나이스옥션 법원경매 천안 2025타경484 [1] 충청남도 아산시 용화동 912 근린주택 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 천안 2025타경484 [1] 충청남도 아산시 용화동 912 근린주택 경매

• 사건번호: 2025타경484
• 주소: 충청남도 아산시 시민로208번길 23-3
• 용도: 근린주택

천안지원 경매2계 2025타경484 | 소재지: 충청남도 아산시 시민로208번길 23-3 | 감정가: 454,176,680원 | 최저가: 317,924,000원 | 용도: 근린주택

2024.06. 21 20:45:09 37.259112 127.007894 KR

2024-06-21 11:00:00 37.450000 127.020000 KR

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1. 천안지원 2025타경484 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 천안지원 2025타경484 (1)

소재지: 충청남도 아산시 용화동 912

용도: 주상복합

감정가: 454,176,680 원

토지면적: 192.20㎡ (약 58.14평)

건물면적: 276.81㎡ (약 83.74평)

제시외 건물 면적: 42.20㎡ (약 12.76평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 아OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함.

1.2. 입지조건

주위 환경:

본건은 충청남도 아산시 용화동 소재 "용화9통마을회관" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 주상용 건물, 단독주택, 근린생활시설, 그리고 주상나지가 혼재되어 있어 다양한 용도로 활용되고 있는 지역입니다.

교통 및 도로:

차량으로의 접근성이 용이하며, 인근에 간선도로와 버스승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다. 이러한 교통 여건은 본건의 입지적 가치를 높여주는 요소입니다. 본건 동측으로는 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입에 무리가 없습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되고 있습니다. 제공된 정보에는 구체적인 권리분석 내용이 명시되어 있지 않아, 등기부등본 및 관련 서류 확인을 통해 정확한 권리 관계(근저당, 가압류, 압류, 전세권 등)를 면밀히 파악하는 것이 필수적입니다. 통상적으로 임의경매의 경우 말소기준권리보다 후순위 권리는 경매 절차를 통해 소멸되는 것이 일반적이나, 인수해야 할 권리가 있는지 여부는 반드시 추가 확인이 필요합니다. (별도 권리분석 자료 필요)

1.4. 상권분석

본 건물은 1층에 "모닝프라자"라는 상호로 소매점(문구/완구)으로 이용 중이며, 2층과 3층은 주택으로 사용되고 있습니다. 이는 주상복합의 특성을 잘 보여주는 활용 형태입니다. 주변에 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재되어 있어 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 상권은 형성되어 있는 것으로 보입니다. 아산시 용화동은 신도시 느낌이 나는 지역으로, 아파트 단지와 상업 시설이 복합적으로 발달하고 있다는 정보도 있습니다. 다만, 상세한 배후 수요나 경쟁 업종 분석은 추가적인 현장 조사 및 상권 데이터 분석이 필요합니다.

1.5. 생활정보

건물의 구조는 철근콘크리트 구조 평스라브지붕의 3층 건물입니다. 외벽은 드라이비트 및 석재붙임으로 마감되었으며, 창호는 샷시 창호로 시공되었습니다. 건물 내부에는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있어 기본적인 생활 및 영업 활동이 가능합니다.

건물은 현황상 1층은 상가, 2층과 3층은 주택으로 이용되고 있습니다. 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 부합물 및 종물로 사료됩니다. 공부와의 차이는 없는 것으로 확인됩니다.

토지 이용 계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(아산용화지구택지개발사업)으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역 및 상대보호구역(대명아이웰유치원)으로 지정되어 있어 관련 법규에 따른 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

임대 관계 미상:

본건 건물 및 토지의 정확한 임대 관계가 파악되지 않았습니다. 현재 거주 중이거나 영업 중인 임차인이 있을 경우, 명도 과정에서 시간 소요 및 추가 비용이 발생할 수 있는 점은 주의해야 합니다.

제시외 건물:

건물 감정평가요항표에 따르면, 본건 건물에 부합물 또는 종물로 사료되는 제시외 건물 ㉠, ㉡, ㉢이 소재합니다. 이러한 제시외 건물은 매각 대상에 포함(일괄매각)되어 있으나, 서류상 명확히 등재되지 않았거나 관련 법규 상의 문제가 있을 수 있어 추가 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

토지 이용 제한:

앞서 언급된 토지이용계획상 가축사육제한구역, 상대보호구역 등의 지정은 향후 토지의 활용 방안에 제한 요소로 작용할 수 있습니다.

혐오시설 관련:

주변 시설 조사 결과, 본건과 직접적으로 연관되거나 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 장기적인 관점에서 지역 개발 및 주변 환경 변화 가능성을 고려할 필요는 있습니다.

1.7. 투자 포인트

수익형 부동산으로서의 잠재력:

1층 상가와 2-3층 주택의 혼합 구조는 임대 수익을 통한 안정적인 현금 흐름 창출 가능성을 제공합니다. 적절한 임차인 확보 및 관리 시 꾸준한 수익을 기대할 수 있습니다.

지역 발전 가능성:

본건이 위치한 아산시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승을 통한 시세 차익 또한 기대해 볼 수 있습니다. 지구단위계획구역(아산용화지구택지개발사업) 지정은 이러한 잠재력을 뒷받침합니다.

실거주 겸용 투자:

주택 부분이 있어 직접 거주하면서 하단의 상가를 임대하여 수익을 얻는 형태의 투자도 가능합니다.

1.8. 종합 의견

본 물건은 아산시 용화동에 위치한 주상복합 건물로, 1층 상가와 2, 3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능한 매력적인 경매 물건입니다. 양호한 교통 여건과 주변의 기본적인 상권을 갖추고 있으며, 지역 개발 잠재력 또한 보유하고 있습니다.

다만, 임대 관계가 불분명하고 제시외 건물에 대한 추가적인 확인이 필요하다는 점은 투자 전 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 또한, 토지 이용 계획상의 일부 제한 사항도 유의해야 합니다.

이러한 리스크 요인들을 면밀히 분석하고, 낙찰 후 명도 및 임대 관리를 철저히 한다면 장기적으로 안정적인 임대 수익과 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 투자 기회가 될 수 있습니다.

법원 정보

천안지원 경매2계