나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41847 [1] 경기도 안성시 고삼면 봉산리 152-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 고삼면 봉산리 소재 ""꽃뫼마을 마을회관"" 북측 근거리에 위치하며,
본건 주변은 전원주택, 근린생활시설, 저수지, 임야 등이 혼재된 지대로서 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

·본건까지 차량접근 가능하며 대중교통 이용의 편의성 등은 불편해보임.

형태 및 이용상태

·봉산리 152-1 : 사다리형, 완경사로서 조사일 현재 ""건부지(단독주택)""로 이용중임.
·봉산리 152-3 : 부정형, 완경사로서 조사일 현재 ""도로""로 이용중임.

인접 도로상태

·공히 본건 남측에서 노폭 약4m내외 정도의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

·공히 농림지역,
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
농업보호구역<농지법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
중점경관관리구역.

제시목록 외의 물건

-.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

· 임대관계는 미상임.

· 경매 진행시 인접지와의 경계를 확인하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-.목구조 목구조지붕 단층의 건물로서
· 외벽 : 세라믹사이딩 등 마감.(별지 사진 참조)
· 내벽 : 도배, 타일 등 마감.
· 창호 : 샤시창호임.(사용승인일 : 2018.08.24)

이용상태

-.조사일 현재 단독주택으로 이용중임.
-.거주인의 부재, 폐문 등의 사유로 내부조사를 못하였으므로 경매진행시 참고바랍니다.

설비내역

-.기본적인 급·배수설비, 위생설비, LPG가스에 의한 난방시설 등이 설비되어 있음.

부합물 및 종물

-.명세표상의 (ㄱ), (ㄴ), (ㄷ)이 소재하는 바, 규격, 소유자 등을 확인하시기 바람.
-.제시외 물건에 대한 구조, 명칭, 수량 등은 목측에 의한 개략적인 것이므로 경매에 참고바람.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 평택지원 2025타경41847 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 울산수산업협동조합

* 소재지: 경기도 안성시 고삼면 봉산리 152-1 (신주소: 삼은길 57-4)

* 토지 면적: 849.00㎡ (약 256.82평)

* 토지 지분 면적: 718.3268㎡ (약 217.31평)

* 건물 면적: 61.64㎡ (약 18.65평)

* 건물 지분 면적: 61.64㎡ (약 18.65평)

* 건물 제시외 면적: 108.00㎡ (약 32.67평)

* 용도: 단독주택

* 감정가: 373,871,080원

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 특수물건 정보: 공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안성시 고삼면 봉산리 소재 "꽃뫼마을 마을회관" 북측 근거리에 위치하며, 주변은 전원주택, 근린생활시설, 저수지, 임야 등이 혼재된 지역으로, 주변 환경은 보통 수준임.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근은 가능하나, 대중교통 이용 편의성은 낮은 편임.

* 토지 현황:

* 봉산리 152-1: 사다리형, 완경사로서 건부지(단독주택)로 이용 중임.

* 봉산리 152-3: 부정형, 완경사로서 도로로 이용 중임.

* 인접 도로 상태: 남측에서 노폭 약 4m 내외의 포장도로와 각각 접함.

* 토지 이용계획 및 제한 상태: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 7월 29일 접수된 울산수산업협동조합의 근저당권 (을3).

* 경매개시결정: 2025년 5월 1일 접수된 울산수산업협동조합의 임의경매 (갑5).

* 등기부채권 총액: 834,000,000원.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리사항 없음.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 조사일 현재 미상임. (주의: 임대차 관계를 면밀히 조사해야 함)

4. 상권분석

* 본 물건은 전원주택, 근린생활시설, 저수지, 임야 등이 혼재된 지역에 위치하며, 상업적 활동보다는 전원생활을 위한 주거지로서의 가치가 높음.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 소규모 근린생활시설이 산재할 것으로 예상됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 인근 근린생활시설 이용 가능. 다만, 종합적인 편의시설 이용을 위해서는 차량을 이용한 이동이 필요할 수 있음.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나 대중교통 불편.

* 환경: 저수지, 임야 등 자연환경 인접.

* 혐오시설: 안성시 지역 전반적으로 혐오시설 설치에 대한 주민들의 우려가 존재하며, 일부 지역에서 관련 이슈가 제기된 바 있음. 단, 본건 물건지 인근 봉산리에 특정 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않음.

6. 잠재적 리스크

* 제시외 건물: 108.00㎡(약 32.67평)의 제시외 건물이 존재하며, 이에 대한 법적 지위 및 처리 방안 확인이 필요함.

* 내부 조사 제한: 거주인 부재, 폐문으로 인한 내부 조사 불가. 경매 진행 시 내부 상태 확인이 필수적임.

* 토지 이용 제한: 농림지역, 가축사육제한구역, 농업보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 각종 개발 제한으로 인해 건축 및 토지 활용에 제약이 따름.

* 대중교통 불편: 차량 없이는 생활 편의성이 저하될 수 있음.

* 토지 경계 불명확 가능성: 인접지와의 경계 확인 필요.

* 부합물/종물: 명세표상의 부합물 및 종물 (ㄱ, ㄴ, ㄷ)에 대한 규격, 소유자 등 확인 필요.

7. 종합 의견

* 안성시 고삼면의 전원주택 단지 내에 위치한 단독주택으로, 넓은 토지 면적과 비교적 신축 건물(2018년 사용승인)이 장점입니다.

* 하지만, 상당한 면적의 제시외 건물 존재, 각종 토지 이용 제한, 대중교통 불편 등 고려해야 할 단점도 명확합니다.

* 권리관계는 말소기준권리 이하 모두 소멸될 것으로 예상되나, 채권 총액이 감정가를 크게 상회하고 있어 입찰 경쟁률이나 낙찰가율에 영향을 줄 수 있습니다.

* 매각 후에도 해결해야 할 제시외 건물 문제, 현장 확인이 어려운 내부 상태 등 추가적인 확인 및 조사가 필요한 물건입니다.

* 주변 시세는 유사한 규모의 토지와 주택이 약 2억 원에서 2억 5천만 원대에 거래된 사례가 있으나, 본건의 감정가는 약 3억 7천만 원으로 더 높은 편입니다. 이는 넓은 토지 면적과 신축 건물을 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적 활용 가능성: 849.00㎡(약 257평)의 토지는 향후 증축이나 별도 시설 설치 등 다양한 활용 가능성을 제공 (단, 토지 이용 계획 확인 필수).

* 신축 건물: 2018년에 사용승인된 주택으로, 즉시 거주 또는 임대가 가능할 수 있음.

* 전원생활 적합지: 조용하고 자연 친화적인 환경을 선호하는 투자자에게 매력적일 수 있음.

* 제시외 건물 활용: 포함된 제시외 건물(108㎡)을 리모델링하거나 별도 용도로 활용하여 부가 가치 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건은 감정가 373,871,080원으로 평가되었습니다.

* 건물 자체는 2018년에 사용 승인되었으나, 제시외 건물 108㎡가 포함되어 있어 실제 활용 면적은 더 넓습니다.

* 토지 이용 제한(농림지역, 성장관리권역 등)이 있어 개발 행위에 제약이 있으며, 대중교통 접근성이 떨어지는 점은 가격에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

* 채권 총액이 8억 3천 4백만 원에 달하는 점은 본 물건의 시세나 법적 상태에 대한 추가적인 의문점을 제기합니다.

* 주변 유사 물건 시세가 약 2억 원대에서 2억 5천만 원대인 점을 고려할 때, 본건의 감정가 3억 7천만 원은 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 하지만 이는 넓은 토지 면적(849㎡)과 2018년식 건물, 그리고 108㎡의 제시외 건물을 종합적으로 반영한 결과일 수 있습니다.

* 제시외 건물의 활용 가치 및 철거 비용, 토지 이용 제한으로 인한 개발 가능성 등을 신중히 고려해야 합니다.

* 잠재적 리스크와 주변 시세와의 괴리를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서 예상 입찰가는 감정가의 80~90% 수준인 300,000,000원에서 340,000,000원 사이로 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 시세 분석을 통해 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.