나이스옥션 법원경매 안양 2025타경101071 [1] 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 5층501호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하늘감정 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본 건은 경기도 군포시 당동 소재 ""전철1호선 군포역"" 북서측 인근에 위치하며 주위는 다세대, 연립, 단독, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

노선버스정류장의 위치 및 운행빈도, 전철1호선 군포역까지의 거리 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 16층건물 중 제5층 제501호로서,

외벽 : 몰탈위 페인팅 및 돌붙임 등.
창호 : 샷시 등.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 건축물대장상 등재되어 있으나 현황에 대하여는 경매진행시 재확인 및 유의바람.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소방설비, 난방설비, 기계식 주차설비 등.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서 업무시설,공동주택,제1종근린생활시설 등 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 남측으로 포장 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,시가지경관지구(중심)(2017-09-28)[이하공란], 가축사육제한구역(2013-10-15)(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,과밀억제지역
(2022-09-06)<산업집적활성화및공장설립에관한법률>,과밀억제권역(2022-09-06)<수도권정비계획법
>[이하공란]

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못 해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.23.자)가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안양지원 2025타경101071 (1)

소재지: 경기도 군포시 당동 748-25 씨티캐슬 5층501호

용도: 오피스텔

감정가: 339,000,000원

토지면적: 12.69㎡ (약 3.84평)

토지지분: 12.69㎡ (약 3.84평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.90㎡ (약 25.69평)

건물지분: 84.9㎡ (약 25.69평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

본 건은 경기도 군포시 당동 소재 전철 1호선 군포역 북서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 단독주택, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황은 노선버스정류장의 위치와 운행 빈도, 그리고 전철 1호선 군포역까지의 거리를 고려할 때 보통으로 평가됩니다. 군포역은 도보 약 7.2분 거리(약 378m)에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본 건은 강제경매 사건으로, 채권자는 주택도시보증공사입니다.

말소기준권리는 2020년 1월 30일자 광주세무서장의 압류입니다.

등기부등본상 채권 총액은 274,000,000원입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권보존 등기(2018-03-20) 후 공유자 이전(2019-11-05), 압류(광주세무서장 2020-01-30, 관악세무서장 2023-04-20)가 있으며, 최종적으로 주택도시보증공사의 강제경매 개시 결정(2025-05-15)이 말소기준권리보다 후순위로 등기되었습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (한건대)

* 보증금: 274,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-10-29

* 확정일자: 2019-09-11

* 배당신고일자: 2021-11-09

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없으며, 후술할 주의사항 및 확약서에 따라 매수인이 인수하는 임대차 보증금은 없습니다.

집합건물 등기부상 주택임차권(을3)이 2021-11-09에 등기되었으나, 이는 말소기준권리보다 후순위이며 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 특이사항:

임차권 승계인인 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력 포기하며, 임대차보증금 전액 변제받지 못해도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서(2026.04.23.자)가 제출되었습니다. 이로 인해 본 건 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본건이 위치한 군포시 당동 일대는 군포역 역세권을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 복합적으로 발달된 지역입니다. 주변으로 다양한 소매점, 음식점, 편의시설이 밀집해 있어 배후 수요가 탄탄합니다. 또한, 일반상업지역으로 분류되어 있어 상업 활동 및 오피스텔로서의 기능 수행에 유리합니다.

1.4. 생활정보

전철 1호선 군포역이 인접하여 서울 및 수도권으로의 접근성이 우수합니다. 주변에 대중교통 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설이 소재하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다. 지역 내 교육 시설로는 군포초등학교, 군포중학교, 군포고등학교 등이 위치하고 있으며, 각 시설까지의 접근성 또한 양호한 편입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 임차인의 권리 관계: 주택도시보증공사가 임차인으로서 대항력 없이 임차권을 보유하고 있으나, 매수인에게 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 대항력을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되어 매수인이 부담할 임대차 관련 금전적 위험은 없는 것으로 판단됩니다. 이는 본 건의 가장 중요한 리스크 해소 요인입니다.

* 건물 이용 상태: 건축물대장상 업무시설(오피스텔)로 등재되어 있으나, 현황에 대한 재확인이 필요할 수 있습니다.

* 혐오시설: 조사된 내용 및 주변 지역 분석 결과, 본 건 인근에 직접적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 광역적인 군포시 차원에서 새활용타운 및 환경관리소 등 폐기물 관련 시설이 운영되고 있으나, 본 건과의 직접적인 연관성은 낮은 것으로 판단됩니다.

* 최근 침수 관련 점검: 당동지하차도의 침수 대비를 위한 합동 특별점검이 실시된 사례가 있으나, 이는 지하차도 자체의 안전 점검이며 본건 물건과는 직접적인 관련이 없습니다.

1.6. 종합 의견

본건 씨티캐슬 오피스텔은 군포역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변 상업 및 주거 환경이 잘 갖추어져 있어 생활 편의성이 우수한 물건입니다. 특히, 임차인인 주택도시보증공사로부터 대항력을 포기하고 임대차보증금 반환청구권을 포기한다는 내용의 확약서가 제출되어, 매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 없는 점은 매우 긍정적인 요소입니다. 감정가 339,000,000원은 주변 시세와 유사한 수준으로 보이며, 권리관계가 명확하게 정리되어 낙찰 후 명도 진행이 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 군포역 초역세권 입지로 탁월한 교통 편의성 및 뛰어난 직주근접성.

* 주택도시보증공사의 임대차보증금 반환청구권 포기 확약서 제출로 인한 인수 부담 없음. (인수 보증금 0원)

* 주변 상업 시설 발달로 인한 풍부한 생활 인프라.

* 일반상업지역에 위치하여 오피스텔 및 상업시설로서의 가치 유지.

1.8. 예상 입찰가

제시된 감정가 339,000,000원을 기준으로, 주변 유사 오피스텔의 시세 및 경매 물건들의 감정가 등을 종합적으로 고려하였습니다. 본 건은 인수할 임대차보증금이 0원이며, 권리 분석상 특이사항이 해소되어 있어 감정가 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최근 유사 물건의 경매 감정가가 3억 2천만 원대에서 3억 3천만 원대였으며, 2023년 5월 기준 시세도 3.3억 원 수준으로 파악됩니다.

이에 따라, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 339,000,000원 내외를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 권리 관계 재검토, 경매 동향 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.