나이스옥션 법원경매 창원 2025타경506 [1] 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층224호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성원감정 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재‘상남시장’남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 등으로 형성되어 있는 도심상가지대로서 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

대상 물건까지 차량 접근이 가능하며, 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건 내, 제2층 제224호 및 제226호로서 일반적현황은
외 벽 : 복합판넬 및 강화유리 등 마감
내 벽 : 인테리어 마감
창 호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

기호1)의 집합건축물대장상의 용도는 '제2종근린생활시설(일반음식점)', 기호2)의 집합건축물대장상의 용도는 '제1종근린생활시설(미용원)' 입니다.

설비내역

대상 물건이 속한 건물 내에 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 목적인 토지는 사다리형에 유사한 평지로서, 현황 '상업용건부지'로 이용중입니다.

인접 도로상태등

대상 물건이 속한 건물 북서측 및 북동측으로 중로2류, 남서측으로 소로1류와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시), 노외주차장,
소로1류(폭 10m~12m)(상업지구)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘)<경상남도 문화재보호 조례>, 중점경관관리구역(2018-11-30)(상남상업지역 중점경관관리구역) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다.
기 타
①구분소유건물은 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래의 객체가 되므로 토지·건물의 구분평가는 곤란하나, 귀 요청에 따라 대상부동산의 평가가격을 토지가격과 건물가격으로 배분하여 집합건물평가명세표상에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바랍니다.
②대상물건 기호1),기호2)의 위치는 집합건축물대장 건축물현황도상의 위치 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

③대상물건 기호1)의 내부구조 및 이용상태 등은 부재중 잠금으로 인하여 인근의 동류형 또는 유사형 구분건물의 일반적인 내부구조, 관련 공부, 탐문조사 결과 등을 기준으로 평가하였으니 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

집합건축물대장상의 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 창원지방법원 2025타경506 (1)

소재지: 경상남도 창원시 성산구 상남동 25 네스트빌딩 2층 224호

건물 구조: 철근콘크리트조 평슬라브지붕 10층 건물 내 제2층 제224호

용도: 제2종근린생활시설(일반음식점)

감정가: 218,000,000원

토지 면적: 10.83㎡ (약 3.27평)

토지 지분: 10.8333㎡ (약 3.27평)

건물 면적: 76.07㎡ (약 23.01평)

건물 지분: 76.0725㎡ (약 23.01평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 구산농업협동조합 (구OOOOOOO)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

위치 및 주위 환경

대상 물건은 경상남도 창원시 성산구 상남동 소재 '상남시장' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 상업시설 등으로 형성되어 있는 도심상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황

대상 물건까지 차량 접근이 용이하며, 주요 도로에 인접하여 대중교통 이용 또한 편리할 것으로 예상됩니다. 제반 교통 상황은 양호한 편입니다.

인접 도로 상태

대상 물건이 속한 건물은 북서측 및 북동측으로 중로2류, 남서측으로 소로1류와 각각 접하고 있어 차량 및 보행자 접근성이 뛰어납니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태

해당 물건은 일반상업지역, 시가지경관지구(일반), 지구단위계획구역(배후도시)에 속하며, 노외주차장, 소로1류, 중로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(창원상남지석묘), 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

주변 시설

상남동은 창원시의 대표적인 상업 및 업무 중심지로, 다수의 상업 시설, 금융 기관, 관공서, 의료 시설 등이 밀집해 있어 생활 편의 및 업무 활동에 유리한 환경을 제공합니다. 주변에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

인수되는 권리

말소기준권리: 2019년 11월 29일 접수된 구산농업협동조합의 근저당권(을14) 이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

지상권: 없음.

따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

임차인 현황

* 임차인: 여혜리

보증금: 10,000,000원

차임: 600,000원

전입/사업일자: 2023년 8월 1일

확정일자/배당신고일자: 2025년 7월 24일

대항력: 없음

권리분석 종합

본 물건은 권리상 깨끗하며, 임차인의 경우 대항력이 없어 명도 진행 시 특별한 문제 발생 가능성이 낮습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

상업 중심지

창원시 성산구 상남동은 경상남도를 대표하는 핵심 상업 및 업무 지구로서, 풍부한 유동인구와 높은 소비력을 갖추고 있습니다.

건물 내외부 특성

네스트빌딩은 10층 규모의 집합건물로, 본 물건은 제2종근린생활시설(일반음식점)로 등록되어 있어 외식업 등 다양한 상업 활동에 적합합니다. 건물 자체의 구조 및 설비는 상업용 건물로서 필요한 기능을 갖추고 있습니다.

주변 상권

'상남시장' 인근에 위치하며, 주변 상업시설과의 연계성이 높습니다. 다양한 업종의 상점, 금융기관, 오피스 등이 밀집해 있어 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설

도심 상가지대에 위치하여 백화점, 대형마트, 은행, 병원, 관공서 등 다양한 생활 편의 시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

교통 및 접근성

주요 도로와 인접하여 자가용 이용이 편리하며, 시내버스 노선이 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용 또한 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상

임대 관계가 현재 파악되지 않아, 명도 시점의 실제 점유 현황 및 임대 조건 확인이 필요할 수 있습니다.

내부 상태 확인 제한

부재중 잠금으로 인해 내부 구조 및 이용 상태를 직접 확인하지 못하였으며, 인근 유사 건물의 일반적인 현황 및 공부를 참고하여 평가되었습니다. 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.

공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 제공되었으므로, 동일 채무에 묶인 다른 부동산의 경매 진행 결과에 따라 영향을 받을 가능성을 배제할 수 없습니다.

지역 지구 지정

역사문화환경보존지역 및 중점경관관리구역에 포함되어 있어 향후 건물 증축, 대수선 등 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 성산구 상남동의 핵심 상업 지역에 위치하여 입지 조건이 매우 우수합니다. 교통 접근성이 뛰어나고 주변 상업 시설이 발달하여 상권 활성화 가능성이 높습니다. 권리 관계는 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항입니다. 전반적으로 투자 가치가 높은 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

탁월한 입지: 창원시 상남동 중심 상업지역 내 위치

안정적 권리관계: 인수되는 권리 없음, 임차인 대항력 없음

활성화된 상권: 풍부한 유동인구 및 잠재 고객 확보 용이

다용도 활용 가능: 제2종근린생활시설(일반음식점) 외 다양한 상업 용도로 활용 가능

9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

본 물건은 현재 제공된 정보만으로는 정확한 시세 파악에 한계가 있습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례, 현장 조사 결과(내부 상태, 실제 이용 현황 등), 명도 가능성, 향후 상권 전망 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있으나, 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다. 낙찰을 위해서는 현장 조사를 통해 물건의 가치를 면밀히 평가하고, 예상 명도 비용 및 추가 투자 비용 등을 고려하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.