나이스옥션 법원경매 울산 2025타경11804 [1] 경상남도 양산시 덕계동 1220 덕계경보아파트 에이동 OOOOOO 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계종합상설시장 북서측 인근에 위치하며 주
위는 아파트단지, 근린생활시설, 하천 등으로 형성되어 있음.

교통상황

차량 진출입 가능하며 동측 인근에 시내버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지하1층 지상15층 아파트 내 9층 905호로서,

외벽 : 시멘트몰탈미장 위 수성페인트
내벽 : 일반벽지, 비비드타일, 액체방수보호몰탈 위 벽타일
바닥 : 장판, 폴리싱타일, 액체방수보호몰탈 위 바닥타일
창호 : 철재플러쉬문, 목재플러쉬문, 알미늄샷시 및 목재 이중창호.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방겸식당, 욕실 등)로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스보일러개별난방설비, 신발장, 주방설비, 소화전, TV
공시청설비, DATA설비, H/A설비, CCTV, 노외주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서 아파트 및 부속상가 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 접한 폭 10M 정도의 아스팔트 및 보도블록포장도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임.
- 기 타 : 수차례 방문하였으나 폐문 및 이해관계인의 부재로 내부확인이 곤란하
여 관련공부, 인근 유사물건, 인근 주민에의 탐문결과 등을 토대로 일
반적인 이용상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행 시 별도로 확인하
시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 울산지방법원 2025타경11804 (1)

소재지: 경상남도 양산시 덕계동 1220 덕계경보아파트 에이동 9층905호

용도: 아파트

감정가: 90,000,000원 (9천만원)

토지면적: 37.11㎡ (약 11.2평)

건물면적: 83.91㎡ (약 25.4평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김

1.1. 입지조건

본건은 경상남도 양산시 덕계동 소재 덕계종합상설시장 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트단지, 근린생활시설, 하천 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의 시설 이용에 용이한 입지입니다.

차량 진출입이 가능하며, 동측 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

북동측으로는 폭 약 10미터의 아스팔트 및 보도블록 포장도로를 통해 단지 진입이 가능합니다.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리는 등기부 요약 및 물건명세서 상 확인되지 않습니다.

등기부 요약 상 근저당권(중소기업은행) 및 강제경매(김윤정)가 말소기준권리이며, 이들을 포함한 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부채권액은 62,160,000원입니다.

임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으며, 임대관계는 미상으로 확인됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 덕계종합상설시장이 있어 기본적인 생활 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

주변에 형성된 근린생활시설 등을 통해 다양한 상업 활동의 혜택을 누릴 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 구조의 지하 1층, 지상 15층 아파트 중 9층 905호입니다.

내부 마감재는 벽체 일반벽지, 타일 등, 바닥은 장판, 타일 등으로 구성되어 있습니다.

이용 상태는 방 3개, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성된 아파트로 사용 중입니다.

위생, 급배수, 도시가스 개별난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

아파트 명칭은 덕계경보아파트로, 1992년 3월 26일 사용승인되었습니다.

총 227세대 중 본건은 A동에 위치하며, 총 주차 대수는 171대입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 부대시설이 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

건물 사용승인일이 1992년으로 노후화가 진행되었을 수 있습니다.

현장 방문 시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 곤란하여, 관련 공부 및 탐문 결과를 토대로 평가되었으므로 실제 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.

임대 관계가 미상으로, 명도 시 임차인과의 분쟁 가능성을 염두에 두어야 하나, 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경상남도 양산시 덕계동에 위치한 아파트 물건으로, 주변 시세 대비 감정가가 형성되어 있으며 교통 및 편의시설 접근성이 양호한 편입니다.

등기부상 권리 관계가 명확하고 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되므로, 권리 인수에 따른 위험은 적습니다.

다만, 건물 노후화 및 내부 확인 곤란 등의 사항은 현장 조사를 통해 반드시 확인해야 할 부분입니다.

1.7. 투자 포인트

양산시 덕계동은 산업단지 배후 주거지로서 꾸준한 수요를 기대할 수 있는 지역입니다.

현재 감정가 및 주변 시세를 고려할 때, 합리적인 가격으로 취득할 수 있는 기회입니다.

깨끗한 권리 관계를 바탕으로 명도 완료 후 안정적인 부동산 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 동일한 아파트(덕계경보1차)의 83.91㎡ 면적의 거래 사례는 다음과 같습니다.

2025년 9월, 15층 거래가 12,700만원

2025년 11월, 12층 거래가 9,500만원

최근 2026년 5월에 거래된 74.055㎡(약 22.4평) 물건이 9,550만원에 거래된 점을 고려하면, 본건(83.91㎡, 9층)의 적정 시세는 9,500만원에서 10,500만원 사이로 추정됩니다.

감정가는 9,000만원으로, 최근 실거래가보다 낮은 수준입니다.

본건은 9층이므로 12층 거래가(9,500만원)와 유사하거나 조금 더 높게 평가할 수 있으며, 7층 소형 면적 거래가(9,550만원)도 참고하여 시세를 판단합니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 10,000만원에서 10,500만원 사이에서 결정하는 것이 합리적입니다.

건물의 노후화 및 내부 확인 곤란 등 잠재적 리스크를 감안하여 보수적으로 접근한다면 10,000만원 수준, 시장 경쟁력을 고려한다면 10,500만원까지도 고려해볼 수 있습니다.

최종 예상 입찰가는 10,200만원으로 제안합니다. 이는 시장 상황 및 추가 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.