나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11441 [1] 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2 진영썬빌 102동 4층403호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 무진감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리 소재 ""진영대흥초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 운행 상황 등을 고려시 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 아스팔트싱글지붕 5층건 내 4층 403호로서, 일반적 현황은
외 벽 : 석재 및 드라이비트 마감,
내 벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
창 호 : 샷시창호 입니다.

이용상태

연립주택(건축물현황도상 방2, 거실, 욕실, 현관 등)으로 이용중입니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 기호(1),(2)는 2필 일단의 완경사지내 대체로 자체지반 평탄하게 조성된 부정형의 토지로서, 연립주택부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 구분건물 대지권의 목적인 토지 남측으로 노폭 약4m내외의 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법> 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타 :
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.

②본건의 현장조사시 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상태 등의 내부확인이 곤란하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 평가하였으니 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 사건 정보

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11441 (1)

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 거창축산업협동조합 (등기부등본상 확인)

1.2. 부동산 정보

* 소재지: 경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2, 진영썬빌 102동 4층 403호

* 용도: 연립주택

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 아스팔트싱글지붕, 5층 건물 내 4층

* 건물 면적: 57.46㎡ (약 17.38평) (전용면적 기준)

* 토지 면적: 46.38㎡ (약 13.96평) (토지/건물 일괄 매각)

* 건축물 사용승인일: 2016년 5월 20일

1.3. 감정가 및 매각 대상

* 감정가: 140,000,000원

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

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2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경상남도 김해시 진영읍 진영리에 소재하며, 진영대흥초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 공동주택 및 단독주택 등으로 형성되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 이용 상황을 고려할 때 전반적인 교통 사정은 보통 수준입니다.

* 남측으로 노폭 약 4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역에 해당합니다.

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역 (모든 축종 제한 지역)입니다.

* 물환경보전법에 따른 배출시설 설치 제한 지역입니다.

3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2022년 8월 9일 접수된 거창축산업협동조합의 근저당권(102,000,000원)입니다.

* 본 매각으로 인해 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 태양종합건설주식회사 소유권보존 (2016-06-08)

* 거창축산업협동조합 근저당권 (2022-08-09)

* 신용보증기금 가압류 (2025-03-26)

* 거창 임의경매 개시결정 (2025-05-12)

* 창원세무서장 압류 (2025-05-22)

3.2. 인수 권리

* 매각으로 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자가 별도로 인수해야 할 권리는 없습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 하

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 420,000원

* 전입일자: 2024년 8월 30일

* 확정일자: 2024년 8월 20일

* 배당신고일자: 2025년 7월 23일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 20,000,000원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

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* 본건은 김해시 진영읍의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변에 진영대흥초등학교가 인접해 있어 학군 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 단독주택 및 공동주택이 혼재된 지역으로, 지역 주민을 대상으로 하는 근린 상권이 형성되어 있습니다.

* 대규모 상업 시설보다는 생활 편의를 위한 소규모 상가 및 마트 등이 분포할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

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5.1. 교육시설

* 진영대흥초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 주변 상권 내 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

* 정확한 편의시설 접근성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.3. 주변 환경

* 공동주택 및 단독주택 위주의 주거 지역으로, 비교적 조용한 주거 환경을 제공합니다.

* 도시지역, 제2종일반주거지역으로 일반적인 주거 기능을 지원합니다.

6. 잠재적 리스크

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6.1. 명도

* 임차인 하 씨는 대항력이 없으므로 법적으로는 명도 대상입니다.

* 그러나 점유 사용 중이므로, 명도 과정에서 협의 또는 강제 집행이 필요할 수 있으며, 이에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 상태

* 감정평가 당시 이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 내부 구조 및 이용 상태 확인이 어려워 인근 유사 물건을 참고하여 평가되었습니다.

* 실제 내부 상태는 현장 방문을 통해 반드시 확인해야 하며, 수리 또는 보수가 필요한 경우 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 혐오시설

* 현재 검색 결과, 본건 소재지(경상남도 김해시 진영읍 진영리 477-2) 주변에서 직접적인 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 김해시 진영·본산리 준공업지역 일대에서 악취 민원이 지속되어 악취관리지역 지정을 추진한 사례가 있으며, 김해시자원순환시설(소각시설 등)이 위치하고 있습니다. 해당 시설들이 본건에 미치는 영향은 거리 및 방향에 따라 다를 수 있으므로, 현장 확인 시 주변 환경을 면밀히 살펴보시는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

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* 본건은 경상남도 김해시 진영읍에 위치한 연립주택으로, 비교적 신축(2016년 사용승인)이며 권리 관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적은 물건입니다.

* 진영대흥초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 양호하며, 주거 지역으로서 기본적인 생활 편의 시설 접근성도 갖추고 있습니다.

* 다만, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없으나 명도 과정에서 시간과 비용이 소요될 수 있다는 점, 그리고 감정가 대비 주변 실거래가와의 괴리감이 존재한다는 점은 입찰 전 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

8.

9.

* 신축 건물 (2016년 사용승인)으로 내부 상태 및 유지보수가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 분석이 매우 깔끔한 물건입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 인수 보증금이 0원입니다.

* 진영대흥초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 위치하여 장기 보유 시 가치 상승 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

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* 감정가: 140,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 최근 매매 사례로 제시된 '기건그린빌라'(2001년 건축, 74.29㎡)는 2025년 10월 50,000,000원에, '대주빌라'(1995년 건축, 64.05㎡)는 2026년 7월 37,000,000원에 거래되었습니다.

* 본건(2016년 건축, 57.46㎡)의 감정가 140,000,000원과 비교 시, 제시된 주변 거래가들은 건축 연도 및 면적 차이를 감안하더라도 상당한 가격 차이를 보입니다.

* 본건은 제시된 비교 사례들보다 건축 연도가 훨씬 최신(2016년)이므로, 감정가 140,000,000원은 시장 상황에 따라 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

* 리스크 요인:

* 명도 가능성: 임차인 점유로 인한 명도 협의 또는 강제집행 가능성 (비용 및 시간 소요).

* 내부 상태: 미확인 내부 상태로 인한 추가 수리 비용 발생 가능성.

* 주변 지역의 악취 관련 이슈 가능성 (직접적인 혐오 시설은 확인되지 않음).

* 권리 분석상 인수 금액이 0원이므로, 감정가 140,000,000원을 기준으로 하되, 주변 시세 및 상기 리스크 요인을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 예상 입찰가: 110,000,000원 ~ 130,000,000원 (감정가 대비 약 79% ~ 93%)

* 이 범위는 명도 및 수리 비용, 주변 시세와의 괴리감 등을 고려한 보수적인 제안이며, 실제 입찰가는 현장 조사 결과, 경매 참여 경쟁 정도, 투자 목적 등에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.