나이스옥션 법원경매 창원 2025타경11460 [1] 경상남도 김해시 삼계동 1439-1 화정마을부영아파트 104동 15층1504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일우감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '삼계중학교' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음.

교통상황

단지 내 차량 출입 가능하며, 일반적인 대중교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식조 경량철골트러스위금속기와잇기지붕 18층 건내 15층 1504호로서,
외 벽 : 모르타르 위 페인팅 마감.
내 벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일붙임.
창 호 : 새시창호 구조임.

이용상태

공동주택(아파트)으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 소화전 설비, 승강기 및 도시가스설비 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 대지권의 목적인 토지는 완경사지대에 위치한 사다리형 토지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 남서측으로 각각 왕복 4차선의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2008-10-30), 지구단위계획구역(공동), 지구단위계획구역
(북부지구), 중로1류(폭 20m~25m)(1-22)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)
가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-09-18)<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계:미상임.
2)기 타:현장조사시 폐문부재로 정확한 내부확인이 곤란하여, 탐문조사내용,
외부조사사항 등에 의한 통상적인 상태를 기준으로 하여 평가하였는
바, 경매 입찰전 내부 이용상황 및 관리상태 등을 재확인 하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 창원지방법원 2025타경11460 (1)

* 소재지: 경상남도 김해시 삼계동 1439-1 화정마을부영아파트 104동 15층 1504호

* 용도: 아파트

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO (한국자산관리공사)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 정보

* 토지면적: 46.37㎡ (약 14.03평)

* 토지지분: 46.3684㎡ (약 14.03평)

* 건물면적: 84.98㎡ (약 25.71평)

* 건물지분: 84.9814㎡ (약 25.71평)

* 토지/건물 일괄매각 대상

1.3. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트벽식조 경량철골트러스 위 금속기와잇기 지붕, 18층 건물 내 15층

* 외벽: 모르타르 위 페인팅 마감

* 내벽 및 천정: 벽지 및 일부 타일 붙임

* 창호: 새시창호

* 준공일: 2003년 6월 25일

* 총세대수: 612세대 (화정마을1단지 부영아파트 기준)

1.4. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 186,000,000원

* 총 채무액 (등기부 기준): 278,697,708원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 지상권 개요 언급되나, 권리 존치 여부는 불명확)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경상남도 김해시 삼계동 소재 '삼계중학교' 남동측 인근에 위치

* 주변은 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있음

* 아파트 단지명: 화정마을1단지 부영아파트 (부영5차)

2.2. 교통 상황

* 단지 내 차량 출입 가능

* 일반적인 대중교통 사정은 보통 수준

* 북측 및 남서측으로 각각 왕복 4차선의 도로와 접함

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제3종일반주거지역

* 지구단위계획구역 (공동, 북부지구)

* 중로1류 (폭 20m~25m) 도로 접합

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 변동: 주식회사 부영(보존) -> 박부길(이전) -> 유순남(증여)

* 주요 권리 사항:

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2015.09.17. / 180,000,000원)

* 이후 설정된 모든 권리 (근저당, 가압류)는 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸됨

* 낙찰자는 등기부상의 권리 부담 없이 소유권을 취득할 수 있음

3.2. 임차인 현황

* 임대관계: 미상임 (내부 확인 곤란)

* 인수 보증금 합계: 0원 [cite: supplied]

* 주의: 임대차 관계가 명확히 파악되지 않았으므로, 현장 방문 시 반드시 재확인 필요. 다만, 명시된 인수 보증금은 없으므로 대항력 있는 임차인이 인수될 가능성은 낮음.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 여부

* 말소기준권리: 한국자산관리공사 근저당 (2015.09.17.)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 해당 권리보다 선순위 권리를 제외한 모든 권리가 소멸됨.

* 매각으로 인해 인수되는 권리: 명시적으로 인수되는 권리는 없음.

4. 상권분석

4.1. 주변 시설

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 단지 주변으로 근린생활시설이 발달해 있어 기본적인 상업시설 이용이 편리할 것으로 예상됨.

* 인근에 삼계중학교 등 교육 시설이 위치하여 주거 환경이 양호함.

* 김해시 삼계동은 주거지역으로 형성되어 있으며, 대규모 아파트 단지가 밀집한 지역임.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 내 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등 복리시설 완비

* 단지 내 및 주변으로 소규모 상점, 병원, 은행 등 근린생활시설 이용 가능

5.2. 교육시설

* 삼계중학교가 인근에 위치

* 초등학교, 고등학교 등 추가 교육 시설 이용 가능

5.3. 기타 생활 편의

* 주차: 지상 3대, 지하 32대 (총 430대 수용 가능)

* 도시가스 개별난방

* 승강기 설치

* 복리시설: 공동주택 외 제1종근린생활시설/제2종근린생활시설이 복합된 건물

6. 잠재적 리스크

6.1. 현장 조사 제한

* 감정평가 시점에 폐문부재로 인해 내부 이용상황 및 관리상태 확인이 곤란했음.

* 경매 입찰 전 내부 상태, 하자 여부 등을 반드시 재확인해야 함.

6.2. 임대 관계 미확인

* 임대차 관계가 미상으로, 현장 확인이 필수적임. (단, 인수 보증금 0원으로 대항력 있는 임차인 인수 가능성은 낮음)

6.3. 건축 연도 및 관리 상태

* 2003년 준공으로 비교적 오래된 건물에 속함.

* 전반적인 관리 상태 및 유지보수 필요 여부 확인 필요.

7. 종합 의견

본건은 경상남도 김해시 삼계동에 위치한 화정마을1단지 부영아파트 104동 15층 1504호로, 주변 학교 및 근린생활시설과의 접근성이 양호한 입지를 갖추고 있습니다. 철근콘크리트 구조의 아파트로 기본적인 주거 편의 시설을 갖추고 있으며, 2003년 준공되었으나 15층의 로얄층이라는 장점이 있습니다. 등기부상 모든 권리는 말소기준권리인 한국자산관리공사의 근저당보다 후순위로, 매각으로 인해 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 승계하게 됩니다. 임대차 관계가 미상이지만, 인수 보증금이 없어 대항력 있는 임차인이 인수될 위험은 낮은 편입니다. 다만, 현장 조사 당시 내부 확인이 제한적이었던 점을 감안하여, 입찰 전 반드시 내부 상태 및 관리 상태를 철저히 점검하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 로얄층(15층)에 위치하여 조망 및 일조량이 우수할 것으로 기대됨.

* 말소기준권리보다 후순위 권리만 존재하여 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자 가능.

* 주변의 우수한 학군 및 편의시설로 안정적인 수요 기대.

* 전용면적 84.98㎡ (약 25.7평)으로 실수요자 및 투자자 모두에게 적합한 면적.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

* 본건과 동일한 화정마을1단지 부영아파트(전용 84.98㎡)의 최근 실거래가는 다음과 같습니다.

* 2026년 6월 2일, 11층: 22,500만원

* 2026년 6월 6일, 8층: 17,700만원

* 2026년 6월 13일, 9층: 17,000만원

* 최근 거래 사례를 볼 때, 층수에 따라 가격 편차가 크게 나타나고 있습니다. 11층의 경우 22,500만원에 거래되었으나, 8층과 9층은 17,000만원 ~ 17,700만원 수준입니다.

* 본건은 15층으로 고층부에 해당하여, 11층 거래 사례와 유사하거나 더 높은 가격대를 형성할 가능성이 있습니다.

* 감정가는 186,000,000원입니다.

9.2. 권리 분석 기반 예상가

* 모든 권리가 소멸되어 인수되는 부채가 없으므로, 순수 부동산 가치에 대한 평가가 가능합니다.

* 임차인 인수 부담이 없다는 점은 긍정적 요소입니다.

9.3. 최종 예상 입찰가 제안

* 고층(15층)이라는 점과 최근 11층 실거래가(22,500만원)를 고려할 때, 본건의 시세는 190,000,000원에서 220,000,000원 사이로 추정됩니다.

* 감정가 186,000,000원 대비 높은 층임을 감안하면, 감정가를 상회하는 입찰가를 고려할 수 있습니다.

* 최근 시장 상황과 경매 경쟁률을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

* 종합적으로 볼 때, 195,000,000원 내외의 입찰가를 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.