나이스옥션 법원경매 부산 2025타경21767 [1] 부산광역시 연제구 연산동 1230-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 건화감정 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 ""KT&G부산본부"" 북동측 인근에 위치하며, 부근은
단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 불가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 도시철도1,3호선 ""연산역"" 이
소재하는 바 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

북동하향 완경사지내 사다리형 토지로서, 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남서측으로 폭 약3미터 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지적재조사사업지구(연산4지구 사업완료, 문의:연제구 토지정보과
665-4772)

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미 상
2) 기 타: 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층건으로,
외벽: 타일 및 몰탈위페인팅마감,
내벽: 벽지 마감 등,
창호: 샷시창 구조임.

이용상태

1,2층 '단독주택' 임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비 및 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

1) 구조·규모 및 이용상태
별첨 '지적 및 건물개황도' 및 사진용지 ㉠,㉡ 참고,

2) 감정규모에 미치는 영향
구조·규모 및 용도 등을 고려할 때 사용·수익 및 처분에 미치는 영향은 없을 것으로
판단됨.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임.

2)기 타: 본건 건물은 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 내부확인
이 불가능하여 관련공부 및 외부관찰에 의한 통상적인 상태를 상정하여 평가
하였으므로 경매 진행 및 응찰시 본건 내부의 이용상황 및 관리상태 등에 대
하여 재확인이 요망됨.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 부산지방법원 2025타경21767 (1)

소재지: 부산광역시 연제구 연산동 1230-6

용도: 단독주택

감정가: 386,613,680원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO (한국주택금융공사)

2.2. 면적 및 건물 현황

토지면적: 146.10㎡ (약 44.19평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 149.78㎡ (약 45.30평)

건물 제시외면적: 2.04㎡ (약 0.62평) (매각에 포함)

2.3. 감정가

감정평가액: 386,613,680원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 부산광역시 연제구 연산동 소재 "KT&G부산본부" 북동측 인근에 위치하며, 주변으로는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량의 직접적인 접근은 다소 제한적일 수 있습니다. 다만, 인근에 시내버스 정류장이 소재하며, 도보로 이용 가능한 거리에 도시철도 1, 3호선 "연산역"이 위치하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지는 북동하향의 완경사지에 위치한 사다리형의 토지로서, 현재 단독주택 부지로 이용되고 있습니다.

건물은 시멘트 벽돌조 슬래브지붕 2층 단독주택으로 외벽은 타일 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감 등으로 이루어져 있습니다.

2.4. 도시계획 및 규제

본건 토지는 제2종일반주거지역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 개요

본건의 등기부등본 상 권리 분석 결과, 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.2. 말소기준 권리

말소기준권리는 2021년 4월 16일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권 (채권최고액: 367,000,000원)입니다.

3.3. 임차인 권리 분석

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 20일

* 대항력: 있음

* 인수되는 보증금: 0원

3.4. 인수되는 권리 분석

상기 임차인 이 은 대항력을 갖추고 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며, 권리분석상 인수되는 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 보증금 및 차임이 0원이라 할지라도, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 명도 진행 시 세심한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 시장 동향

제공된 JSON 정보에 따르면, 연산동 일대에서는 다세대 주택 거래가 활발하게 이루어지고 있습니다. 2026년 5월과 7월에 거래된 다세대 주택들의 면적(전용면적 기준 23.69㎡ ~ 53.808㎡) 및 금액(8,500만원 ~ 26,000만원) 정보를 확인할 수 있었습니다.

4.2. 유사 물건 거래 사례 분석

제공된 JSON 데이터는 주로 "다세대" 주택의 거래 사례이며, 본건은 "단독주택"으로 물건의 성격 및 가치 평가 방식에 차이가 있습니다. 따라서 해당 데이터만으로 본건 단독주택의 정확한 시세를 산정하는 데에는 한계가 있습니다. 단독주택은 토지 가치가 중요하게 반영되므로, 다세대 주택의 전용면적당 거래가와는 비교하기 어렵습니다.

4.3. 주변 시세 종합

연산동은 부산의 주요 도심 지역 중 하나로, 연산역을 중심으로 교통 및 상업 인프라가 잘 갖추어져 있습니다. 단독주택의 경우, 토지 면적에 따라 가치 변동성이 크며, 비교적 넓은 토지 면적(146.10㎡)을 보유하고 있어 잠재적 가치가 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 및 생활 시설

인근에 연산역(지하철 1, 3호선)과 버스 정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 주변에 다양한 근린생활시설, 상업시설 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 우수합니다.

5.2. 교육 및 의료 시설

연산동은 다양한 학교와 병원, 편의시설이 잘 갖추어진 지역으로, 기본적인 생활 인프라가 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 권리 리스크

대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있으나, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가적인 부담이 발생할 가능성이 있습니다. 내부 확인이 불가능했던 점을 감안할 때, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 요구됩니다.

6.2. 물리적 리스크

건물 내부 상태에 대한 정확한 확인이 현장 조사 시 불가능했던 점은 주의해야 할 부분입니다. 오랜 기간 관리 상태나 수리 내역 등에 대한 정보 부족으로 인해 예상치 못한 수리 비용이 발생할 수 있습니다. 또한, 차량 접근성이 다소 제한적일 수 있습니다.

6.3. 시장 리스크

제공된 주변 시세 정보가 다세대 주택 위주이므로, 단독주택으로서의 정확한 시장 가치 평가에 어려움이 있습니다. 유사 단독주택 거래 사례를 추가적으로 파악하여 시세 비교를 보완할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 가치 평가

본건은 부산광역시 연제구 연산동의 우수한 입지 조건과 편리한 대중교통망을 갖춘 단독주택입니다. 넓은 토지 면적은 향후 활용 가치를 높일 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 내부 상태 확인 불가 등의 리스크 요인이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 현장 조사가 선행되어야 합니다. 감정가는 386,613,680원으로 책정되었으며, 주변 시세와의 비교 및 현장 상황을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

7.2. 종합 의견

본 물건은 입지 조건이 뛰어나고 대중교통 이용이 편리하다는 장점을 지니고 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차인의 존재, 내부 상태 미확인, 그리고 제공된 시세 정보가 다세대 주택 위주라는 점은 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 요인들을 충분히 고려하여 투자 가치를 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 투자 매력 요소

* 연산역 인근 우수한 입지 및 편리한 교통 환경

* 부산시 주요 도심 지역으로서의 안정적인 수요

* 단독주택으로서의 활용 및 개발 가능성 (토지 면적 기준)

8.2. 잠재적 가치 상승 요인

* 향후 지역 개발 계획 및 재건축/재개발 가능성

* 주변 인프라 확충에 따른 가치 상승 기대

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정 근거

본건의 감정가는 386,613,680원입니다. 등기부상 총 채무액은 367,000,000원이며, 경매는 한국주택금융공사에 의해 개시되었습니다. 제공된 주변 시세 정보(다세대 주택)만으로는 단독주택의 정확한 시장 가치를 판단하기 어렵습니다. 다만, 연산동 일대의 부동산 시장 상황과 본건의 입지, 토지 면적 등을 종합적으로 고려할 때, 감정가 수준에서 경쟁이 이루어질 가능성이 있습니다. 대항력 있는 임차인 및 내부 상태 미확인 등의 리스크를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

9.2. 권장 입찰가 범위

감정가를 기준으로, 보수적으로 접근 시 90% ~ 105% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

권장 입찰가 범위: 350,000,000원 ~ 405,000,000원

(상기 입찰가 범위는 현재 시점에서의 일반적인 분석이며, 실제 경매 참여 시에는 최신 시세 동향, 경쟁 물건, 입찰 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.