나이스옥션 법원경매 통영 2025타경21338 [1] 경상남도 거제시 옥포동 545-45 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화감정 · 평가일 2025.05.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재“옥포초등학교”남측 인근에 위치하며, 주위는
근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 주택 및 상가혼용지대로서, 제반 주위환경은 보
통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 및 출입이 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

본건은 평지 사다리형의 토지로서, ""주상용""건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건은 남측으로 약 8m 폭의 도로와 접하며, 이를 통하여 출입 및 통행이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-03-06)(옥포초등학교)
<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(옥포초등학교병설유치원)<교육환경 보
호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(문화재(보호구역)로부터 300m이내)<문화유
산의 보존 및 활용에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-08-22)(옥포항항만시가지
구역)임.

제시목록 외의 물건

""건물 감정평가요항표"" 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건물로서,
[사용승인일:1984.3.2.]
외 벽 : 몰탈 위 페인트 등 마감
내 벽 : 벽지 및 타일붙임 등 마감
창 호 : 하이샷시 및 알루미늄 창호 등 마감임.

이용상태

본건은 ""근린생활시설 및 위락시설, 주택""으로 이용중임.

설비내역

본건은 제반 급배수 및 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

본건은 별첨“지적 및 건물 개황도, 사진용지”와 같이 부합물 및 종물이 4동 소재함.

㉠ : 판넬조 판넬지붕 단층 (창고) 약 1.15㎡
㉡ : 판넬조 판넬지붕 단층 (다용도실) 약 18㎡
㉢ : 판넬조 판넬지붕 단층 (다용도실) 약 2㎡
㉣ : 조적조 평지붕 단층 (다용도실) 약 6.4㎡

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없 음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.
- [목록1] 지분매각.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 통영지원 2025타경21338 (1)

* 소재지: 경상남도 거제시 옥포동 545-45

* 용도: 근린시설

* 감정가: 457,101,730원

* 토지면적: 352.70㎡ (약 106.7평)

* 토지 지분: 176.35㎡ (약 53.3평)

* 건물면적: 428.22㎡

* 건물 지분: 428.22㎡

* 제시외 건물면적: 55.10㎡ (약 16.7평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 대항력있는임차인, 지분매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록1 지분매각.

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 경상남도 거제시 옥포동 소재 “옥포초등학교” 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 주택 등이 혼재하는 주택 및 상가 혼용지대로서, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 본건까지 차량 접근 및 출입이 용이하며, 제반 교통상황은 보통입니다. 인근에 대중교통 이용이 가능한 시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 인접 도로: 본건은 남측으로 약 8m 폭의 도로와 접하여 차량 및 보행자 통행이 가능합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한: 본건은 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(옥포초등학교, 옥포초등학교병설유치원), 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역(옥포항항만시가지구역) 등 다양한 토지 이용 계획 및 제한이 존재합니다.

* 주변 시설: 옥포초등학교 및 병설유치원이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 옥포항 인근 지역으로 상업 활동이 비교적 활발한 지역으로 파악됩니다. 혐오시설은 반경 내에서 확인되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 토지:

* 말소기준권리: 1997-10-08 접수, 장승포농업협동조합 근저당권 (을1)

* 주요 권리 내역: 총 등기부채권액 530,121,759원. 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등기되었으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 건물:

* 말소기준권리: 2020-08-04 접수, 주식회사새마을금고자산관리회사 근저당권 (을1)

* 주요 권리 내역: 총 등기부채권액 205,121,759원. 다수의 근저당, 가압류, 임의경매 등기되었으며, 모두 말소될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황:

* 대항력 있는 임차인:

* B (BARSANAROSALIE): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2013-06-28, 대항력: 있음. 비록 보증금이 0원으로 기재되어 있으나, '대항력 있음'으로 분류되어 있어 인수 여부 및 법적 검토가 필수적입니다. 금액이 미상인 것과 유사하게 신중한 접근이 요구됩니다.

* 대항력 없는 임차인:

* C (CAMPACHARMAINE): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-06, 대항력: 없음.

* E (ELACIOCHERRYROSE): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-29, 대항력: 없음.

* E (ENCENARESROSELYN): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-12-05, 대항력: 없음.

* O (ORONANMERRYRICA): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-11-06, 대항력: 없음.

* 배 (배연자): 보증금 5,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-10-07, 대항력: 없음.

* 이 (이능주): 보증금 20,000,000원, 차임 1,500,000원, 전입일자 2022-10-13, 대항력: 없음.

* 장 (장유진): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2021-12-15, 대항력: 없음.

* 전 (전윤기): 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입일자 2021-07-09, 배당신고일자 2025-07-04, 대항력: 없음.

* 정 (정민상): 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2023-02-08, 대항력: 없음.

* 인수되는 보증금 합계: 0원 (제시된 정보 기준).

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 거제시 옥포동은 옥포항을 중심으로 한 지역 상업 지구로서, 활발한 상업 활동과 함께 주거 기능이 복합된 지역입니다.

* 수요층: 인근 배후 주거 단지 및 옥포항 이용객, 관광객 등을 잠재적 수요층으로 확보하고 있습니다.

* 업종 적합성: 근린생활시설, 위락시설, 주택 등의 복합 용도로, 다양한 업종의 사업장 운영 및 주거 공간으로 활용 가능합니다. 특히, 옥포초등학교 인근이라는 점은 교육 관련 시설이나 가족 단위 고객을 대상으로 하는 업종에 유리할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육: 옥포초등학교 및 병설유치원이 인접하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 주요 도로망 접근성이 좋고 차량을 이용한 이동이 편리합니다. 대중교통 이용도 가능한 지역입니다.

* 편의시설: 옥포항 인근 상업 지구에 위치하여 각종 편의시설(상점, 식당, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 토지가 절반(176.35㎡/352.70㎡)의 지분으로 매각되므로, 토지 전체 소유권 확보에 제약이 있으며 공유물 분할 등 추가적인 법적 절차가 필요하거나 소유권 행사에 제한이 있을 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: B (보증금 0원, 차임 0원) 임차인의 존재로 인해 법적 검토 및 잠재적 분쟁 소지를 고려해야 합니다.

* 제시외 건물: 55.10㎡의 제시외 건물이 매각에 포함되어 있어, 철거 또는 명도 관련 추가적인 관리 및 비용이 발생할 수 있습니다.

* 복합 용도 및 토지 이용 제한: 건물이 근린생활시설, 위락시설, 주택 등 복합 용도로 이용 중이며, 토지 역시 일반상업지역, 역사문화환경보존지역 등 다수의 제한 사항이 존재하여 향후 건축 행위나 운영에 제약이 따를 수 있습니다.

1.6. 종합의견

본 물건은 거제시 옥포동의 핵심 상업지구에 위치하며, 옥포항 주변의 발전 가능성과 배후 주거 수요를 갖춘 부동산입니다. 그러나 토지 지분 매각이라는 특수한 물건 권리 관계와 대항력 있는 임차인의 존재는 본건의 가장 중요한 리스크 요인으로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 더불어 현장 조사를 통한 면밀한 검토가 필수적입니다. 제시외 건물 및 다양한 토지 이용 제한 사항 또한 고려해야 할 부분입니다.

1.7. 투자포인트

* 거제시 옥포동 지역의 성장 잠재력 및 옥포항 상권의 활성화 기대.

* 근린생활시설 및 주택 등 복합 용도를 통한 다양한 수익 창출 가능성.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 유리한 조건으로 부동산을 취득할 기회.

1.8. 예상입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보에 따른 인수 보증금(0원)을 제외하고, 감정가, 유사 물건의 실거래가, 건물 및 토지의 현 상태, 향후 수익성 예측, 그리고 지분 매각 및 대항력 있는 임차인 존재 등 제반 리스크를 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사를 통한 건물 상태 확인, 임차인과의 협의, 주변 상권 및 부동산 시장에 대한 심층적인 분석이 반드시 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.