나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51252 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 436 남양휴튼아파트 102동 20층 2002호 아파트 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 청주 2025타경51252 [1] 충청북도 청주시 서원구 성화동 436 남양휴튼아파트 102동 20층 2002호 아파트 경매

• 사건번호: 2025타경51252
• 주소: 충청북도 청주시 서원구 성화동 436 남양휴튼아파트 102동 20층 2002호
• 감정가: 479,000,000원
• 최저가: 479,000,000원
• 유찰 횟수: 신건
• 용도: 아파트

청주지방법원 경매1계 2025타경51252 | 소재지: 충청북도 청주시 서원구 성화동 436 남양휴튼아파트 102동 20층 2002호 | 감정가: 479,000,000원 | 최저가: 479,000,000원 | 용도: 아파트

1. 물건 개요 및 기본 정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호는 청주지방법원 2025타경51252 (1)이며, 경매구분은 부동산강제경매입니다. 채무자와 소유자는 신OO으로 동일하며, 채권자는 김OO입니다. 본건의 감정가는 4억 7,900만 원으로 책정되었습니다.

1.2. 물건 현황

본 물건의 소재지는 충청북도 청주시 서원구 성화동 436 남양휴튼아파트 102동 20층 2002호이며, 용도는 아파트입니다. 전용면적은 119.77㎡이며, 대지권 면적은 66.96㎡입니다. 20층 건물 중 20층에 위치한 최상층 호실이며, 매각대상은 토지/건물 일괄매각입니다.

2. 입지조건 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 서원구 성화동 소재 KBS청주방송총국 서측 인근에 자리하고 있습니다. 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있고 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 대체적으로 보통 수준 이상으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 용이하며, 간선도로와 연계성이 양호하여 일반 차량을 이용한 접근성은 보통 이상으로 보입니다. 대중교통 이용 여건 또한 노선 및 배차 간격을 고려했을 때 보통 수준입니다.

2.3. 토지이용계획

도시지역 내 제3종일반주거지역에 해당하며, 이는 건폐율 30% 이하, 용적률 220% 이하, 높이 20층 이하 등으로 지정된 계획적인 주거 지역입니다. 성화초등학교 상대보호구역에 포함되어 있어 교육 환경 측면의 장점을 가지고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 매각의 안정성

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 형태로, 낙찰자가 토지 지분권 확보에 대한 추가적인 리스크를 부담할 필요가 없어 권리 관계가 명료하고 안정적입니다. 경매구분은 부동산강제경매입니다.

3.2. 채무 및 소유 관계

소유자와 채무자가 신OO으로 동일하여 경매 진행 과정에서 복잡한 권리적 문제는 발생하지 않을 것으로 예상됩니다. 다만, 소유자 점유 시 명도 절차가 필요하며 명도 저항이 발생할 수 있습니다.

3.3. 미확인 권리 사항

특이사항 및 주의사항은 없으나, 감정평가서상 '임대관계 미상'으로 기재되어 있습니다. 이는 현재 점유자가 채무자인지, 혹은 임차인인지 여부가 확인되지 않았음을 의미하며, 만일 대항력 있는 임차인이 존재한다면 보증금 인수 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통한 점유 관계 확인이 필수입니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 현황

본건은 대단위 아파트 밀집 지역 내에 위치하고 있어 자체 상권이 잘 형성되어 있을 것으로 판단됩니다. 단지 내 상가와 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용에는 무리가 없을 것으로 보입니다.

4.2. 생활 편의 시설

주거지역 내 상권이므로 대형 상업 시설보다는 일상생활에 필요한 슈퍼마켓, 학원, 병의원 등 근린생활시설 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 이는 안정적인 주거 환경을 뒷받침하는 요소입니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 인프라

건물의 구조는 철근콘크리트구조이며, 기본적으로 전기설비, 난방설비, 위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 아파트 생활에 필수적인 제반 설비가 잘 구비되어 있습니다. 최상층 호실로 일조권 및 조망권 확보에 유리할 수 있습니다.

5.2. 교육 환경

토지이용계획상 성화초등학교 상대보호구역에 속해 있어 초등학생 자녀를 둔 세대에게는 통학 환경이 양호한 편입니다. 계획된 공동주택용지 내에 위치하고 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 명도 리스크

채무자(소유자)가 점유하고 있을 경우, 명도 저항이 발생할 가능성이 있습니다. 인도명령 대상이나, 강제집행 절차 시 시간 및 추가적인 비용이 발생할 수 있음을 염두에 두어야 합니다.

6.2. 임차인 리스크

감정평가서상 임대관계가 미상(미확인)이므로, 현황 조사서 및 매각물건명세서를 통해 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 반드시 재확인해야 합니다. 권리 분석상 큰 하자는 없으나, 점유 관계 확인 소홀은 입찰자에게 인수 금액을 발생시킬 수 있는 가장 큰 리스크입니다.

7. 종합 의견

청주시 서원구 성화동 남양휴튼아파트의 본 물건은 주거 선호도가 높은 제3종일반주거지역에 위치하고 있으며, 토지와 건물을 일괄 매각하는 안정적인 물건입니다. 입지 조건이나 건물 상태, 주변 환경 등은 대체적으로 보통 이상의 양호한 수준으로 평가됩니다. 다만, 임대관계 미상에 따른 점유 관계 확인과 낙찰 후 명도 진행 계획 수립이 중요합니다. 현 시점의 감정가를 기준으로 하였을 때, 철저한 권리 분석과 시세 분석을 통해 적정 입찰가를 산정한다면 실수요 및 투자 모두에게 매력적인 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 구조

토지와 건물의 일괄 매각으로 권리 관계가 비교적 명료하며, 제3종일반주거지역에 위치한 계획적인 주거 단지 아파트라는 점에서 실수요 및 장기 투자 모두 적합합니다.

8.2. 최상층의 장점

20층 중 20층에 위치하여 일조권, 조망권이 우수하며 층간 소음으로부터 비교적 자유롭다는 장점이 있습니다. (다만, 옥상 방수 등 최상층 관리 상태는 현장 확인 필요)

8.3. 교육 환경 인접성

성화초등학교 상대보호구역에 접해 있어 초등 학군에 강점을 가지며, 이는 젊은 세대의 주거 선호도를 높이는 중요한 요소입니다.

8.4. 경매를 통한 시세 차익

감정가를 기준으로 하여, 시세 대비 낮은 가격으로 취득할 수 있는 기회를 활용하여 시세 차익을 실현할 수 있는 잠재력을 가집니다.

법원 정보

청주지방법원 경매1계