
창호 : 플라스틱샷시 2중창호임.

이용상태

""다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 다용도실, 현관 등)""으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 ""세장형""의 토지로 ""다세대주택 건부지""로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약6미터의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기타 임대관계는 미상임.

물건 비고

1.제시외 건물은 건물에 포함하여 평가함
2.신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 장영빈의 승계인)가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 2026.05.26.자로 제출함[임대차보증금반환채권을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에 대하여 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

안산지원 2025타경52383 (1)

1.2. 소재지

경기도 안산시 상록구 일동 547-12 5층501호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

173,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 29.96㎡ (약 9.06평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 면적: 59.65㎡ (약 18.05평)

* 건물 제시외 면적: 10.23㎡ (약 3.10평)

1.6. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.7. 경매 구분

부동산강제경매

1.8. 채권자

주택도시보증공사 (HUG)

1.9. 건축물 정보

* 사용승인일: 2011년 12월 15일

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제5층 제501호

* 용도: 다세대주택 (8세대)

1.10. 토지이용계획

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "첨성어린이공원" 북측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 주택지대로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 상황

본건 건물까지 차량으로의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2025년 5월 15일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 (갑4) 입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 늦은 모든 후순위 권리(갑5 압류 등)는 소멸될 예정입니다.

* 을구에 등기된 장영빈의 주택임차권(을7)은 말소 예정 등기되어 있으며, 보증금 160,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(장영빈의 승계인)

* 보증금: 160,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 10월 25일

* 확정일자: 2021년 9월 23일

* 배당신고일자: 2023년 8월 9일

* 대항력: 없음

3.3. 인수 권리 및 의무

주택도시보증공사(HUG)는 임차권자 장영빈의 승계인으로서, 2026년 5월 26일자로 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서를 제출하였습니다. 이에 따라 매수인은 임대차 보증금 반환 의무를 인수하지 않으며, 인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

주택지대 내에 위치하여 상업시설보다는 주거 기능이 중심을 이룹니다. 다만, 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 주민을 위한 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 시설

* 초등학교: 일동초등학교, 호동초등학교 등 (도보 통학 가능 거리)

* 중학교: 안산중학교, 안산성호중학교 등 (인근 위치)

5.2. 주변 편의 시설

* 공원: 첨성어린이공원 인접 (휴식 및 여가 공간)

* 상업 시설: 지역 내 다수의 근린생활시설(마트, 편의점, 병원, 식당 등)이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 다수의 버스 노선 운행으로 대중교통 이용이 용이합니다.

5.3. 혐오 시설

본건 소재지 주변에서 직접적으로 언급되거나 인근에 위치한 혐오시설은 파악되지 않았습니다. (다만, 안산시 단원구에 소각폐기물류 자원회수시설이 있으나, 본건과는 상당한 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 제시외 건물

감정평가 시 건물에 포함하여 평가되었으나, 공부상 면적 외 별도로 존재하는 제시외 건물(10.23㎡)에 대한 관리가 필요할 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 사항

주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 임차인 관련 리스크는 크게 해소되었으나, 확약서 내용 및 후속 처리 절차를 재확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 위치한 다세대주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 임차인 관련 권리관계가 복잡하였으나, 신청채권자인 주택도시보증공사(HUG)의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인의 부담이 크게 완화되었습니다. 제시외 건물은 감정가에 포함되었으므로, 낙찰 후 관련 사항을 명확히 확인해야 합니다. 전반적으로 권리관계가 명확해져 투자가치가 상승할 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 임차인 관련 인수 부담 소멸

* 일동 택지지구 내 주거지로서의 안정적인 입지

* 주변 생활 편의시설 및 공원 인접으로 인한 쾌적한 주거 환경

* 감정가 대비 시장가치 상승 여력 기대

9. 예상 입찰가

주변 시세 및 건물 면적, 감정가를 종합적으로 고려하여 예상 입찰가를 산정하였습니다. 유사 면적의 최근 매매 사례를 볼 때, 본건 건물 면적(59.65㎡)을 기준으로 평당 약 300만원 내외의 시세가 형성되어 있습니다. 감정가 173,000,000원과 최근 매매 사례(1.33억~1.84억)를 종합적으로 고려하여, 본 건의 인수 보증금이 0원인 점을 감안할 때, 공격적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

* 인근 유사 물건 시세 분석:

* 43.3㎡ (2018년식) 1.33억 (약 307만원/㎡)

* 74.485㎡ (2012년식) 1.84억 (약 247만원/㎡)

* 53.285㎡ (2014년식) 1.65억 (약 310만원/㎡)

* 본건 (59.65㎡, 2011년식)은 53.285㎡보다는 크고 74.485㎡보다는 작으며, 건축 연도는 유사하거나 약간 더 오래되었습니다.

상기 시세와 감정가 173,000,000원, 그리고 낙찰 시 부담이 없는 점을 고려하여, 160,000,000원 을 1차적인 예상 입찰가로 제시합니다. 이는 감정가 대비 약 92% 수준이며, 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.