나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101045 [1] 경기도 안양시 만안구 안양동 413-14 이호드림파크빌 8층804호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.05.28

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 남측 인근에 위치하며
주위는 아파트 및 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통
여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층건 내 8층 804호로서,
외벽 : 콘크리트처리후 수성페인팅, 일부 석재치장붙임 등
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창호 : 하이샤시 창호임.

이용상태

주거(방3, 거실, 주방, 욕실2 등)용 오피스텔임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비, 화재경보 및 옥내
소화전설비, 주차장설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필 일단의 사다리형 토지로서 인접토지와 대체로 등고평탄한며, 주상용 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 폭약 15m, 동북측으로 폭약 6m의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

- 기호(1),(4) :
도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 상대보호구역(안양초등
학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 대기관리권역,
교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

- 기호(2) :
도시지역, 일반상업지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합),
상대보호구역(안양초등학교. 세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.),
대기관리권역, 교통기타용도지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀
억제권역임.

- 기호(3) :
도시지역, 일반상업지역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 상대보호구역(안양초등학교.
세부사항은 안양과천교육지원청에 문의하시기 바람.), 대기관리권역, 교통기타용도
지역지구미분류(대도시권), 도시교통정비지역, 과밀억제권역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

물건 비고

주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사로부터 2026. 5. 26.주택임차권의 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여, 이 사건의 배당에서 임대차보증금을 전액 변제받지 못한 경우에도 매수인에 대하여 잔액에 대한 임대차보증금반환 청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

* 사건번호: 안양지원 2025타경101045 (1)

* 소재지: 경기도 안양시 만안구 안양동 413-14 이호드림파크빌 8층 804호

* 용도: 오피스텔

* 경매구분: 부동산강제경매

1.2. 물건 현황

* 토지면적: 16.82㎡ (약 5.09평)

* 건물면적: 78.17㎡ (약 23.65평)

* 건물 전용면적(참고, JSON 기반): 62.82㎡ (약 18.99평)

* 토지/건물 일괄매각 대상

* 건물 구조: 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물 내 8층 804호

* 건물 이용상태: 주거용 (방3, 거실, 주방, 욕실2 등)

1.3. 가격 정보

* 감정가: 270,000,000원

* 최근 매매가 (2025년 7월, JSON 기반): 265,000,000원 (전용면적 62.82㎡ 기준)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

* 본건은 경기도 안양시 만안구 안양동 소재 '안양초등학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 소로 3류 및 중로 2류 도로에 접해 있습니다. 또한, 안양초등학교 상대보호구역에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리 포함)

* 말소기준권리: 2021년 3월 15일 남인천세무서장의 압류 (갑6)

* 본 경매 절차를 통해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 (갑2, 갑4)

* 공유자 지분 이전 (갑5)

* 주택임차권 (을1): 안홍순, 보증금 277,000,000원 (2023년 6월 22일 등기, 말소 예정)

* 압류 (갑6, 갑8, 갑9, 갑10): 남인천세무서장, 안산세무서장, 안양시, 동안산세무서장

* 가압류 (갑7): 주택도시보증공사 (2021년 12월 8일, 5,224,000,000원) - 말소기준권리보다 후순위로 소멸됨.

* 강제경매 개시결정 (갑11): 주택도시보증공사 (277,000,000원) - 본 경매 사건의 근거

3.2. 임차인 분석

* 임차인 1: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 임차인 2: 주택도시보증공사 (안홍순 승계)

* 보증금: 277,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 15일

* 확정일자: 2020년 5월 15일

* 대항력: 없음 (등기부상 말소 예정)

* 비고: 임차인 현황 및 등기부상 '대항력 없음', '말소'로 표시되어 있으며, 물건명세서 상 주택임차권의 승계인인 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 매수인에 대한 잔액 보증금 반환 청구권 포기 및 등기 말소에 동의하는 확약서가 제출되어 이를 조건으로 매각이 진행됩니다. 따라서 임차인 관련 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

* 상기 권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸됩니다. 주택임차권 역시 '말소' 예정이며, HUG의 대항력 포기 확약서 제출로 인해 매수인에게 인수되는 임차보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본건은 오피스텔 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상업 활동이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 주변에 편의점, 마트 등 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 단지 남측 인근에 안양초등학교가 위치하고 있어 통학이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계의 복잡성

* 임차인 정보 상 '대항력 있는 임차인'이라는 문구가 있으나, 등기부현황 및 임차인 현황 상 '대항력 없음'으로 명시되어 있고, HUG의 대항력 포기 확약서가 제출된 점을 감안할 때, 명확한 권리 해소가 이루어진 것으로 판단됩니다. 다만, 이러한 복잡한 권리관계의 이력은 잠재적인 분쟁 소지나 추가 확인의 필요성을 시사할 수 있습니다.

6.2. HUG 관련 조건

* 본 물건은 HUG(주택도시보증공사)의 대항력 포기 및 잔액 보증금 반환 청구권 포기에 대한 확약서를 조건으로 매각이 진행됩니다. 매수인은 이 조건을 반드시 인지하고 입찰에 참여해야 합니다.

6.3. 주변 시설

* 본건 주변 지역은 오피스텔, 주택, 근린생활시설 등이 혼재된 일반적인 도심 상업/주거 지역으로, 특별히 혐오시설이나 기피 시설은 확인되지 않았습니다. 안양초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 안양시 만안구에 위치한 오피스텔로, 비교적 신축(2018년 준공)이며 주거 및 업무용으로 활용 가능한 입지를 갖추고 있습니다. 최근 매매 사례와 감정가를 비교했을 때, 가격적인 메리트를 고려해 볼 수 있습니다. 권리관계 상 임차인 관련 문제는 HUG의 확약서 제출로 인해 해소된 것으로 보이나, 입찰 전 최종적인 권리관계를 다시 한번 상세히 검토할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 최근 준공된 신축 오피스텔

* 안양초등학교 인접 및 도심지 내 편리한 교통/생활 환경

* HUG 관련 임차인 문제 해소로 인한 권리관계 명확성 확보 (조건부)

* 최근 실거래가 대비 잠재적 시세 차익 가능성

9. 예상 입찰가

* 본건은 인수되는 임차보증금이 없는 조건이며, 최근 매매가(265,000,000원)와 감정가(270,000,000원)를 고려했을 때, 잠재적 리스크 요인과 물건의 가치를 종합적으로 판단하여 약 240,000,000원에서 260,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가적인 시세 분석을 통해 조정될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.