나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11758 [1] 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2 양산유림노르웨이아침 1층102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '양산세무서' 북동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하6층/지상20층 건물 내 제1층 제102호로서,
외벽: 강화유리 및 복합판넬 마감 등
내벽: 인테리어 마감 등
창호: 샤시 창호 등

이용상태

제1종근린생활시설(상호: 어제 오늘 네일)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지경보설비 및 시스템에어컨(본건 102호) 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 업무시설, 공동주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 광대로 및 북서측으로 중로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역 , 제1종지구단위계획구역 , 대로1류(폭 35m~40m)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)
(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 울산지방법원 2025타경11758 (1)

소재지: 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 1290-2, 양산유림노르웨이아침 1층102호

용도: 근린상가

감정가: 579,000,000원

토지 면적: 3.46㎡ (약 1.05평)

토지 지분: 3.4633606480127614㎡ (약 1.05평)

건물 면적: 28.00㎡ (약 8.47평)

건물 지분: 28㎡ (약 8.47평)

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 연제새마을금고 (등기부등본상 확인)

2. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 물금읍 가촌리 소재 '양산세무서' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 근린생활시설, 업무시설 및 공동주택 등으로 형성되어 있어 주거와 상업 기능이 혼합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

건물이 위치한 곳은 남동측으로 폭 35m~40m의 대로와 북서측으로 폭 15m~20m의 중로에 각각 접하고 있어 교통 환경이 우수합니다.

토지는 세장형의 평지로 상업, 업무, 주거용 건물이 들어서 있는 건부지로 이용 중입니다.

현재 검색된 정보에 따르면, 인근 지역은 주거 및 상업 시설이 밀집해 있으며, 특별히 혐오시설이 보고된 바는 없습니다. 다만, 지역 내 대형 세탁업소 관련 소음, 악취, 먼지 민원이 과거 제기된 사례가 있습니다.

3. 권리분석

본건과 관련하여 말소기준권리는 2019년 2월 19일 접수된 연제새마을금고의 근저당권(을1)입니다.

등기부등본상 갑구의 가압류(신천, 동부산새마을금고, 해운대새마을금고) 및 을구의 근저당권, 그리고 병구의 임의경매 개시결정 등기(채권자: 연제새마을금고)는 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 경매로 인해 소멸될 예정입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시된 사항이 없으나, '물건명세서 참고사항'에 '지상권개요:' 항목이 있으나 내용이 비어있어 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

인수해야 할 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 10,000,000원

차임: 500,000원

전입일자(사업일자): 2024-05-07

확정일자: 2025-06-11

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

비고: 없음

상기 임차인은 대항력이 없으므로, 보증금 1,000만원은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

4. 상권분석

본 건은 중심상업지역에 위치하며, 제1종지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 높은 곳입니다.

건물의 1층 근린상가로, 현재 '어제 오늘 네일'이라는 상호로 운영 중인 것으로 확인됩니다.

주변에 근린생활시설, 업무시설, 공동주택 등이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 양산세무서 등 관공서와도 인접하여 유동 인구가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

주거, 상업, 업무 시설이 복합적으로 발달한 지역에 위치하여 생활 편의시설 접근성이 좋습니다.

인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로 주요 도로 접근성이 우수합니다.

건축물대장상 '양산 유림 노르웨이 아침'은 총 20층 규모의 철근콘크리트 건물로, 내부에는 승강기, 소화전, 화재탐지설비, 시스템 에어컨 등이 설치되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 준공일이 2018년 12월 21일로 비교적 신축 건물에 속하지만, 지속적인 유지보수가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 '가축사육제한구역'으로 지정되어 있으나, 상업지역 내 근린상가 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 보입니다.

* 과거 인근 대형 세탁업소 관련 민원 발생 사례가 있어, 유사한 업종의 입점 시 주민 민원 가능성에 대한 고려가 필요합니다.

* 지상권 관련 내용이 물건명세서에 있으나 상세 내용이 없어, 낙찰 후 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 양산시의 중심상업지역에 위치한 1층 근린상가로, 우수한 입지 조건과 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다.

교통망이 잘 갖추어져 있으며, 향후 발전 가능성이 높은 지역입니다.

모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 인수할 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다.

다만, 과거 인근 소음/악취 민원 발생 사례와 지상권 관련 불분명한 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

8. 투자 포인트

* 양산시 물금읍 중심상업지역 내 1층 상가로 희소성 및 가치 상승 기대.

* 대로변에 접한 우수한 접근성 및 가시성.

* 주거, 상업, 업무시설 밀집 지역으로 안정적인 임대 수익 기대.

* 권리관계가 명확하여 낙찰 후 추가적인 권리 인수 부담 없음.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 579,000,000원입니다.

현재 임차인의 대항력이 없고 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 감정가를 기준으로 시세 및 주변 상권 분석, 물건의 현황 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

주변 시세, 임대 현황, 건물 상태 등을 면밀히 분석하여 최적의 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

일반적으로 감정가의 80% ~ 120% 사이에서 입찰가가 형성될 수 있으나, 본 건의 경우 지역 내 수요와 공급, 향후 개발 계획 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사와 최신 시세 조사가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.