나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11801 [1] 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196 울산온양대우아파트 상가111동 1층 103호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문수감정 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 '온남초등학교' 북서측 인근에 위치하는
'울산온양대우아파트' 상가111동 1층 103호 외 4개호로서 부근 일대는 공동주택, 근린생
활시설, 학교 등으로 형성되어 주위환경은 보통임.

교통상황

본 건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물 내
1층 103호(1), 2층 203호(2), 202호(3), 201호(4), 206호(5)로서

외벽 : 드라이비트, 타일 등 마감,
내벽 : 페인팅, 인테리어 등 마감,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

기호(1~3) : 공부상 생활편의시설임.
기호(4) : 공부상 제2종근린생활시설임.
기호(5) : 공부상 체력단련장임.

설비내역

위생 및 급배수설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서 공동주택 및 상가 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 내·외부 가로망상태 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제
한구역(2025-01-16)(축종별 거리제한 250m 미만 축종)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 온천원보호지구<온천법>, 철도보호지
구<철도안접법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 없음.

물건 비고

집합건물축대장상 '지1층'으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서상 '1층 103호'임.
현황은 마트임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11801 (1)

소재지: 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 196, 울산온양대우아파트 상가111동 1층 103호

용도: 근린상가

감정가: 244,000,000원

토지면적: 451.80㎡ (약 136.75평)

건물면적: 573.80㎡ (약 173.68평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농소새마을금고

특이사항: 공동담보 물건이며, 집합건축물대장상 '지1층'으로 기재되어 있으나 등기사항전부증명서상 '1층 103호'로 확인됩니다. 현재 마트로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리 소재 '온남초등학교' 북서측 인근에 위치한 '울산온양대우아파트' 내 상가 111동 1층 103호입니다. 주변은 공동주택, 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 편리합니다. 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로상태: 단지 내·외부 가로망 상태는 양호합니다.

토지이용계획: 본 토지는 제3종일반주거지역에 속하며, 소로1류, 소로2류에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 온천원보호지구, 철도보호지구 등의 규제를 받고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리: 2022년 6월 3일자 엠씨아이대부주식회사 근저당 (을22)

매각으로 모두 소멸되는 권리: 을구의 근저당 및 갑구의 임의경매, 압류 등 모든 권리보다 말소기준권리가 앞서므로, 낙찰 후 모든 권리는 소멸됩니다. 인수해야 할 권리는 없습니다.

등기부채권 총액: 2,724,000,000원

임차인 현황:

임차인: 박

보증금: 65,000,000원

차임: 4,900,000원

전입/사업자등록일자: 2024년 5월 23일

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 그러나 배당에서 전액을 배당받지 못할 경우, 명도 과정에서 추가적인 협의가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

현재 이용현황: 본 물건은 현재 '마트'로 이용 중에 있습니다.

건물구조 및 용도: 철근콘크리트조 평슬래브지붕 2층 건물 내 1층 103호로, 공부상으로는 생활편의시설로 분류됩니다. (참고: 건물 일부는 제2종근린생활시설, 체력단련장 등으로도 이용 중입니다.)

주변 환경: 아파트 단지 내 상가로서, 주변 공동주택 거주민을 주요 고객으로 삼는 업종에 유리합니다. '온남초등학교' 인근에 위치하여 유동인구 확보 가능성이 있습니다.

특이사항: 집합건축물대장상 '지1층' 기재와 등기부상 '1층' 표기 차이가 있으나, 현황은 마트로 확인되어 상가로서의 기능에는 큰 문제가 없어 보입니다.

1.4. 생활정보

주거 및 상업 밀집 지역: 주변이 공동주택 및 근린생활시설로 형성되어 있어 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

교육 환경: '온남초등학교'가 인근에 위치하여 교육 환경 관련 수요를 충족시킬 수 있습니다.

교통 접근성: 차량 및 대중교통 이용이 편리하여 고객 접근성이 좋습니다.

주변 시설:

온남초등학교 외 주변 편의시설 및 관공서, 병원 등은 보통 수준으로 파악됩니다.

주변 지역에 혐오시설은 현재 파악된 바 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차인 보증금 미회수 가능성: 대항력 없는 임차인 박 씨가 보증금 65,000,000원을 회수하지 못할 경우, 명도 과정에서 마찰이 발생할 수 있습니다. 다만, 낙찰자가 인수할 법적 의무는 없습니다.

공부상 기재 오류: 집합건축물대장상 '지1층'과 등기사항전부증명서상 '1층' 표기 차이가 있으므로, 실제 현장 방문 시 정확한 층수 및 위치 확인이 필수적입니다. (현재 현황은 마트로 확인됨.)

토지이용 제한: 가축사육제한구역, 온천원보호지구 등 일부 토지 이용 제한이 있으나, 상가 용도로는 큰 문제가 없을 것으로 예상됩니다.

감정가 대비 높은 채권 총액: 총 채권액이 감정가를 초과하지만, 이는 매각으로 인해 소멸되는 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담이 되지는 않습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 울주군 온양읍 대안리, 울산온양대우아파트 단지 내 상가 111동 1층 103호로, 근린상가로서 경매가 진행 중입니다.

단지 내 상가로서 고정적인 배후 수요가 확보된 입지이며, 교통 및 주변 환경 또한 양호한 편입니다.

등기부상 권리관계는 모두 소멸 예정이어서 낙찰 후 권리 인수 부담은 전혀 없습니다.

현황은 마트로 이용 중이며, 집합건물대장상의 층수 표기 오류가 있으나 현장 확인을 통해 명확히 파악할 수 있습니다.

대항력 없는 임차인이 존재하나, 법적 인수 부담은 없습니다.

종합적으로 볼 때, 지역 기반 상권으로서 안정적인 운영이 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 고정 수요: 아파트 단지 내 상가로서, 지역 주민을 대상으로 하는 업종(마트 등)의 꾸준한 매출이 기대됩니다.

권리관계의 명확성: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 명확하고 안전한 권리 인수가 가능합니다.

현재 업종의 수요: 마트와 같이 일상생활과 밀접한 업종은 경기 변동에 비교적 덜 민감합니다.

발전 가능성: 온양읍 일대의 지역 개발 계획 및 인구 변화 추이에 따라 상권 가치가 상승할 잠재력이 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 244,000,000원입니다.

권리 인수 보증금은 0원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 상가의 최근 실거래가, 임대 시세, 예상 수익률, 공실률, 향후 개발 계획 등을 종합적으로 분석해야 합니다.

제공된 정보만으로는 정확한 시장 가치 평가 및 최적 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적인 경매 물건의 경우, 감정가의 80% ~ 90% 수준에서 입찰이 이루어지는 경우가 많으나, 이는 시장 상황 및 물건의 희소성, 미래 가치 등에 따라 크게 달라질 수 있습니다.

보다 정확한 입찰가 결정을 위해서는 반드시 현장 답사, 주변 시세 조사, 수익률 분석 등을 거친 후 전문가와 상담하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.