나이스옥션 법원경매 대전 2025타경502434 [1] 세종특별자치시 조치원읍 침산리 87-10 주1동 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한감정 · 평가일 2025.05.23

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 욱일아파트 남서측 및 동측 인근에 위치하는 부동산(토지,건물)으로서, 부근은 근린생활시설, 아파트, 다가구주택, 단독주택, 미개발농지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건까지 차량진입이 가능하며, 제반 편익시설 및 노선버스 정류장 등으로의 거리 및 접근성 등으로 보아 대중교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 일련번호 3,4) : 2필 1단의 사다리형으로 평탄한 토지이며, 주상용 건부지로 이용중임.
■ 일련번호 5) : 대체로 사다리형의 평탄한 토지이며, 주거나지 상태임.

인접 도로상태

■ 일련번호 3,4) : 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)를 이용중임.
■ 일련번호 5) : 남동측으로 폭 약 4~5m 정도의 포장도로를 이용증임.

토지이용계획 및 제한상태

■ 일련번호 3) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축
분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.
■ 일련번호 4) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축
사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역
<하수도법>임.
■ 일련번호 5) : 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육
제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수
도법>임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 일련번호 3,4) 토지는 2인 공유지분 중 강철호씨 소유만의 평가이며, 양지상으로
일련번호 1) 건물이 소재하여 불가분의 관계가 있는 일단의 토지임.
■ 일련번호 5) 토지는 연접한 침산리 111-20번지 내 최**氏 소유 단독주택의 마당
(진입로 등)으로 이용중임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

■ 일련번호 1) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물로서,
외벽 : 드라이비트 등 마감,
내벽 : 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.
■ 일련번호 2) 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽 : 현무암 판넬 및 드라이비트 등 마감,
내벽 : 몰탈위 페인팅, 벽지 및 일부 타일 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

■ 일련번호 1) : 단독주택(다가구주택 5세대)으로 이용중임.
■ 일련번호 2) : 근린생활시설 및 단독주택(다가구주택 6세대)으로 이용중임.

설비내역

공통설비로는 급.배수설비, 위생설비, 전기.통신설비, 소방설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 되어 있으며, 주택부분은 난방설비가 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨.지적 및 건물개황도 참조

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계는 미상임.
■ 제시외건물 기호㉣은 연면적에서 제외된 피로티주차장 용도이나, 현황은 근린생활시설
용도로 리모델링 중임.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2번 철근콘크리트구조 슬래브지붕 1층 점포(59.8㎡)는 연면적에서 제외된 피로티주차장용도이나, 현황은 근린생활시설용도로 리모델링중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 사건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경502434 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최OO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2.2. 물건 상세 정보

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 침산리 87-10 주1동

용도: 다가구주택

감정가: 2,288,768,000원

토지면적: 503.00㎡ (약 152.17평)

토지지분: 251.5㎡ (약 76.07평)

건물면적: 884.74㎡ (약 267.67평)

건물지분: 884.74㎡ (전체)

건물 제시외면적: 285.80㎡ (약 86.46평) (일괄매각 포함)

특이사항: 공동담보, 대항력있는 임차인

주의사항:

- 일괄매각. 제시외 건물 포함.

- 목록2번 건물(철근콘크리트구조, 슬래브지붕, 1층 점포 59.8㎡)은 연면적에서 제외된 피로티 주차장 용도이나, 현황은 근린생활시설 용도로 리모델링 중임.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 세종특별자치시 조치원읍 침산리 소재 욱일아파트 남서측 및 동측 인근에 위치함.

부근 지역은 근린생활시설, 아파트, 다가구주택, 단독주택, 미개발 농지 등으로 형성되어 있음.

3.2. 교통 상황

차량 진입이 가능하며, 제반 편익시설 및 노선버스 정류장 등으로의 거리 및 접근성을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준임.

3.3. 도로 접근성

토지 일련번호 3,4)는 남측으로 소로1류(폭 10m~12m)를 이용 중임.

토지 일련번호 5)는 남동측으로 폭 약 4~5m 정도의 포장도로를 이용 중임.

3.4. 토지 이용 계획 및 제한

일련번호 3): 도시지역, 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 하수처리구역.

일련번호 4): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 가축사육제한구역, 하수처리구역.

일련번호 5): 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 하수처리구역.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

토지 등기부상의 말소기준권리는 2022년 4월 1일 접수된 세종특별자치시산림조합 근저당권(을7)임.

건물 등기부상의 말소기준권리는 2023년 7월 14일 접수된 세종특별자치시산림조합 근저당권(을1)임.

일괄매각 대상이므로, 말소기준권리는 토지 등기부상의 가장 빠른 권리인 2022년 4월 1일 접수된 근저당권(을7)으로 판단됨.

4.2. 인수/소멸 권리 분석

말소기준권리(2022.04.01) 이후에 설정된 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보임.

다만, 매각으로 소멸되지 않는 권리(인수되는 권리)가 존재하는지 면밀히 검토 필요.

4.3. 임차인 현황 및 권리관계

본 물건에는 다수의 임차인이 거주 중이며, 이 중 대항력 있는 임차인이 다수 존재함.

특히, 다음 임차인들의 보증금은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수할 가능성이 있음 (물건명세서, 등기부 요약 참조):

* 한국토지주택공사: 보증금 95,000,000원 (전입 2023.03.08)

* 최윤혁: 보증금 130,000,000원 (전입 2022.10.17)

* 지상민: 보증금 110,000,000원 (전입 2022.12.05)

* 김정희: 보증금 95,000,000원 (전입 2022.11.15)

총 인수 예정 보증금 합계(상기 임차인 기준): 430,000,000원

그 외 대항력 있는 임차인으로 강명구(130,000,000원), 권순범(95,000,000원), 이다빈(140,000,000원), 나승훈(30,000,000원) 등이 있으나, 이들의 보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수할 가능성이 존재함.

물건명세서 상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 기재되어 있으나, 이는 경매 절차상의 배당 여부에 따라 달라질 수 있는 부분이므로, 실제 배당표 확정 시까지 주의 깊은 확인이 필요함.

대항력 없는 임차인 (주식회사성산엔지니어링, 서진우, 성현경, 최덕일)은 배당 순위에 따라 보증금을 변제받지 못해도 매수인에게 대항할 수 없음.

5. 상권분석

5.1. 지역 상업 시설 현황

본 물건이 소재한 세종특별자치시 조치원읍 침산리는 근린생활시설, 아파트, 다가구주택 등 주거 시설이 혼재된 지역임.

반경 1~2km 내에 전통시장, 마트, 병원, 학교 등 기본적인 생활 편의시설이 분포하고 있음. (외부 조사 필요)

5.2. 잠재적 상업 가치

조치원읍은 세종시의 배후 도시로서 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충이 이루어지고 있는 지역임. (외부 조사 필요)

다가구주택 및 근린생활시설이 혼합된 용도 지역으로, 지역 내 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됨.

6. 생활정보

6.1. 주변 편의시설

차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 가능한 수준임. (외부 조사 필요)

주변에 편의점, 식당, 금융 기관 등 일상생활에 필요한 편의시설이 위치하고 있음. (외부 조사 필요)

6.2. 교육 및 의료 시설

인근에 초등학교, 중학교 등 교육 시설이 존재하며, 종합병원 또는 대형 병원은 차량 이동이 필요할 것으로 예상됨. (외부 조사 필요)

7. 잠재적 리스크

7.1. 임차인 관련 리스크

다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 전부가 경매 배당으로 변제되지 않을 경우 매수인이 잔액을 인수해야 할 위험이 매우 높음.

특히, '인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 '배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함'이라는 물건명세서의 내용은 상반되는 해석의 여지가 있어, 최종적인 인수 금액은 경매 진행 과정에서 확인이 필요함.

7.2. 토지 소유 및 이용 관련 리스크

토지 중 일부(일련번호 5)는 인접한 타인 소유 주택의 마당(진입로 등)으로 이용 중이며, 다른 일부(일련번호 3,4)는 2인 공유지분 중 평가 대상 소유자 지분만 평가된 상태임. 이러한 토지 이용 현황은 향후 건물 이용 및 관리에 제약을 초래할 수 있음.

7.3. 건물 사용승인 및 리모델링 관련 리스크

건물 일부(1층 점포)가 피로티 주차장에서 근린생활시설 용도로 리모델링 중이며, 이는 건축물대장과의 상이 또는 불법 건축물 여부, 추가 공사 비용 발생 등의 잠재적 리스크를 내포할 수 있음.

7.4. 공동담보 및 복잡한 권리 관계

공동담보로 설정된 물건으로서, 채권액이 상당하며 다수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있어 권리 분석에 신중을 기해야 함.

8. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍에 위치한 다가구주택으로, 다수의 임차인이 거주하고 있어 안정적인 임대 수익 창출이 가능할 잠재력이 있음. 그러나, 다수의 대항력 있는 임차인, 특히 보증금 규모가 큰 임차인들의 존재와 이들의 보증금 인수 가능성은 본 물건의 가장 큰 투자 리스크로 작용함. 또한, 토지의 공유 지분 및 타인 이용, 리모델링 중인 건물 등도 추가적인 검토가 필요한 부분임.

9. 투자 포인트

* 세종시 관내의 다가구주택으로, 지속적인 지역 발전과 함께 임대 수요가 뒷받침될 수 있는 입지.

* 건축 연면적이 상당하여, 임대 수익을 통한 안정적인 자금 회수 가능성.

* 제시외 건물을 포함한 일괄 매각으로, 활용 가치가 높은 부지.

10. 예상 입찰가

예상 입찰가 산정 시에는 감정평가액을 기준으로 하되, 잠재적 인수 보증금, 건물 리모델링 및 유지보수 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

특히, 대항력 있는 임차인들의 보증금 중 경매 배당으로 변제되지 않을 금액을 면밀히 산출하고, 이를 총 인수 비용에 포함하여 보수적으로 접근하는 것이 권장됨.

'인수 보증금 합계: 0원'이라는 정보와 달리, 물건명세서에 명시된 '잔액 인수' 조항을 최우선으로 고려하여, 잠재적으로 인수해야 할 보증금 총액(약 4.3억 원 이상)을 감안하여 입찰가격을 산정해야 함.

따라서, 본 물건의 매력도는 시장 시세, 예상 임대 수익률, 그리고 인수해야 할 임차 보증금의 최종 확정 금액에 따라 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 현장 조사와 권리 분석이 선행되어야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.