나이스옥션 법원경매 창원 2025타경488 [1] 경상남도 창원시 진해구 북부동 560 대풍아파트 3층3호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남가람 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경상남도 창원시 진해구 성내동 소재 '웅천고등학교' 북서측 인근에 위치하는 대풍아파트 내 3층 3호로서, 주위는 단독주택, 농경지 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

대상건물까지 차량 진출입이 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통시됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 3호로서,
외벽 : 치장타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감
창호 : 샷시창호입니다.

이용상태

생활편익시설로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지의 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

서측으로 노폭 약6m 내외, 동측,남측,북측으로 노폭 약4m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,역사문화환경보존 지역<경상남도 문화재보호 조례>,상대보호구역(웅천고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다.
2) 기타 : 없습니다.

물건 비고

대항력 있는 임차인 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 창원지방법원 2025타경488 (1)

소재지: 경상남도 창원시 진해구 북부동 560 대풍아파트 3층 3호 (신주소: 경상남도 창원시 진해구 웅천로159번길 15-1 (북부동))

용도: 근린상가 (이용상태: 생활편익시설)

감정가: 51,000,000원

경매 구분: 부동산임의경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 최OO

1.2. 면적 정보

토지 면적: 34.78㎡ (약 10.52평)

토지 지분: 34.78㎡ (약 10.52평)

건물 면적: 79.50㎡ (약 24.05평) - 전용 면적

건물 지분: 79.50㎡ (약 24.05평)

* 분양 면적 정보는 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

1.3. 건물 정보

건축 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 3층 3호

외벽: 치장타일붙임 및 몰탈위페인팅 마감

창호: 샷시창호

기본 설비: 위생설비, 급배수설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

경상남도 창원시 진해구 북부동 소재 대풍아파트 단지 내 3층 3호 물건으로, '웅천고등학교' 북서측 인근에 위치합니다.

주위 환경은 단독주택 및 농경지가 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량의 진출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

인접 도로: 서측 약 6m, 동측, 남측, 북측 각 약 4m 내외 도로와 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 소로1류(폭 10m~12m), 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만) 접합

* 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)

* 역사문화환경보존 지역

* 상대보호구역(웅천고등학교)

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

경매 개시 결정은 최성환(채권자 최OO)의 임의경매 신청에 의한 것이며, 말소기준권리인 근저당권(을16, 2021.06.28)보다 앞선 전입일을 가진 임차인이 존재합니다.

매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 상 해당 없음)

3.2. 임차인 현황

임차인: 권

보증금: 20,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021년 5월 6일

대항력: 있음 (말소기준권리인 근저당권 설정일 2021년 6월 28일보다 앞선 전입)

3.3. 인수 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

* 상기 '인수 보증금 합계 0원'은 배당 절차를 통해 임차인의 보증금이 충당될 가능성을 시사하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하므로 낙찰 후 권리 관계 확인 및 법률 자문이 필수적입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

물건이 소재한 지역은 단독주택과 농경지가 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

'생활편익시설'로 이용 중이라는 점에서, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권의 일부로 볼 수 있습니다.

대규모 상업 지구보다는 지역 생활권 내에서의 수요를 기반으로 합니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

인근 웅천고등학교의 존재는 학생 및 교직원을 대상으로 하는 업종(예: 문구점, 분식점, 스터디 카페 등)에 잠재적 수요를 제공할 수 있습니다.

다만, 제2종일반주거지역이라는 점과 주변 환경을 고려할 때, 높은 수준의 유동인구나 상업 활동을 기대하기는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 주요 시설

* 웅천고등학교 (북서측 인근)

* 주거 지역 및 농경지

5.2. 편의 및 기반 시설

* 기본적인 위생 설비 및 급배수 설비 갖춤.

* 인근 도로 접근성이 보통 수준으로, 일상생활에 필요한 기본적인 편의는 가능합니다.

5.3. 건물 구조 및 설비

* 철근콘크리트조 15층 건물 중 3층에 위치.

* 외벽 마감 및 창호 상태는 일반적인 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 존재

'대항력 있는 임차인 있음'이라는 표시는 중요한 위험 요소입니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차의 예상 결과일 뿐이며, 임차인과의 명도 협상 또는 명도 소송 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

최소한의 법률 검토 및 현장 조사를 통해 임차인의 정확한 권리 관계와 명도 가능성을 사전에 파악해야 합니다.

6.2. 지역 규제 및 제한

* 가축사육제한구역, 역사문화환경보존 지역, 학교보호구역 등은 향후 재산권 행사나 개발에 제약을 줄 수 있습니다.

* 제2종일반주거지역으로 상업 시설 운영에 대한 용도 제한이 있을 수 있습니다.

6.3. 공동담보 및 기타

* 공동담보 물건으로 등재되어 있었으나, 현재 등기부 상 관련 권리는 말소 처리되었습니다.

* 임대 관계는 미상으로, 현재 임대 중인지 공실인지 명확하지 않습니다. (참고: 임차인 권영효 정보는 있으나, '기타참고사항'의 임대관계 '미상'과 혼동될 수 있으나, 임차인 현황에 권영효가 기재되어 있으므로 해당 임차인 존재는 확실함.)

7. 종합 의견

7.1. 물건 전반적 평가

본 물건은 창원시 진해구의 주거 및 농경지 혼재 지역에 위치한 아파트 건물 내 상가(생활편익시설) 용도의 부동산입니다.

감정가는 5,100만원 수준으로, 비교적 낮은 편이나 지역적 특성과 '대항력 있는 임차인' 존재라는 주요 리스크를 고려해야 합니다.

건물 자체의 물리적 상태나 기본적인 인프라는 양호한 편이나, 주변 상권 활성화 및 개발 잠재력은 제한적입니다.

7.2. 투자 매력도

현재로서는 투자 가치가 높다고 단정하기 어렵습니다.

주요 고려 사항은 임차인 명도 리스크, 지역 개발 제한, 그리고 낮은 상권 활성화 가능성입니다.

안정적인 시세 차익보다는, 임차인 명도 완료 후 지역 주민을 대상으로 한 안정적인 임대 수익을 목표로 할 때 고려해 볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 임대 수익 가능성

생활편익시설로 이용 중이라는 점과 인근 학교 존재를 감안할 때, 지역 주민 및 학생을 대상으로 꾸준한 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

권영효 임차인 외 추가 공실이 없다면, 명도 완료 후 안정적인 임대 수익을 창출할 수 있습니다.

8.2. 낮은 감정가 및 시작 가격

감정가가 5,100만원으로 비교적 낮게 책정되어 있어, 경쟁이 치열하지 않다면 시세 대비 유리한 가격에 낙찰받을 가능성이 있습니다.

이는 잠재적 수익률을 높이는 요인이 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 입찰가 산정 기준

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다. 본건의 경우 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어, 낙찰자가 임차인 보증금을 직접 인수할 가능성은 낮습니다.

입찰가는 물건의 실제 시세, 주변 유사 물건의 거래 사례, 낙찰가율, 그리고 본건의 명도 관련 추가 비용(이사비 등) 및 소요 기간을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

9.2. 제언

현재 감정가 5,100만원을 기준으로, 현장 조사를 통해 파악된 실거래가 및 임대 시세, 그리고 명도 관련 예상 비용을 고려하여 4,000만원 ~ 5,000만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정할 것을 제언합니다.

최종 입찰가는 권리 분석 상세 검토 및 명도 협상 가능성을 최우선으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.