나이스옥션 법원경매 원주 2025타경20637 [1] 강원특별자치도 원주시 반곡동 1886-3 골든스퀘어2차 1층107호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 원주시 반곡동 소재 ""건강보험심사평가원"" 북측 근거리에 위치하며 주위는 공공기관 및 상업지대로 환경은 보통.

교통상황

차량접근이 가능하며 대중교통은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물로서,
외벽 : 화강석마감
내벽 : 몰탈위페인팅
창호 : 샤시창호

이용상태

근린생활시설(음식점).

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로 상업용건부지.

인접 도로상태등

남측으로 왕복 4차선 도로에 접함,

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역 , 지구단위계획구역(혁신도시) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한 모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 혁신도시개발예정지구<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>

공부와의 차이

해당사항없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 원주지원 2025타경20637 (1)

소재지: 강원특별자치도 원주시 반곡동 1886-3, 골든스퀘어2차 1층 107호

용도: 근린상가 (음식점)

감정가: 117,500,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 치OOOOOO

1.2. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 원주시 반곡동에 위치하며, "건강보험심사평가원" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다수의 공공기관 및 상업지대로 형성되어 있어 환경은 양호한 편입니다.

1.3. 건물구조 및 상태

건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 8층 건물입니다. 외벽은 화강석 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 본 물건은 해당 건물 1층 107호로, 현재 근린생활시설(음식점)로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 난방, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.4. 토지정보

토지는 사다리형의 형상으로 상업용 건부지로 이용되고 있습니다. 남측으로 왕복 4차선 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

토지 면적: 39.84㎡ (약 12.05평)

건물 면적: 129.36㎡ (약 39.13평)

1.5. 법적 현황

토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역(혁신도시), 중로2류(폭 15m~20m)에 해당하며, 가축사육제한구역 및 혁신도시개발예정지구로 지정되어 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

2. 입지조건

2.1. 교통

차량 접근이 매우 용이하며, 남측으로 접한 왕복 4차선 도로를 통해 원주 시내 및 주변 지역으로의 이동이 편리합니다. 대중교통 이용도 보통 수준으로 편리합니다.

2.2. 주변환경

본 물건이 위치한 원주시 반곡동 혁신도시는 다수의 공공기관이 밀집해 있는 지역입니다. 건강보험심사평가원, 국민건강보험공단 등 주요 기관이 인접해 있어 관련 종사자 및 방문객이 풍부합니다. 주변으로 상업시설이 발달해 있어 관련 편의시설 이용이 편리합니다.

2.3. 토지이용계획

일반상업지역에 속해 있어 상업 시설 운영 및 발전에 유리한 입지입니다. 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건물의 말소기준권리는 2016년 6월 29일 접수된 치악새마을금고의 근저당권(채권액 1,066,000,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 예정입니다. 현재 등기부상 말소되지 않고 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인 현유월 씨가 있으며, 보증금 30,000,000원, 차임 1,980,000원에 거주(사업) 중입니다. 전입 및 확정일자는 2023년 11월 27일입니다. 하지만 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단되므로, 보증금 30,000,000원은 낙찰자에게 인수되지 않을 가능성이 높습니다.

4. 상권분석

4.1. 업종

본 물건의 용도는 근린생활시설(음식점)입니다. 현재 이 업종으로 운영 중이며, 혁신도시 내 공공기관 종사자 및 배후 주거 지역을 대상으로 한 상권으로 볼 수 있습니다.

4.2. 잠재력

혁신도시는 지속적으로 발전 가능성이 있는 지역입니다. 주요 공공기관들이 자리 잡아 안정적인 수요층을 확보하고 있으며, 향후 추가적인 개발 및 인구 유입에 따라 상권의 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 자체 및 주변 상업지대에 다양한 식당, 카페, 은행 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

5.2. 공공기관

혁신도시의 특성상 건강보험심사평가원, 국민건강보험공단, 한국보훈복지의료공단 등 주요 공공기관이 인접해 있어 관련 업무 처리 및 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 감정가: 11억 7천만원이라는 감정가는 신중한 접근을 요구합니다.

* 공실 위험: 상가 공실률은 경기 변동 및 주변 상권 변화에 따라 영향을 받을 수 있습니다.

* 경쟁 심화: 혁신도시에 위치한 다른 상가들과의 경쟁이 있을 수 있습니다.

* 상권 변화 가능성: 향후 혁신도시의 개발 계획에 따라 상권의 모습이 변화할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 원주 혁신도시의 중심부에 위치한 근린상가로, 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖추고 있습니다. 다수의 공공기관이 밀집한 지역으로 안정적인 수요가 기대됩니다. 권리상 인수되는 부담이 없고 임차인의 대항력도 없어 명도에 대한 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, 감정가가 다소 높게 책정되어 있어 투자 가치 산정에 있어 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요 확보: 혁신도시 내 공공기관 및 배후 주거지의 고정 수요.

* 우수한 입지: 주요 도로 접하고 공공기관 밀집 지역 중심에 위치.

* 명도 용이성: 대항력 없는 임차인으로 인수 부담 없음.

* 다용도 활용 가능성: 근린생활시설 및 업무시설 복합 건물로서 다양한 업종 입점 가능.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 117,500,000원입니다. 임차인 보증금 30,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자에게 인수되지 않으므로 입찰가 산정 시 고려되지 않습니다. 채권 총액은 1,166,000,000원으로, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

본 물건은 감정가가 비교적 높게 책정되었습니다. 현재 시점에서의 정확한 시세 및 유사 물건 낙찰가를 파악하여 합리적인 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 주변 공공기관 종사자 및 지역 주민 수요를 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 감정가의 80% 수준인 약 9억 4천만원에서 10억 5천만원 사이를 참고 범위를 제안합니다. 최종 입찰가는 철저한 시장 조사와 권리 분석을 바탕으로 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.