나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11792 [1] 울산광역시 동구 화정동 170-4 근린주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

울산광역시 동구 화정동 소재 '화진중학교' 북동측 인근에 소재하며, 주위는 근린생활시설 및 단독주택, 소규모 공동주택 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 제 차량의 출입 가능하며, 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

남측 하향완경사지에 위치하는 사다리형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 폭 약 15미터, 남측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

'건물평가요항표' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

-기호(1) :
조적조 슬래브지붕 2층 건물로서
외벽: 적벽돌 조적 및 타일 붙임, 몰탈위페인팅 등
내벽: 벽지 및 타일 붙임 등
창호: 샷시 창호 등임.

-기호(1) 부속건물 :
조적조 슬래브지붕 단층 건물로서
외벽: 몰탈위페인팅 등
내벽: 몰탈위페인팅 및 타일 붙임 등
창호: --

이용상태

-기호(1) : 1층-주택 및 근린생활시설, 2층-주택
-기호(1) 부속건물 : 변소

설비내역

-기호(1) : 위생 및 급배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.
-기호(1) 부속건물 : 위생설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도 (ㄱ~ㄷ)'과 같이 소재함.

공부와의 차이

본건 건물 기호(1)은 공부 및 제시목록상 '다세대주택'이나 건축법상 분류기준을 고려할 때 '단독주택(다가구주택)'이며, 1층 일부는 현황 '근린생활시설'로 이용중인 것으로 조사되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함.
2.목록1은 공부상 '다세대주택'이나 건축법상 '단독주택(다가구주택)'이며 1층 일부는 '근린생활시설'로 이용중.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11792 (1)

소재지: 울산광역시 동구 화정동 170-4

용도: 근린주택 (건축물대장상 주요 용도는 단독주택(다가구주택)이며, 1층 일부는 근린생활시설로 이용 중)

감정가: 486,236,550원

토지면적: 159.50㎡ (약 48.25평)

토지지분: 159.5㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 164.45㎡ (약 49.75평)

건물지분: 164.45㎡

건물 제시외면적: 15.60㎡ (약 4.72평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 한국주택금융공사

건축년도: 1989년 (사용승인일 1989년 12월 13일)

건물구조: 조적조 슬래브지붕 2층 건물 (기호 1), 조적조 슬래브지붕 단층 건물 (부속건물)

감정평가 요약일: 2025년 6월 18일

2. 입지조건

* 주위 환경: 울산광역시 동구 화정동에 소재하며, '화진중학교' 북동측 인근 지역입니다. 주변은 근린생활시설, 단독주택, 소규모 공동주택 등이 혼합된 주거 및 상업 혼합 지역을 형성하고 있습니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다. 동측으로는 폭 약 15미터, 남측으로는 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역에 해당하며, 소로2류(폭 8m~10m) 및 중로2류(폭 15m~20m) 도로와 접해 있습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을구 8번 근저당권 (한국주택금융공사, 접수일자 2011-06-13)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '임대미상임'으로 기재되어 있어 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 명확한 확인이 필요합니다.

* 주의사항: 임대차 관계가 불분명한 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 현장 방문 등을 통해 실제 점유 현황 및 대항력 유무를 반드시 확인해야 합니다.

4. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 경우 1990년대 건축된 유사 면적의 거래 사례가 다음과 같습니다.

* 삼성그랜드빌라B (1997년식, 76.445㎡): 114,000,000원 (약 149만원/㎡)

* 백산파인힐 (1996년식, 84.158㎡): 149,500,000원 (약 178만원/㎡)

* 본 물건 분석: 본 물건은 단독주택(다가구주택)으로 분류되며 1층 일부가 근린생활시설로 이용되는 복합 용도 건물입니다. 건축 연도는 1989년으로 비교적 오래되었으나, 총 건물 연면적 164.45㎡ (약 49.75평)와 토지 면적 159.50㎡ (약 48.25평)를 고려할 때, 단순한 세대 분리형 주택보다 규모가 큽니다. 1층 근린생활시설은 추가적인 임대 수익 창출이 가능한 장점이 있습니다.

* 시세 종합: 제공된 다세대주택 매매 사례는 본건과 용도 및 건물의 전체 소유 개념에서 차이가 있어 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 본건의 감정가 486,236,550원은 이러한 복합 용도 건물과 넓은 토지 면적을 반영한 것으로 판단됩니다. 주변 지역의 주거지 시세와 비교했을 때 감정가가 다소 높아 보일 수 있으나, 근린생활시설의 임대 가능성 및 토지 가치를 종합적으로 고려하여 평가되어야 합니다.

5. 생활정보

* 교육 시설: '화진중학교' 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 교통 및 편의 시설: 차량 접근성이 좋고, 주변에 형성된 근린생활시설 및 주거 밀집 지역으로 기본적인 편의시설 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계 불확실성: 임차인 현황 상 '임대미상'으로 표기되어 있어, 보증금 및 월세가 확인되지 않은 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 추가 비용이나 시간이 소요될 수 있는 리스크 요인입니다.

* 건물 노후화: 1989년 건축된 건물로 약 37년의 경과 연수를 가집니다. 향후 유지보수 및 수리에 대한 계획이 필요할 수 있습니다.

* 건축물 분류: 공부상 '다세대주택'이나 건축법상 '단독주택(다가구주택)'으로 분류되며, 1층 일부가 '근린생활시설'로 이용 중입니다. 이러한 복합 용도 건물은 관리 및 운영 시 고려사항이 더 많을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 울산광역시 동구 화정동에 위치한 근린주택으로, 학교와 인접한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리 관계는 매각으로 인해 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대차 관계가 명확하지 않아 실제 점유 및 명도 관련 확인이 필수적입니다. 1층 근린생활시설 용도는 추가 수익 창출의 기회를 제공하지만, 건물 노후화와 복합 용도 건물로서의 관리에 대한 고려가 필요합니다. 제시된 주변 다세대주택 거래 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 높은 편이나, 넓은 토지 면적과 상가 용도를 포함한 건물 전체 가치를 반영한 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 1층 근린생활시설: 임대 수익 증대 또는 직접적인 사업 공간 활용이 가능합니다.

* 안정적인 입지: 학교 인근의 주거 및 상업 혼합 지역으로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 일괄 매각 장점: 토지와 건물을 한 번에 취득하여 재산권 행사가 용이합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 486,236,550원입니다. 주변 최근 실거래 사례로 제공된 다세대주택은 76㎡ 규모에 1억 1천 4백만원, 84㎡ 규모에 1억 4천 9백 50만원 수준으로 거래되었습니다. 이들 사례의 단위 면적당 가격은 약 150만원~180만원/㎡ 수준입니다.

본 건은 총 면적 164.45㎡ (약 49.75평)의 건물과 159.50㎡ (약 48.25평)의 토지를 포함하는 근린주택으로, 제공된 다세대주택과는 용도 및 건물의 전체 소유 개념에서 차이가 있습니다. 따라서 단순한 평당 가격 비교보다는 해당 물건의 복합 용도(상가 포함), 토지 가치, 감정가 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

최근 시세 조사된 아파트/빌라 사례와 본건의 근린주택 특성을 고려할 때, 제공된 자료만으로 정확한 현 시세를 산정하는 데는 한계가 있습니다. 감정가가 4억 8천만원대임을 감안하고, 임대차 관계 불확실성, 건물 노후화 등의 리스크 요인을 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다.

이에 따라, 감정가의 70% ~ 85% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 3억 4천만원 ~ 4억 1천만원

최종 입찰가 결정 시에는 현장 답사를 통한 건물 상태, 점유 현황, 인근 유사 근린주택의 실거래가 및 임대 시세 등을 면밀히 파악하고, 명도 예상 비용 및 향후 투자 계획을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.