나이스옥션 법원경매 대구 2025타경811 [1] 대구광역시 북구 동변동 672-10 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 북구 동변동 소재 '동변초교' 북서측 인근에 위치하며, 인근으로 동류형의 다가구주택 및 주상용 및 근린생활시설, 아파트, 학교 등으로 형성되어 있 습니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 제반 교통사정 보통시됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 세장형의 토지로서 인접 토지와 등고 평탄하며, 주거용 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

본건 필지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m) (접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-04-29)(동변숲속유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-03-06)(신명유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구(택지 개발사업완료)<택지개발촉진법>

제시목록 외의 물건

없습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

(가)철근콘크리트조 슬래브지붕 3층 건으로서 외벽 : 외장타일 및 몰탈위 페인트 마감 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감 바닥 : 장판지 및 타일 등 깔기 창호 : 새시이중창호임

이용상태

(가)다가구주택(9가구) 1층 : 다가구주택(4가구) 2층 : 다가구주택(3가구) 3층 : 다가구주택(2가구)

설비내역

위생급배수설비 및 도시가스에 의한 난방설비, 화재탐지설비 등이 구비되어 있습니다.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도' 에 도시된 바와 같이 미등기제시외건물㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

본건(가)건물은 공부상‘다가구주택(6가구)’이나, 출입문 현관 기준 실제‘다가구주택 (9가구)’인 바 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상입니다. 2)기 타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.목록2는 공부상 “다가구주택(6가구)”이나, 출입문 기준 실제 “다가구주택(9가구)”임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경811 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 동변동 672-10 (도로명주소: 대구광역시 북구 동변로15길 7-10)

* 용도: 다가구주택

* 감정가: 487,207,200원

* 토지면적: 210.50㎡ (약 63.68평)

* 건물면적: 349.48㎡ (약 105.72평)

* 제시외 건물면적: 76.40㎡ (약 23.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 성OOOOOOO (성서농업협동조합)

* 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 3층

* 건축물 현황: 공부상 6가구, 실제 9가구 (1층 4가구, 2층 3가구, 3층 2가구)

* 준공일: 2002년 6월 21일

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 동변동 소재 '동변초교' 북서측 인근

* 주위환경: 동류형 다가구주택, 주상용 및 근린생활시설, 아파트, 학교 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 도로: 물건지 동측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(단독주택용지), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 비행안전제2구역(전술), 택지개발지구로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2015년 8월 7일 접수된 성서농업협동조합의 근저당권 (을3/을14)입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 총 등기부채권액: 약 251,183,681원 (건물 등기부 기준)

* 임차인 현황:

* 정영섭: 전입 2006-11-23, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 있음.

* 정창근: 전입 2006-11-23, 보증금 20,000,000원, 차임 0원. 대항력 있음.

* 김 : 전입 2020-05-27, 보증금 50,000,000원, 확정 2020-05-14. 대항력 없음.

* 김 : 전입 2017-04-17, 보증금 47,000,000원, 확정 2017-04-17. 대항력 없음.

* 한국토지주택공사(박 ): 전입 2018-03-23, 보증금 110,000,000원, 확정 2018-03-06. 대항력 없음.

* 정창근: 전입 2022-05-06, 보증금 45,000,000원, 확정 2022-05-06. 대항력 없음.

* 최 : 전입 2024-01-04, 보증금 40,000,000원, 확정 2024-01-04. 대항력 없음.

* 황 : 보증금 50,000,000원. 대항력 없음.

* 곽 : 전입 2021-10-29, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 박 : 전입 2020-05-27, 보증금 0원, 차임 0원. 대항력 없음.

* 총 인수 보증금: 0원 (제공된 정보 기준. 그러나 대항력 있는 임차인 정영섭(보증금 0원) 및 정창근(보증금 20,000,000원)의 경우, 배당을 통해 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 있습니다. 따라서 면밀한 권리 분석 및 현장 확인이 필수적입니다.)

* 임차인 관련 주의 문구: 보증금이 0원이지만 대항력 있는 임차인 정영섭이 존재하며, 보증금 20,000,000원을 가진 임차인 정창근도 대항력이 있습니다. 이들의 보증금이 배당을 통해 전부 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계: 0원' 정보와 상반될 수 있는 부분이므로, 현장 조사 및 권리 분석 재확인이 매우 중요합니다.

4. 상권분석

* 주변 환경: 동변초등학교 북서측 인근으로, 다가구주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재된 주거 밀집 지역입니다.

* 잠재력: 지역 내 주택 수요가 꾸준히 유지될 것으로 예상되며, 인근의 학교 및 편의시설과의 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 동변초등학교, 동변숲속유치원, 신명유치원 등이 도보 통학 가능한 거리에 위치합니다.

* 교통: 차량을 이용한 시내외 접근성이 양호하며, 제반 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 편의시설: 주변 상가 및 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 정영섭(보증금 0원)과 정창근(보증금 20,000,000원) 임차인은 대항력을 보유하고 있습니다. 제공된 '인수 보증금 합계 0원' 정보에 따라 낙찰자가 인수하지 않을 것으로 예상되나, 배당 순위 및 최종 배당액에 따라 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 가능성이 있으므로 철저한 권리 분석 및 확인이 요구됩니다.

* 건물 현황 차이: 건축물대장 상으로는 '다가구주택(6가구)'으로 등재되어 있으나, 실제로는 '다가구주택(9가구)'으로 이용 중입니다. 이는 미등기 건물이나 불법 건축물 등과 연관될 수 있으며, 추후 원상복구 명령이나 이행강제금 부과 등의 문제가 발생할 소지가 있습니다.

* 제시외 건물: 76.40㎡ 규모의 미등기 제시외 건물이 존재합니다. 이는 건축물 현황 차이와 더불어 법적인 문제를 야기할 수 있습니다.

* 비행안전구역: 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제2구역(전술)으로 지정되어 있어, 건축물의 증축, 개축, 용도 변경 등에 대한 제한이 따를 수 있습니다.

* 주변 시설: 검색 결과, 해당 물건지 인근 동변동에 육가공품 제조업체(대구축산 DG푸드) 등이 있으나, 물건지와 직접적인 혐오시설로 판단될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 산업체 등이 산재해 있어 소음이나 악취 등의 가능성은 현장 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 북구 동변동, 동변초등학교 인근에 위치한 다가구주택으로, 교육 환경이 우수하고 생활 편의시설 접근성이 양호한 장점이 있습니다. 총 9가구로 운영 가능한 점은 임대 수익 측면에서 긍정적으로 평가됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 존재, 공부와의 차이(6가구 vs 9가구), 제시외 건물, 비행안전구역 지정 등 잠재적인 법적, 행정적 리스크 요인이 상존하므로, 낙찰 후 인수 부담 및 추가 비용 발생 가능성에 대한 면밀한 사전 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 다수의 임대 가구 확보를 통한 안정적인 임대 수익 창출 가능성.

* 학교 및 생활 편의시설 인접으로 인한 높은 주거 선호도.

* 현황(9가구)과 공부(6가구) 상의 차이, 제시외 건물 등 법적 문제 해결을 통해 가치를 상승시킬 수 있는 잠재력.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 487,207,200원입니다. 인수 보증금이 없는 것으로 파악되었으나, 대항력 있는 임차인 및 건물 현황 차이, 제시외 건물, 비행안전구역 지정 등의 잠재적 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 통상적으로 경매 초기에는 감정가의 70~90% 수준에서 입찰이 이루어지나, 본 물건의 경우 리스크 요인에 대한 철저한 분석 및 법적 검토 후 신중한 접근이 필요합니다. 낙찰 예상가는 약 3억 5천만 원 ~ 4억 3천만 원 선을 고려해 볼 수 있습니다. 이는 시장 상황, 권리 분석 결과, 현장 조사 내용 및 낙찰 후 예상되는 추가 비용 등에 따라 변동될 수 있으므로, 정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가의 도움을 받아 심층적인 분석을 진행하시기 바랍니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.