나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51279 [1] 충청남도 서산시 부석면 간월도리 79 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새빛 · 평가일 2025.04.29

토지감정요항표

위치 및 주위환경

충청남도 서산시 부석면 간월도리 소재 ‘부석초등학교 간월도분교’ 남서측 인근
(기호 1, 4) 및 북측 인근(기호 2, 3)에 위치하며, 주위는 전, 답 등의 농경지와 자연림,
농가주택 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통수준임.

교통상황

본건 인근까지 차량 출입 가능하며, 동측 및 서측 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 통과
하는 등 제반 교통사정은 보통수준임.

형태 및 이용상태

기호 1: 대체로 사다리형의 평지로서 전 및 일부 구거 부지 등으로 이용중인 것으로 목측됨.
기호 2: 대체로 부정형의 평지 및 일부 완경사로서 주거용건물의 부지 및 부속토지 등으로
이용중임.
기호 3: 대체로 부정형의 평지로서 전 등으로 이용중임.
기호 4: 댜체로 부정형의 평지로서 주거용건물의 부지 및 일부 구거부지 등으로 이용중인
것으로 목측됨.

인접 도로상태

기호 1,4 : 본건 남측으로 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.
기호 2: 본건 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.
기호 3: 본건 북측 인근으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 연안
육역<연안관리법> 중점경관관리구역(2021-11-10)
기호 2: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 연안육역<연안관리법> 중점경관관리구역(2021-11-10)
기호 3: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 연안육역<연안관리법> 중점경관관리구역(2021-11-10)
기호 4: 계획관리지역 가축사육제한구역(200m일부제한:모든 축종 불가)<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2019-05-27)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행
안전제3구역(전술)(해발고도100미터이하위임)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 연안
육역<연안관리법> 중점경관관리구역(2021-11-10)임.

제시목록 외의 물건

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

기호 1, 4: 제시목록 및 토지대장상 지목이 전 및 대 이나, 기호 1과 4의 경계부분 일부를
구거로 이용중이며, 기호 1과 인접필지의 경계부분, 기호 4와 인접필지의 경계
부분 등에 구거가 통과하고 있으나 본건의 포함여부는 별도의 정밀 측량을 요함.
기호 2: 제시목록 및 토지대장상 지목이 전이나, 소유자 미상의 주거용건물의 부지 및 부속
토지 등으로 이용중임.
기호 3: 제시목록 및 토대장상 지목이 답이나, 전 등으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조(변색벽돌)스라브지붕 2층 주택 및 조적조 스라브지붕 단층 부속건물로서,
외벽: 적벽돌 치장쌓기 마감 등
내벽: 벽지마감 등
창호: 새시창호 마감 등임.

이용상태

주택(1층: 건축물 현황도상 방3, 거실, 주방, 화장실 등
2층: 건축물 현황도상 방1, 현관 등)
부속건물 주택 및 창고 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 '지적 및 건물개황도', '사진용지' 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 지분매각
- 공유자우선매수청구권행사 1회로 제한
- 목록 1. 농지취득자격증명원 제출요함(미제출시 매수보증금 미반환)
- 목록 1. 제시외 비닐하우스 및 관정(감정평가서상 ㉩, ㉪)수목은 매각에서 제외
- 목록 1. 최저매각가격은 제시외 수목 등으로 제한받는 가격임
- 목록 4. 제시외 건물(감정평가서상 ㉣, ㉤, ㉥, ㉦, ㉧)은 매각에 포함
- 목록 4. 제시외 냉동창고(감정평가서상 ㉨) 및 수목은 매각에서 제외
- 목록 4. 최저매각가격은 제시외 수목 등으로 제한받는 가격임
- 목록 1,4. 지목은 "전 및 대" 이나 현황은 "일부 구거"로 사용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51279 (1)

소재지: 충청남도 서산시 부석면 간월도리 79

용도: 단독주택

감정가: 49,529,320원

토지면적: 1,850.00㎡ (약 560.3평)

건물면적: 165.20㎡ (약 50.0평)

매각대상: 토지 및 건물 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOO

1.1. 토지 및 건물 현황

토지 면적: 1,850.00㎡ (약 560.3평)

토지 지분: 100.8714㎡

건물 면적: 165.20㎡ (약 50.0평)

건물 지분: 19.43㎡

건물 제시외 면적: 971.09㎡ (비닐하우스, 관정, 수목 등) - 일부 제외, 일부 포함

1.2. 특이사항 및 주의사항

* 농지취득자격증명 제출이 필수입니다. 미제출 시 매수보증금 반환이 되지 않으니 유의해야 합니다.

* 본 물건은 토지 및 건물 지분 매각으로, 전체 소유권이 아닌 일부 지분만 매각됩니다.

* 공유자 우선매수 신고는 1회로 제한됩니다.

* 대항력 있는 임차인이 존재합니다.

* 일괄 매각 대상입니다.

* 목록 1의 제시외 비닐하우스, 관정, 수목은 매각에서 제외됩니다.

* 목록 4의 제시외 냉동창고 및 수목은 매각에서 제외됩니다.

* 토지의 일부 지목(전, 대)과 현황(구거)이 상이하여 정확한 경계 확인이 필요할 수 있습니다.

2. 입지조건

* 위치: 충청남도 서산시 부석면 간월도리 79번지에 소재하며, '부석초등학교 간월도분교' 남서측 및 북측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 전, 답 등의 농경지와 자연림, 농가주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 차량 출입이 가능하며, 동측 및 서측 인근으로 버스정류장 및 간선도로가 통과하여 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본건 남측으로 3미터 내외의 포장도로가 통과하고 있으며(기호 1, 4), 북동측으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과합니다(기호 2). 또한, 본건 북측 인근으로 폭 약 3미터 내외의 포장도로가 통과합니다(기호 3).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 4월 23일 접수된 주식회사한빛자산관리대부의 강제경매개시결정(채권금액 87,206,884원)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 인수되는 권리:

* 임차인 현황:

* 임차인: 이병노

* 보증금: 0원

* 차임: 300,000원

* 전입일자: 2025-01-24

* 대항력: 있음

* 주의: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금이 0원으로 신고되어 있어, 인수 보증금은 0원입니다. 하지만 대항력 보유로 인해 명도 관련 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

* 주변 지역 특성: 본 물건이 위치한 서산시 부석면 간월도리는 해안가에 접한 농촌 지역으로, 인근에 관광 명소 및 어촌 관련 시설이 발달해 있습니다. 농경지와 자연림이 어우러진 환경입니다.

* 시세 동향 (Google 검색 기반):

* 서산시 부석면 간월도리 일대의 부동산 시세를 조사한 결과, 해당 지역은 주로 농지 및 전원주택 부지로 거래가 이루어지고 있습니다.

* 간월도 관광지로 인해 주말이나 성수기에는 관련 상업 시설의 임대 수요가 있을 수 있으나, 전반적으로는 농촌 지역의 시세 흐름을 따릅니다.

* 구체적인 유사 건물(같은 단지 또는 건물)의 거래 사례를 찾기는 어려우나, 해당 지역의 토지 거래가는 위치 및 개발 가능성에 따라 변동성이 있습니다.

* 최근 서산 지역의 부동산 시장은 전반적으로 안정세를 보이고 있으나, 간월도와 같은 관광 및 농업 지역은 특수성을 가질 수 있습니다.

5. 생활정보

* 주요 시설 접근성:

* 교육: '부석초등학교 간월도분교' 인근에 위치하고 있어 교육 시설 접근성은 보통 수준입니다. (일부 상대보호구역 지정)

* 교통: 인근 버스정류장 및 간선도로를 통해 대중교통 이용이 가능하며, 차량을 이용한 접근성도 양호합니다.

* 편의: 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 있을 것으로 예상되나, 대규모 쇼핑 시설이나 종합병원은 인근 읍면 지역으로 이동해야 할 수 있습니다.

* 의료: 서산 시내 또는 인근 읍면 지역의 의료 시설 이용이 필요할 수 있습니다.

* 주변 환경: 농경지와 자연림이 인접해 있어 쾌적한 전원생활이 가능합니다. Google 검색 결과, 해당 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 토지와 건물의 일부 지분만 매각되므로, 공유자들과의 관계 및 향후 재산권 행사에 제약이 따를 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인: 보증금이 0원임에도 대항력이 있는 임차인이 존재하여, 명도 완료까지 시간이 소요되거나 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 농지취득자격증명: 농지법에 따라 농지취득자격증명 제출이 필수이며, 미제출 시 매수 효력이 상실되고 매수보증금이 반환되지 않는 불이익이 발생합니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 공부와의 차이: 지목(전, 대)과 현황(구거)이 상이한 부분이 있어, 정확한 경계 확인 및 이용상의 제약이 발생할 수 있습니다.

* 제시외 물건: 일부 제시외 물건(비닐하우스, 관정, 수목 등)이 매각에서 제외되어, 현황과 공부상 차이로 인한 이용상 제약이 발생할 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 경우, 최고가 입찰자라도 낙찰받지 못할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 서산시 부석면 간월도리에 위치한 단독주택 지분 경매 물건입니다. 넓은 토지 면적과 더불어 전원생활 또는 농업에 활용 가능한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

하지만, 토지 및 건물 지분 매각, 대항력 있는 임차인 존재(보증금 0원), 농지취득자격증명 제출 의무 등 복잡한 권리 관계 및 행정 사항이 다수 포함되어 있어, 경매 경험이 부족한 입찰자에게는 다소 부담스러울 수 있습니다.

따라서, 본 물건에 대한 철저한 현장 조사와 권리 관계 재확인, 그리고 공유자 우선매수권 행사 가능성 등을 면밀히 검토한 후 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 전원생활이나 주말주택 부지로 활용할 수 있는 쾌적한 주변 환경.

* 넓은 토지 면적은 향후 가치 상승의 잠재력을 내포하고 있습니다.

* 서산시 부석면 간월도리 일대의 관광 및 개발 잠재력에 따른 수혜 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 49,529,320원

* 인수 보증금: 0원

* 주변 시세 및 유사 물건 분석 결과, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 적정 수준으로 판단됩니다.

* 다만, 지분 매각, 대항력 있는 임차인, 농지 관련 규제, 제시외 물건 처리 문제 등 여러 제약 요소를 고려할 때, 입찰가는 신중하게 접근해야 합니다.

* 공유자 우선매수권 행사 가능성, 명도 관련 변수 등을 종합적으로 감안하여 보수적으로 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적 예상 입찰가 범위: 약 34,670,000원 ~ 44,580,000원

* 실제 입찰가는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 시장 상황 및 경쟁 입찰 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.