나이스옥션 법원경매 포항 2025타경3767 [1] 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 7층 704호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나노 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

포항시 북구 용흥동 소재 ""포항남부초등학교"" 남측에 연접하여 위치하는 빌드원르헤브3차아파트 제7층 제704호 단위세대이며,

부근은 간선도로 인근의 기존주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재하고, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

교통상황

시내 간선도로 인근에 소재하고, 노선버스승강장이 가까이 있어 대중교통사정이 편리하며, 차량출입이 용이합니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층건 중 7층 704호로서
판상형, 계단식 유형이며,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 화강석판, 미장스톤
내벽: 벽지 및 타일 붙임
바닥: 강화마루 및 타일 붙임
창호: 하이삿시 유리창입니다.

이용상태

아파트로 이용 중이며, 내부는 방3, 거실, 주방, 욕실겸화장실2 등인 것으로 탐문조사됩니다.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남동측으로 폭 8미터, 남서측으로 폭 6미터 정도의 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>에 속합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

채권자는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

사건번호: 포항지원 2025타경3767 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 용흥동 615-21 빌드원르헤브3차아파트 7층 704호

용도: 아파트

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 면적 및 규모

토지면적: 41.18㎡ (약 12.46평)

토지지분: 41.1803㎡ (약 12.46평)

건물면적: 66.84㎡ (약 20.22평) - 전용면적 기준

건물지분: 66.8358㎡ (약 20.22평)

아파트 총 층수: 14층

본건 위치: 7층 (704호)

총 세대수: 99세대

1.3. 건물 구조 및 이용 상태

건물명: 빌드원 르헤브 3차 아파트

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

외벽: 몰탈 위 페인팅, 화강석판, 미장스톤

내벽: 벽지 및 타일 붙임

바닥: 강화마루 및 타일 붙임

창호: 하이삿시 유리창

이용상태: 아파트 (탐문조사 결과 방 3, 거실, 주방, 욕실 2개)

설비내역: 급배수, 위생, 도시가스 개별난방, 승강기, 소방 설비

1.4. 토지 정보

형상 및 이용상태: 세장형 토지로서 인접지와 등고평탄하며, 아파트 부지로 이용 중

토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m), 소로3류(폭 8m 미만)

제한상태: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 포항시 북구 용흥동 소재 "포항남부초등학교" 남측에 연접하여 위치하고 있습니다.

주변은 간선도로 인근의 기존 주택지대로서 단독주택, 아파트단지, 연립주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 획지와 가로망이 정비되어 있습니다.

2.2. 교통

시내 간선도로 인근에 소재하며, 노선버스 승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 출입 또한 용이합니다.

2.3. 도로

본건 남동측으로는 폭 8미터, 남서측으로는 폭 6미터 정도의 포장도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 05월 12일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정 (채권금액 237,575,262원)입니다.

3.2. 주요 권리관계

말소기준권리보다 선순위인 권리로 2024년 07월 02일 접수된 이민석외 1명의 주택임차권 (을1)이 있습니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-21

확정일자: 2022-09-06

대항력: 있음

* 임차인: 이

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-10-21

확정일자: 2022-09-06

대항력: 있음

3.4. 인수/소멸 권리

등기사항을 종합하면, 을1 (주택임차권)은 인수되는 권리이며, 그 외 갑6 (강제경매) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

감정평가 요약표에 의하면 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

이는 채권자가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행되기 때문으로 해석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 아파트 단지 및 근린생활시설이 혼재된 주거지역에 위치하고 있습니다.

아파트 단지 인근에는 기본적인 상가들이 위치하여 입주민들의 생활 편의를 지원하고 있습니다.

4.2. 상권 특징

포항남부초등학교와 인접하여 학군 수요가 있으며, 시내 간선도로와 가까워 유동인구가 유입되기 좋은 입지입니다.

주변 개발 상황 및 추가적인 상권 활성화 가능성에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

포항남부초등학교가 남측에 인접해 있어 자녀들의 통학이 매우 편리합니다.

본건은 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역 내에 위치합니다.

5.2. 편의 시설

단지 인근의 근린생활시설 및 간선도로변 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 마트, 병원, 은행 등 구체적인 편의시설 접근성에 대한 추가 조사가 필요합니다.

5.3. 의료 시설

주변의 종합병원 및 병의원 이용 가능 여부는 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차권 관련 리스크

가장 큰 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인이 존재한다는 점입니다.

임차인의 보증금 230,000,000원이 인수될 가능성이 있으나, 채권자가 이를 포기하고 임차권 등기 말소를 조건으로 매각을 진행하는 복잡한 권리관계가 얽혀 있습니다.

'인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 실제 매각 진행 시 임차인과의 협상 또는 법적 절차에 따라 추가 부담이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임대차 관계 및 채권자 조건부 매각의 이행 여부에 대한 명확한 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 권리 리스크

강제경매 외 다른 권리 관계는 등기사항 증명서를 통해 확인되었으며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 가능성이 높습니다.

6.3. 법적/행정적 제한

본건 토지는 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역에 속해 있어 향후 건축 또는 용도 변경 시 제한이 따를 수 있습니다.

7. 종합 의견

빌드원르헤브3차 아파트 704호는 포항시 북구 용흥동의 초등학교 인접지에 위치하여 교육 환경이 우수하고, 간선도로 접근성이 좋은 아파트입니다.

다만, 본 건의 가장 큰 특징이자 리스크 요인은 선순위 임차인의 존재입니다.

인수 보증금 230,000,000원에 대한 채권자의 포기 조건부 매각 진행은 명확한 법률 검토와 현장 조사가 필요한 사안으로, 낙찰 후 예상치 못한 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

등기부등본상의 '말소: 인수' 표시와 '인수 보증금 합계: 0원'이라는 상반된 정보는 이 물건의 복잡성을 더합니다.

따라서, 권리 분석을 더욱 철저히 하고 임차인 및 채권자와의 소통을 통해 인수 조건 및 비용 부담 여부를 명확히 파악하는 것이 무엇보다 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 교육 환경: 포항남부초등학교와 매우 가까워 어린 자녀가 있는 가정에 매력적인 입지입니다.

* 편리한 교통: 시내 간선도로에 인접하여 시내 이동이 용이하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

* 비교적 신축 아파트: 2021년 사용 승인된 아파트로, 시설 노후도가 낮을 것으로 예상됩니다.

* 감정가 대비 시세 분석: 현재 감정가는 219,000,000원이지만, 주변 시세를 조사하여 실제 가치를 파악해야 합니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정하는 원칙에 따릅니다.

본건의 경우, '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으며, 이는 채권자의 조건부 매각 포기에 따른 것으로 보입니다.

따라서, 인수 보증금에 대한 직접적인 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

감정가: 219,000,000원

주변 시세 조사 결과, 본건과 유사한 평형의 아파트 매매가는 2억 1천만원에서 3억 3천만원 이상으로 파악됩니다.

하지만, 대항력 있는 선순위 임차인 관련 리스크 및 복잡한 권리관계로 인해 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다.

따라서, 해당 리스크를 고려하여 감정가 수준 또는 그 이하에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 주변 실거래가 및 유사 매물 시세, 그리고 본건의 권리 관계를 명확히 확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.