나이스옥션 법원경매 밀양 2025타경964 [1] 경상남도 밀양시 삼문동 393-5 신대동무지개빌라 2층 202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 밀양시 삼문동에 소재하는 '밀양고등학교' 남측 인근에 위치하는

신대동무지개발리 제2층 제202호로서, 본건 부근은 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종

근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 제반 교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

[1] 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중

2층 202호로서,

외벽 : 적벽돌치장마감.

창호 : 샷시창 구조임.

이용상태

아파트 단위세대로 이용중임.

설비내역

제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 사다리형 평지로서 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축

분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>임.

공부와의 차이

본건은 집합건물 등기사항전부증명서 및 귀 제시목록상 전유면적과 집합건축물대장(전

유부,갑)상의 전유면적이 서로 상이한바, 본 평가에서는 현황과 일치하는 집합건축물

대장상의 전유면적을 기준으로 면적사정하였는바, 경매 진행시 참고 하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.

기 타 : 본건은 현장조사시 소유자 부재 및 폐문으로 인해 내부확인이 곤란하여 내부

상황 및 이용상태 등은 집합건축물대장, 인근 호수의 이용상황, 외부관찰등에

의한 통상적인 상태에 의거 기재하였으니 경매진행시 유의하시기 바람.

물건 비고

등기사항전부증명서 및 목록상 전유부분 145.79㎡(공용부분의 지하층 24.97㎡ 포함)와 집합건축물대장(전유부,갑)상의 전유부분 120.82㎡가 서로 상이하여 현황과 일치하는 집합건축물대장(전유부,갑)을 기준으로 면적 사정함(감정평가서 참조). 아파트 단위세대로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 밀양지원 2025타경964 (1)

소재지: 경상남도 밀양시 삼문동 393-5 신대동무지개빌라 2층 202호

용도: 아파트

감정가: 126,000,000원

토지면적: 73.50㎡ (약 22.23평)

건물면적: 120.82㎡ (약 36.54평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 입지조건

* 위치: 경상남도 밀양시 삼문동 393-5, 신대동무지개빌라 2층 202호에 소재합니다.

* 주위환경: '밀양고등학교' 남측 인근에 위치하며, 소규모 공동주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 제반 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

* 교통: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 도로: 본건 대지권의 목적인 토지는 북동측으로 노폭 약 7~8m 내외의 도로와 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역입니다.

* 지역적 특성: 최근 밀양 지역의 특정 사건으로 인한 부정적 여론 및 혐오 감정이 확산된 바 있어, 지역 부동산 가치에 잠재적 영향을 미칠 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 7월 13일자 국민은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 박

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1993년 7월 31일

* 대항력: 있음

* 주의사항: 보증금 및 차임이 '0원'으로 명시되어 있으나, 전입일자가 매우 오래되어 대항력 있는 임차인으로 판단됩니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 등기부채권 총액: 450,817,753원

1.4. 상권분석

* 물건지 주변은 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 안정적인 생활권 상권을 형성하고 있습니다.

* 밀양시 생활폐기물 소각시설이 경상남도 밀양시 신생길 53-161에 위치하나, 본건과의 직접적인 거리 및 영향권은 추가 확인이 필요합니다.

* 다만, 과거 발생한 사건으로 인한 지역 전체의 부정적 이미지가 상권 활성화에 장기적으로 영향을 줄 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 2층 202호이며, 외벽은 적벽돌치장 마감, 창호는 샷시창 구조입니다.

* 이용상태: 아파트 단위 세대로 이용 중입니다.

* 설비내역: 제반 위생설비, 급·배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 갖추어져 있습니다.

* 주변 편의시설: 밀양고등학교 인근에 위치하며, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 박 (전입일자 1993-07-31). 보증금 및 차임 0원으로 명시되어 인수되는 금전적 부담은 없으나, 장기 거주로 인한 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 공부와의 면적 차이: 등기사항전부증명서상 전유부분 면적(145.79㎡, 약 44.11평)과 집합건축물대장상 전유부분 면적(120.82㎡, 약 36.54평)이 상이합니다. 본 물건은 현황과 일치하는 집합건축물대장상의 전유부분 면적을 기준으로 평가되었습니다. 등기부상 총면적에는 공용부분(지하층 24.97㎡)이 포함될 수 있습니다.

* 현장 확인 곤란: 소유자 부재 및 폐문으로 내부 확인이 불가능하여, 내부 상태 및 이용 상태는 집합건축물대장, 인근 호수 이용 상황, 외부 관찰 등을 통해 통상적인 기준으로 기재되었습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있습니다.

* 지역 이미지 리스크: 과거 밀양 지역에서 발생한 사건으로 인해 지역 전반에 대한 부정적 인식이 존재하며, 이는 향후 부동산 가치 상승 및 매매에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 밀양시 삼문동에 위치한 아파트 경매 물건으로, 주거환경개선지구 내에 소재하며 대항력 있는 임차인이 존재합니다. 건축물대장과 등기부상 면적 차이가 있어 현황 확인이 중요하며, 임차인 명도 관련 사항을 면밀히 검토해야 합니다. 주변 환경 및 교통 상황은 보통 수준으로 평가되나, 과거 사건으로 인한 지역 이미지 리스크는 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.8. 투자 포인트

* 감정가 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득할 기회.

* 주거지로서의 기본적인 입지 및 편의시설 접근성.

* 단, 지역 이미지 리스크를 충분히 감안한 신중한 접근이 요구됩니다.

1.9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 감정가: 126,000,000원.

* 본 물건은 대항력 있는 임차인, 공부와의 면적 차이, 그리고 지역 이미지와 관련된 잠재적 리스크를 내포하고 있어, 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적인 관점에서 감정가의 70~80% 수준을 고려할 수 있으나, 실제 입찰가는 시장 상황 및 개인의 리스크 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.