나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3506 [1] 세종특별자치시 장군면 금암리 263-7 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수성

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2,3
본건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 소재 ""금암2리 마을회관"" 북서측 인근에 소재
하는 토지로서, 본건 주위는 농경지역으로서 농경지 및 임야가 주를 이루고 있으며, 단독주
택 및 근린생활시설이 일부 혼재 되어 있는 등 주위환경은 보통시됨.

기호4,5,6
본건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 소재 ""금암2리 마을회관"" 북동측 인근에 소재
하는 토지로서, 본건 주위는 전원주택단지로서 전원주택이 주를 이루며, 카페 등 근린생활
시설이 혼재하는 등이 혼재 되어 있는 등 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 대체로 차량 접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 소재하는 등 대중교통
상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1,2,3 부정형,완경사의 토지로서 경계구분없이 대체로 ""전""으로 이용중이며, 기호4,6
토지는 대체로 사다리,완경사의 주거나지이며, 기호5토지는 현황도로임.

인접 도로상태

본건 기호2,3,4,5 토지는 포장도로를 통해 자동차통행이 가능하나, 기호1토지는 기호2토지,
기호6토지는 기호4토지를 통해 출입 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 소하천구역(사기천)

기호2,3
계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부)


기호4,6
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역

기호5
계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역
접도구역

제시목록 외의 물건

본건 지상에 제시외건물(㉠,정자),제시외 관정(㉡) 및 제시외 수목(약400주)이 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기호2,3토지 및 인접토지상(지적도 참조)에 소유자미상의 비닐하우스
1개동이 소재하며, 이동이 가능한 시설(트렘블린(기호3지상),계사(기호2,3지상),간이화장실
(기호2지상),컨테이너(기호4지상))은 평가에서 제외하였음.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 물건 포함.
2. 목록 2,3 농지취득자격증명 제출 요함(미제출시 매수보증금 반환하지 않음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2줄 띄우기

* 사건번호: 대전지방법원 2025타경3506 (1)

* 소재지: 세종특별자치시 장군면 금암리 263-7

* 용도: 답 (전, 주거나지, 현황도로 일부 포함)

* 감정가: 2,022,352,400 원

* 토지면적: 2915.30㎡ (약 881.51 평)

* 토지지분: 2915.3㎡ (약 881.51 평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 건물지분: 0㎡

* 건물 제시외면적: 416.00㎡ (정자, 관정, 수목 포함)

* 매각대상: 토지매각 (일괄매각. 제시외 물건 포함)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유성새마을금고 (기타 압류/가압류 채권자 다수)

* 특이사항: 농지취득자격증명 제출 필수, 공동담보 (다수 필지 묶음 경매로 추정)

1.1. 입지조건

2줄 띄우기

* 위치: 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 "금암2리 마을회관" 북서측 및 북동측 인근

* 주변 환경:

* 기호 1,2,3 필지: 농경지 및 임야 위주의 농경지역, 단독주택 및 근린생활시설 일부 혼재 (주위환경 보통)

* 기호 4,5,6 필지: 전원주택 단지 위주, 카페 등 근린생활시설 혼재 (주위환경 보통)

* 교통: 차량 접근 대체로 가능, 인근 시내버스정류장 소재 (대중교통 보통)

* 형태 및 이용상태:

* 기호 1,2,3: 부정형, 완경사 토지, 경계 구분 없이 대체로 '전' 이용 중

* 기호 4,6: 대체로 사다리형, 완경사 주거나지

* 기호 5: 현황 도로

* 인접 도로:

* 기호 2,3,4,5: 포장도로를 통해 차량 통행 가능

* 기호 1: 기호 2 토지 통해 출입

* 기호 6: 기호 4 토지 통해 출입

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 기호 1: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 소하천구역(사기천)

* 기호 2,3: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부)

* 기호 4,6: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역

* 기호 5: 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역(전부), 중점경관관리구역, 접도구역

1.2. 권리분석

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* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (물건명세서상 '지상권개요' 비고란에 '지상권'이 기재되어 있으나, 등기부요약 상으로는 을15번 지상권설정(유성새마을금고)은 말소로 기재되어 있어 추가 확인 필요.)

* 말소기준권리: 을14 근저당권 (접수일자: 2022-02-04)

* 등기부 요약:

* 소유권 이전: 이영선(2016-08-31), 노충호(2020-09-03, 7.5억 매매)

* 근저당: 유성새마을금고 (27억, 2022-02-04, 말소기준권리)

* 지상권: 유성새마을금고 (2022-02-04, 말소)

* 임의경매개시결정: 유성새마을금고 (23.8억, 2025-05-14)

* 압류: 국민건강보험공단 (2025-06-10, 말소)

* 가압류: 강연숙 (7.6억, 2025-07-08, 말소)

* 압류: 세종세무서장 (2025-08-27, 말소)

* 등기부채권 총액: 2,776,855,520 원 (낙찰자는 이 모든 권리를 말소시킬 수 있음.)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 명시된 임차인 없음. 따라서 인수되는 임차권은 없는 것으로 판단됨.

1.3. 상권분석

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* 주변 시설:

* 금암2리 마을회관 인근에 위치.

* 농경지, 임야, 단독주택, 전원주택 단지, 근린생활시설(카페 등)이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 일부 혼합된 지역.

* 향후 세종시 개발 계획에 따른 잠재적 가치 상승 가능성 고려. 세종시는 행정수도 완성 가시화, 복합업무용지 개발 등과 함께 성장 잠재력을 높이고 있습니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 일반적인 검색으로는 인근에 혐오시설은 확인되지 않음. (※추가적인 현장 조사 및 상세 지도 확인 권장)

1.4. 생활정보

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* 편의시설: 인근 근린생활시설(카페 등) 및 마을회관이 주요 편의시설로 파악됨.

* 교통: 인근 시내버스정류장 이용 가능, 차량 접근 용이.

* 교육시설: 제공된 정보에는 교육시설에 대한 언급이 없음. (※ 주변 학교 현황 추가 확인 필요)

* 의료시설: 제공된 정보에는 의료시설에 대한 언급이 없음. (※ 세종시내 병원 접근성 고려 필요)

1.5. 잠재적 리스크

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* 농지취득자격증명 제출 필수: 목록 2, 3 토지의 경우 농지취득자격증명 미제출 시 매수 보증금 반환이 되지 않으므로, 낙찰 후 즉시 준비 및 제출 필요. (※ 관할 읍/면/동사무소 문의 필수)

* 제시외 건물 및 수목: 정자, 관정, 수목 약 400주가 소재함. 이는 감정평가에 포함되었으나, 별도의 명확한 처리 방안이 제시되지 않음. 철거 또는 이전에 대한 비용 발생 가능성 고려.

* 현황 도로: 기호 5번 필지가 현황 도로로 이용 중. 타 필지(기호 1, 6)의 출입로로 이용되는 부분은 토지 이용 시 다른 소유자와의 관계 또는 도로로서의 공공성 문제 검토 필요.

* 농지 관련 규제: 일부 필지(기호 1)는 소하천구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있음. 가축사육제한구역, 성장관리계획구역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 제한이 존재함.

* 건축물 미등재 시설: 제시외 건물(정자), 비닐하우스 1개동, 트렘블린, 계사, 간이화장실, 컨테이너 등이 소재하며, 일부는 평가 제외되었으나 현황 파악 및 처리 필요.

* 채권 총액: 감정가(20.2억) 대비 등기부채권 총액(27.7억)이 높아 채권자의 경매 신청으로 진행되었음. (※ 본 경매는 채권자 유성새마을금고의 임의경매로, 일반적인 경매 절차에 따라 진행될 것으로 보임.)

1.6. 종합 의견

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본 물건은 세종특별자치시 장군면 금암리 소재 답 및 일부 주거나지, 현황도로로 구성된 토지입니다. 감정가는 약 20.2억원이며, 면적은 약 2,915㎡ (약 881평)입니다. 농경지 위주의 지역에 일부 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 자연환경이 비교적 양호한 입지입니다.

권리관계는 근저당 및 임의경매 개시 결정이 말소기준권리가 되어, 낙찰 시 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

하지만, 농지취득자격증명 제출이 필수적이며, 제시외 건물 및 수목, 비닐하우스 등 현황과 공부상 불일치하는 부분이 있어 이에 대한 처리 방안 마련이 필요합니다. 또한, 다양한 토지이용계획 및 제한사항(계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 자연취락지구, 중점경관관리구역, 소하천구역 등)이 존재하므로, 향후 토지 이용 계획 수립 시 면밀한 검토가 요구됩니다.

전반적으로, 농지 관련 법규 및 개발 제한 사항을 충분히 이해하고, 제시외 물건 처리에 대한 계획을 세울 수 있는 투자자에게 적합한 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

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* 세종시 인접 지역의 토지: 세종시의 지속적인 발전과 함께 토지 가치 상승 기대. 세종시는 행정수도 완성과 함께 다양한 개발 프로젝트가 진행 중입니다.

* 계획관리지역 토지: 다양한 개발 가능성 내포 (향후 도시계획 변경 가능성 주시).

* 권리관계 명확: 말소기준권리 하 모든 권리 소멸 예정으로 권리 분석이 비교적 용이.

* 주변 개발 가능성: 전원주택 단지 및 근린생활시설 혼재 지역으로, 향후 주거 및 상업 기능 확장 가능성.

1.8. 예상 입찰가

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* 감정가: 2,022,352,400 원

* 총 채무액 (등기부 기준): 2,776,855,520 원

* 인수 보증금: 0 원

* 고려사항:

* 농지취득자격증명 필수 조건으로 인한 잠재적 취득 불가 리스크.

* 제시외 물건(정자, 관정, 수목, 비닐하우스 등)의 철거/처리 비용 부담.

* 다양한 개발 제한 사항 존재.

* 실제 현장 조사 및 주변 시세 조사를 통한 추가적인 가치 평가 필요.

* 토지 이용 목적에 따른 수익성 분석 필수.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 상기 리스크 요인들을 감안하여 결정하는 것이 바람직합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다. 보수적으로 접근한다면 감정가의 70~80% 수준에서 검토해 볼 수 있으나, 이는 현장 조사를 통한 추가적인 분석 후에 결정되어야 합니다.

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