나이스옥션 법원경매 김천 2025타경11045 [1] 경상북도 구미시 옥계동 610-1 월드테라스하우스 에프동 3층301호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 늘푸른감정 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '옥계초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근일대는 아
파트단지, 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형
성되어 있으며, 기타 생활편의시설 등의 접근성 등으로 보아 주위 환경 보통임.

교통상황

본건은 간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장이 인근에 소재하여 제반교통사정은 보통임

건물의 구조

(1) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호 단위세대로서,

-외벽 : 드라이비트 등 마감,
-내벽 : 벽지 및 타일 등 마감,
-바닥 : 내장바닥재, 타일 등 마감,
-창호 : 새시창호임.

이용상태

연립주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 태양광설비, 개별난방설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 햐향 완경사지대에 부정형의 토지로서, 연립주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

폭 약 6~8m 단지 내부도로를 통하여 남동측으로 왕복 2차로 포장도로로 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

대지권의 목적인 토지 기호 1~5 : 자연녹지지역, 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제
한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역임.
610-1 : 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종
제한구역(환경관리과문의)), 상대보호구역, 절대보호구역임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임.
2)기타 : 본건의 내부 확인은 이해관계인의 부재 및 폐문 등으로 인하여 구체적 내부구조 및
수리 여부를 확인할 수 없어 현장 조사 시 외부에서 투시 가능한 전경 및 인근주민
의 탐문 등에 의거 동유형 단위세대의 표준적 내부구조, 사용자재 등을 기준으로
평가하였으며, 본건 위치 확인은 관련공부 및 현장에서 조사된 사항을 근거로 확인
하였으니, 경매 진행 시 참고 바랍니다.

2025.04.30일자로 전기공급제한(전류제한기 부설) 예정으로 현장조사되니, 경매 진
행 시 참고 바랍니다.

등기사항전부증명서 및 건축물대장상 610-1외 5필지로 되어 있으나, 610-1번지는
대지권이 부여되어 있지 않으니 경매 진행 시 참고 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 김천지원 2025타경11045 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 임OOOOOO

감정가: 339,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 경상북도 구미시 옥계동 610-1 월드테라스하우스 에프동 3층301호

용도: 연립주택

건축년도: 2015년 (사용승인일 기준)

토지면적: 230.60㎡ (약 69.76평)

건물면적: 81.02㎡ (약 24.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 건물 구조 및 상태

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 중 3층 301호

외벽: 드라이비트 등 마감

내벽: 벽지 및 타일 등 마감

바닥: 내장바닥재, 타일 등 마감

창호: 새시창호임.

설비내역: 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비, 태양광설비, 개별난방설비 등

1.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

- 토지 기호 1~5: 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역

- 토지 610-1: 자연녹지지역, 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 옥계동 소재 '옥계초등학교' 서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 연립주택, 다가구주택, 단독주택, 노선상가, 학교, 임야 등으로 형성되어 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호하여 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

간선도로 인근에 위치하며, 버스승강장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 인접 도로상태

폭 약 6~8m의 단지 내부 도로를 통하여 남동측으로 왕복 2차로 포장도로로의 진출입이 용이합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (접수일자: 2018-01-04, 권리자: 임오새마을금고, 채권금액: 234,000,000원)이 말소기준권리입니다.

3.2. 주요 권리사항 (경매로 소멸 예상)

- 소유권 이전 (갑3, 2018-03-12)

- 가압류 (갑4, 갑5)

- 압류 (갑6)

- 임의경매개시결정 (갑7, 2025-05-16, 채권자: 임오새마을금고)

3.3. 등기부채권 총액

등기부상 채권 총액은 545,400,000원입니다.

3.4. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

임대관계: 미상.

3.5. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (존재 시 인수될 수 있으나, 현재 관련 정보 없음)

4. 상권분석

4.1. 주거 및 상업 환경

주변이 다양한 형태의 주거시설(아파트, 다세대, 연립, 단독주택)과 노선상가 등으로 복합적으로 형성되어 있어 주거 환경으로는 안정적인 편입니다.

4.2. 편의시설 접근성

생활 편의시설에 대한 접근성이 양호한 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육환경

본건 서측 인근에 옥계초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. 토지이용계획상 학교 주변으로 상대보호구역 및 절대보호구역이 지정되어 있습니다.

5.2. 교통 접근성

간선도로 인근에 위치하며 대중교통 이용이 편리하여 출퇴근 및 이동이 용이합니다.

5.3. 기타 생활 편의

주거 밀집 지역으로 일반적인 생활 편의시설 이용에 불편함이 없을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임대차 관계 불확실성

임대관계가 미상으로, 실제 점유 관계 및 명도 협의 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.2. 내부 확인 불가

이해관계인 부재 및 폐문으로 인해 건물 내부 구조, 상태, 수리 여부 등을 현장 조사 시 파악하지 못했습니다. 이는 추후 명도 및 수리 비용 예상에 어려움을 줄 수 있습니다.

6.3. 전기 공급 제한 예정

2025년 4월 30일부로 전기 공급 제한(전류 제한기 부설)이 예정되어 있어, 입주 또는 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 대지권 관련 복잡성

등기사항전부증명서 및 건축물대장상 '610-1 외 5필지'로 구성되어 있으나, '610-1번지' 자체에는 대지권이 부여되어 있지 않다는 언급이 있어, 토지 권리 관계에 대한 추가 확인 및 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 구미시 옥계동에 위치한 연립주택으로, 교육시설 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 주거지 내에 소재합니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 경매를 통해 소멸될 것으로 예상됩니다. 그러나 임대 관계 미상, 내부 확인 불가, 전기 공급 제한 예정, 토지 대지권 관련 명확하지 않은 부분 등 잠재적 리스크 요소를 반드시 고려해야 합니다. 특히, 감정가 대비 실제 시장 시세가 낮은 것으로 파악되어 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치

* 주변 교육 시설 및 생활 편의시설 접근성 양호

* 권리 관계 명확 (낙찰 시 대부분 소멸)

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 JSON 정보 중 '610-1' 주소를 가진 거래({{"dealAmount":"12,000", "excluUseAr":71.15, ...}})를 가장 유사한 비교 사례로 분석했을 때, 해당 물건(71.15㎡)이 2024년 2월 120,000,000원에 거래되었습니다. 이를 면적당 가격으로 환산하면 약 1,686,500원/㎡입니다. 본건의 전용면적(81.02㎡)에 적용 시, 현 시세는 약 137,000,000원 내외로 추정됩니다.

이는 감정가(339,000,000원)와 상당한 차이를 보이며, 이는 감정가가 높게 책정되었거나 해당 비교 사례가 특수한 경우일 수 있습니다.

주어진 리스크 요소(임대 관계 미상, 내부 확인 불가, 전기 공급 제한, 대지권 관련 불확실성)를 종합적으로 고려할 때, 권리 분석상 인수할 권리가 없다는 점은 긍정적이나, 실제 명도 및 건물 상태 확인 등의 변수를 감안해야 합니다.

상기 시세 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 보았을 때 예상 입찰가는 약 160,000,000원으로 제시합니다.

본 가격은 시세 및 위험 요소를 반영한 추정치이며, 실제 경매 참여 시에는 현장 조사, 법원 기록 확인, 전문가 상담 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.