나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경15707 [1] 충청남도 보령시 주교면 주교리 1670 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.06.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 주교면 주교리 소재 ""주교면 행정복지센터"" 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 공장, 창고시설 등인 주로 소재하고, 전.답 등의 농경지와 농가주택 등이 혼재하는 농공단지로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근이 가능하고, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

대체로 정방형과 유사한 사다리형의 평지로서, 현황 ""공업용 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남서측 및 남동측으로 양측 인도가 개설된 왕복 2차선의 아스콘포장도로가 각각 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업개발진흥지구(주포 제2농공단지), 제2종지구단위계획구역(주포 제2농 공단지).

제시목록 외의 물건

본건 토지 지상에 소재하는 통상의 범위 내의 조경수목, 강판 및 철제펜스 등은 등은 해당 토지에 포함하여 평가하였는바, 별지 ""의견란 기타 참고 사항"" 참조 바람.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 별지 ""건물 감정평가요항표"" 참조 바람.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 2 : 일반철골구조, 경량철골조 칼라강판지붕 단층 공장 건(사용승인일 2011.07.20, 일부 증축 2012.04.10)으로서,

주1 (일반건축물대장 현황도상 1동)
외벽 : 강판붙임 등 마감.
바닥 : 노출콘크리트 등 마감.

부1, 부2 (일반건축물대장 현황도상 2동, 3동)
내외벽 : 컨테이너 등 마감
창호 : 샷시창호 등임.

부3, 부5 (일반건축물대장 현황도상 4동, 6동)
현황 ""소재불명""으로 평가외

부4 (일반건축물대장 현황도상 5동)
외벽 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

주1 : 공장으로 이용 되었으나, 현황 ""운휴(비가동)"" 상태임.

부1, 부2 : 창고 등으로 이용 되었으나, 현황 ""운휴(비가동)"" 상태임.

부3, 부 5: 현황 ""소재불명"" 상태임.

부4 : 공장(창고 등)으로 이용 되었으나, 현황 ""운휴(비가동)"" 상태임.

설비내역

현황 ""운휴중(비가동)"" 상태이고, 별지 ""사진용지""와 같이 출입구가 시건되어 있어 내부 진입이 제한되어 일반적인 부대설비를 기준으로 평가하였는바, 각종 부대설비 등은 경매 진행시 재확인을 요함.

부합물 및 종물

별지 ""지적 및 건물개황도 및 사진용지""와 같이 본건 기호 2 건물(주1)의 부합물 내지 종물로 판단되는 제시외 ""㉠창고""가 소재하는바, 평가목적 등을 고려하여 별도 평가하였음.

공부와의 차이

본건 기호 2의 부3, 부 5(일반건축물대장 현황도상 4동, 6동)는 공부상 등재되어 있으나, 현황 ""소재불명"" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 본건 건물은 수년간 운휴중(비가동)인 상태로 탐문조사되었으며 별지 ""사진용지""와 같이 출입구가 시건되어 있어 내부 진입이 제한되어, 일반건축물대장 및 현황도면, 항공위성사진, 평가선례, 외부관찰 및 인근 탐문조사 등에 의해 건물 내부 이용상황 등을 조사하였는바 실제 현황은 다소 상이할 수 있으니 경매진행 및 참여시 유의하시기 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함, 공장 및 광업재단 저당법 제6조 기계기구 수변전설비 매각 포함
- 목록 1 지상에 소재하는 조경수목, 강판 및 철제펜스 등은 토지에 포함하여 평가함
- 목록 2 건물의 부속건물 중 부3, 부5(일반건축물대장 현황도상 제4동 및 제6동)는 공부상 등재되어 있으나 현황 "소재불명"임
- 건물은 수년간 운휴중(비가동)인 상태로 탐문조사됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 홍성지원 2025타경15707 (1)

소재지: 충청남도 보령시 주교면 주교리 1670

건물명: (건축물대장 표제부 상 별도 명칭 없음)

용도: 공장

감정평가액: 1,135,077,420원

토지면적: 6,071.70㎡ (약 1,836.98평)

건물면적: 601.09㎡ (약 181.81평)

제시외 건물면적: 98.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 중소기업은행

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 충청남도 보령시 주교면 주교리 소재 주교면 행정복지센터 북동측 근거리에 위치하고 있습니다. 주위는 공장, 창고시설 등 산업시설이 주로 소재하며, 인근에 전.답 등 농경지와 농가주택이 혼재된 지역으로, 농공단지로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 근거리에 버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 여건은 보통으로 평가됩니다.

* 이용상태

본건 토지는 대체로 정방형과 유사한 사다리형의 평지로, 현황 '공업용 건부지'로 이용 중입니다.

* 도로상태

본건 토지의 남서측 및 남동측으로 양측에 인도가 개설된 왕복 2차선의 아스콘 포장도로가 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 산업개발진흥지구(주포 제2농공단지), 제2종지구단위계획구역(주포 제2농공단지)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2015년 4월 20일 접수된 중소기업은행 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리

제시된 정보상 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리 및 임차보증금

일체의 권리가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인으로서 주식회사보령철강이 있으나 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

* 임차인: 주식회사보령철강

보증금: 10,000,000원

차임: 1,000,000원

사업일자: 2024-10-10

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 합계 0원

* 등기부 현황 요약

소유권은 대광메탈주식회사 명의로 등기되어 있습니다. 중소기업은행, 삼동흥산주식회사 근저당, 신용보증기금 및 중소기업은행 가압류, 국민건강보험공단 압류 등 다수의 권리 설정 내역이 확인되나, 모두 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매 개시 결정에 따라 매각으로 소멸될 예정입니다.

총 등기부 채권액 합계는 1,331,071,301원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성

본건은 주포 제2농공단지 내에 위치하여 공장 및 창고 시설이 밀집된 산업 지역입니다. 농경지와 농가주택이 혼재되어 있어 지역적 특색이 복합적으로 나타납니다.

* 잠재력

산업단지 내 위치함으로써 관련 업종과의 시너지 효과 및 산업 기반 시설 활용에 유리한 입지를 가지고 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 시설

본건 인근에는 주교면 행정복지센터가 소재하여 기본적인 행정 업무 처리가 가능합니다.

* 교통 및 편의시설

버스정류장 및 간선도로가 근거리에 있어 접근성이 양호하나, 대규모 상업시설이나 주거 편의시설은 인근 지역에 분포할 것으로 예상됩니다.

* 혐오시설

주변 지역에 혐오시설에 대한 정보는 특별히 확인되지 않으나, 공장 밀집 지역의 일반적인 환경을 고려해야 합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 상태 및 이용 현황

건물은 수년간 운휴(비가동) 중인 상태로 탐문 조사되었습니다. 출입구가 시건되어 있어 내부 진입이 제한적이었으며, 이에 따라 일반적인 부대 설비 기준으로 평가되었으므로 경매 진행 시 재확인이 반드시 필요합니다.

* 공부와의 차이

건물의 부속건물 중 일부(부3, 부5 - 일반건축물대장 현황도상 제4동 및 제6동)는 공부상 등재되어 있으나 현황 '소재불명' 상태입니다.

* 제시외 물건

토지 지상에 소재하는 통상 범위 내의 조경수목, 강판 및 철제펜스 등은 토지에 포함하여 평가되었습니다. 또한, 공장 및 광업재단 저당법 제6조에 따른 기계기구 및 수변전설비도 매각에 포함됩니다. 별도 평가된 제시외 건물 '㉠창고'도 존재합니다.

* 내부 상태 상이 가능성

탐문조사 결과 건물 내부 이용상황이 공부상의 현황과 다소 상이할 수 있으며, 출입구 시건으로 내부 확인이 어려웠던 점을 감안할 때, 경매 진행 및 참여 시 실제 현황을 면밀히 조사하고 유의해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 충청남도 보령시 주교면의 주포 제2농공단지 내에 위치한 공장용 부동산입니다. 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 권리 관계는 말소기준권리 이후로 모두 소멸 예정이어서 인수할 권리는 없습니다. 임차인이 존재하나 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 다만, 건물은 수년간 운휴 중인 상태이며, 일부 부속건물이 현황 소재불명이라는 점, 내부 진입 제한으로 인한 정확한 상태 확인의 어려움은 본 건의 주요 리스크 요인입니다. 공장 및 관련 설비가 매각에 포함되는 점은 긍정적일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 관계의 명확성: 모든 인수 부담이 없어 명도 이후 활용이 용이합니다.

* 산업단지 내 입지: 주포 제2농공단지 내 위치하여 관련 산업 시설과의 연계 및 활용 가능성이 높습니다.

* 일괄 매각: 토지, 건물, 기계기구, 설비 등을 일괄 취득 가능하여 활용 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

현재 인수해야 할 채무나 임차보증금이 없는 상태이므로, 감정가 1,135,077,420원을 기준으로 입찰가격을 산정할 수 있습니다. 다만, 건물의 장기 운휴 상태, 일부 건물의 소재 불명 등 잠재적 리스크를 고려하여, 시장 상황 및 현장 조사 결과를 바탕으로 신중한 입찰가 결정이 필요합니다.

예상 입찰가 범위: 900,000,000원 ~ 1,100,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.