나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101036 [1] 경기도 군포시 당동 747-19 이스트힐 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며 인근에 버스정류장 및 1호선 '군포역'이 소재하는 등 대중교통을 비롯한 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상18층 건물내 제8층 제804호로서,
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 하이샷시창호임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서 업무시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 폭 약 8미터, 남측으로 폭 약 6미터 정도의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(2017-09-28)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역), 과밀억제지역, 과밀억제지역(2022-09-06), 과밀억제권역(2022-09-06)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

오피스텔로 이용중임, 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 26.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본건은 경기도 군포시 당동 747-19, 이스트힐 8층804호에 위치한 오피스텔입니다.

감정평가액은 236,000,000원이며, 전용면적은 55.89㎡ (약 16.91평), 토지 지분 면적은 9.063㎡ (약 2.74평)입니다.

건축물대장상 사용승인일은 2019년이며, 건물구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 18층 건물 내 제8층 제804호입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.2. 사건 정보

사건번호는 안양지원 2025타경101036 (1)이며, 부동산 강제경매 사건입니다.

채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본건은 경기도 군포시 당동 소재 '군포중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이한 편입니다.

인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 '군포역'이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용계획

본건이 속한 토지는 도시지역, 일반상업지역에 해당하며, 소로3류(폭 8m 미만)에 접해 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 과밀억제지역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 본건에는 주택임차권 승계인인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로 존재합니다.

* 임대차보증금은 235,000,000원이며, 차임은 0원입니다.

* 전입일자는 2020-11-09, 확정일자는 2020-08-14이며, 배당신고일자는 2023-09-26입니다.

* 임차인(최 )은 주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였으며, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다.

* 이에 따라, 본 건 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 등기부 현황 및 말소기준권리

* 말소기준권리는 군포시의 압류(갑6, 2021-12-20 접수)입니다.

* 등기부상 소유권이전, 신탁등기말소, 공유자전원지분 이전, 압류, 가압류, 강제경매, 임차권 등의 권리들이 존재했으나, 매각으로 인해 대부분 소멸될 예정입니다.

* 특히, 을3 권리인 최순영의 주택임차권(2023-09-26 접수, 보증금 235,000,000원)은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 본건 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황 및 주의사항에 명시된 바와 같이, 주택도시보증공사는 본건 임대차보증금 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하였습니다.

* 또한, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다.

* 따라서, 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설이 혼합된 상업지역으로, 지역 내 유동인구 및 관련 수요가 존재할 것으로 예상됩니다.

군포역 인근의 상업시설로서 기본적인 상권 기능을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 교통: 지하철 1호선 군포역 이용 가능, 버스노선 다양.

* 편의시설: 주변 근린생활시설 및 주택가를 통한 편의시설 이용 가능.

* 교육시설: 군포중학교가 인근에 위치.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 관련 확약서의 유효성: 주택도시보증공사가 제출한 대항력 및 잔여 보증금 청구권 포기 확약서는 매각 조건의 핵심입니다. 이 확약서의 법적 효력이 최종적으로 확정되기까지는 경매 절차의 마무리 및 명도 과정에서 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 배당 절차의 변동성: 임차인(HUG)의 우선변제권 행사 결과에 따라 배당 순위 및 금액에 변동이 생길 수 있으며, 이는 최종 명도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 파악된 정보 및 일반적인 지역 검색 결과로는 본건 주변에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 군포시 당동에 위치한 비교적 신축(2019년 준공) 오피스텔로, 지하철 1호선 군포역 이용이 편리하고 주변 편의시설 접근성이 양호하여 실수요 및 투자용으로 매력적인 물건입니다.

가장 중요한 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 대항력과 잔여 보증금 반환 청구권을 포기하는 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수인에게 법적 부담이 없음을 명확히 하는 강력한 장점입니다.

따라서 권리 인수 부담 없이 시장 가격 또는 감정가 이하에서 취득할 기회가 될 수 있습니다. 단, 확약서의 최종적인 이행 여부 및 배당 결과 등 절차 진행을 면밀히 확인하며 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 임차인의 대항력 및 잔여 보증금 반환 청구권 포기로 인한 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 군포역 역세권의 우수한 교통 환경 및 주변 상업 지역의 잠재력.

* 2019년 준공된 현대적인 오피스텔로 상품성이 우수합니다.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 합리적인 가격으로 취득 가능성이 높습니다.

* 안정적인 임대 수익 창출 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 전용면적(55.89㎡)은 약 16.91평입니다. 최근 실거래 사례 중 본건과 동일한 면적(55.89㎡)을 가진 물건이 2026년 7월 19일에 210,000,000원(약 375.7만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건의 감정가는 236,000,000원입니다.

권리 인수 부담이 없고, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 약 210,000,000원에서 236,000,000원 범위로 추정됩니다.

합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는, 권리 부담이 없다는 점을 최대 강점으로 삼아, 최근 실거래가보다 약간 높은 가격에서 시작하여 경매 시장의 경쟁 상황을 고려한 전략이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 225,000,000원 ~ 240,000,000원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

이 가격대는 최근 실거래가보다 높지만 감정가 범위 내에 있으며, 권리 인수 부담이 없다는 점을 반영한 것입니다. 최종 입찰가는 본건의 명도 가능성, 임차인의 배당 현황 등을 종합적으로 재확인한 후 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.