나이스옥션 법원경매 서산 2024타경1151 [1] 충청남도 당진시 서해로 6271-26, 지동 1층108호 (시곡동,당진프리미엄아울렛) 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경원 · 평가일 2024.04.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 시곡동 소재 "당진종합병원" 남서측 인근에 위치하는 당진프리미엄아울렛으로서 부근은 국도변상가지대이며, 제반 부근환경 양호한 편임.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 양호한 편임.

건물의 구조

일반철골구조 판넬지붕 2층건 중 1층 2개호(108-109호), 2층 9개호(201-209호)로서
2014년 6월 27일에 사용승인되었으며,
외벽 : 목탈위 페인팅 마감
내벽 : 타일, 페인팅 등 장식마감
바닥 : 타일 등 장식마감
창호 : 칼라알미늄 페어글라스 창호임.

이용상태

당진프리미엄아울렛 제지동으로서
제1층 제108-109호는 일괄로 주방으로 이용중이고,
제2층 제201-209호는 일괄로 프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장 및 카운터 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비 등 되어 있으며, 제반 건물관리상태 양호한 편임.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 평지로서 당진프리미엄아울렛 제지동의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 제지동은 당진프리미엄아울렛단지내에 위치하며, 남측 진입로를 통하여 제차량 진입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

국토이용계획상 계획관리지역 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 소유자 관계인이 이용중인 것으로 탐문조사되며, 임대관계는 미상임.
2. 제2층 제201-209는 일괄 프렌즈아카데미(플레이 퍼팅장)로 이용중이며, 분리가 용이하지 않은 제시외 시설인 플레이 퍼팅시설 및 인테리어(인조목, 조명시설, 천정형 통유리, 적벽돌 치짤쌓기, 천정형 에어컨 등)가 소재함.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각
- 1층 2개(108-109)호 이나 구분 벽 없이 하나로 터서 주방으로 사용 중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보에 대한 상세 내용은 다음과 같습니다.

* 사건번호: 서산지원 2024타경1151 (1)

* 소재지: 충청남도 당진시 서해로 6271-26, 지동 1층108호 (시곡동, 당진프리미엄아울렛)

* 건물명: 당진프리미엄아울렛(G)

* 용도: 판매시설 (제1종근린생활시설)

* 감정가: 463,200,000원

* 토지면적: 171.24㎡ (약 51.8평)

* 건물면적: 120.60㎡ (약 36.48평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 당진수산업협동조합 (등기부채권 총액 및 근저당 권리자 정보 기반)

* 토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)

* 건축물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 2층 건물

* 사용승인일: 2014년 06월 27일

2. 입지조건

해당 물건의 입지 조건은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 충청남도 당진시 시곡동 소재 "당진종합병원" 남서측 인근에 위치한 당진프리미엄아울렛 내에 있으며, 부근은 국도변 상가지대로 제반 환경이 양호한 편입니다.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 전반적인 교통 여건이 양호합니다.

* 도로상태: 본건이 속한 제지동은 당진프리미엄아울렛 단지 내에 위치하며, 남측 진입로를 통해 차량 진입이 용이합니다.

3. 권리분석

권리분석 결과는 다음과 같습니다.

* 말소기준권리: 2015년 06월 17일 접수된 당진수산업협동조합의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

* 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위에 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸됩니다. (을2, 을3, 을4, 을5, 갑9, 갑10, 갑11, 갑12, 갑13, 갑14, 갑15, 갑16 등)

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이성용

보증금: 25,000,000원

차임: 2,000,000원

전입/사업일자: 2021년 11월 08일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없습니다.

* 임차인: 주식회사유앤미파트너스

보증금: 100,000,000원

차임: 5,000,000원

전입/사업일자: 2020년 01월 08일

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력이 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원. 모든 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 등기부채권 총액: 약 2,443,800,000원

4. 상권분석

본 물건이 속한 상권은 다음과 같이 분석됩니다.

* 상권 유형: 국도변에 위치한 상가 단지 내 판매시설로, 지역 내 소비 활동과 연계될 수 있는 입지입니다.

* 주요 주변 시설: 당진종합병원 등 의료시설과 인접하여 유동인구 확보에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. 또한, 당진프리미엄아울렛 단지 내 위치하여 복합 상업시설로서의 기능을 합니다.

* 건물 용도 적합성: 제1종근린생활시설 용도로 사용 및 허가되어 있어 판매시설로서의 운영에 적합합니다. 현재 1층은 주방, 2층은 플레이 퍼팅장으로 이용 중으로, 업종 전환 또는 기존 업종 유지 시 추가적인 상권 활성화 가능성이 있습니다.

* 잠재적 혐오시설: 주변 지역 조사 결과, 물건지 인근에 직접적으로 인접한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설의 존재 가능성은 있습니다.

5. 생활정보

인근의 생활 편의 및 주거 관련 정보는 다음과 같습니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 당진종합병원과 같은 의료시설이 근거리에 있습니다.

* 상업시설: 당진프리미엄아울렛 단지 내에 위치하여 쇼핑, 식음료 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본 물건의 잠재적 리스크 요인은 다음과 같습니다.

* 내부 구조 변경: 1층 108호와 109호가 구분 벽 없이 터서 주방으로 사용 중인 점은 향후 공간 활용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다. 원래의 구분 소유 구조와 다르게 사용되고 있어, 원상복구 등 검토가 필요할 수 있습니다.

* 제시외 시설: 2층에 분리가 용이하지 않은 플레이 퍼팅 시설 및 관련 인테리어(인조목, 조명시설, 천정형 통유리, 적벽돌 치장 쌓기, 천정형 에어컨 등)가 소재하는 것으로 파악되었습니다. 이러한 제시외 시설은 매각물건에 포함되지 않을 수 있으며, 명도 과정에서 철거 또는 원상복구 관련 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 내 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 축산업 관련 행위는 제한됩니다.

* 임대 관계: 현재 소유자 관계인이 이용 중인 것으로 탐문되었으나, 정확한 임대 관계는 미상입니다. 이는 명도 대상 확정 및 협의 과정에서 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 충청남도 당진시 서해로에 위치한 당진프리미엄아울렛 내 상가 건물로, 양호한 입지 조건과 깨끗한 권리 관계를 갖추고 있습니다. 국도변에 위치하여 차량 접근성이 우수하며, 주변 상업 및 의료 시설과의 연계성도 좋습니다. 2014년에 사용승인된 비교적 신축 건물이지만, 1층 공간의 터서 사용 중인 점과 2층 제시외 시설은 향후 활용 또는 명도 과정에서 면밀히 검토가 필요합니다. 모든 선순위 권리가 말소되어 낙찰자가 인수하는 부담이 없다는 점은 매우 긍정적입니다.

8. 투자 포인트

투자를 고려할 만한 주요 포인트는 다음과 같습니다.

* 뛰어난 접근성: 국도변에 위치하여 고객 접근성이 매우 우수합니다.

* 복합 상업단지 이점: 대형 아울렛 단지 내에 위치하여 자체적인 집객력과 더불어 주변 상권과의 시너지 효과를 기대할 수 있습니다.

* 권리 인수 부담 제로: 모든 선순위 채권이 말소되어 법적으로 안전한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

* 즉시 활용 가능성: 인수할 임차인 보증금이 없어 명도 후 즉시 임대 또는 자가 사용이 가능합니다.

* 잠재적 가치 상승: 상권 분석 및 시장 상황에 따라 향후 부동산 가치 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정은 다음과 같은 사항을 고려하여 결정될 수 있습니다.

* 감정가: 463,200,000원

* 인수 보증금: 0원

* 입찰가 결정 고려사항:

- 물건의 현재 상태 및 활용 가능성

- 주변 유사 물건의 시세 및 거래 동향

- 향후 예상 임대 수익률 및 자가 사용 시 효용 가치

- 명도 비용 및 원상복구 비용 예상액

- 경쟁 물건 대비 가격 경쟁력

본 물건은 권리관계가 명확하고 인수 부담이 없으므로, 감정가 대비 높은 경쟁률이 예상될 수 있습니다. 정확한 예상 입찰가는 현장 조사, 임대차 시장 조사, 투자 수익성 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.