나이스옥션 법원경매 안산 2025타경52373 [1] 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-8 헷세드 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수초등학교' 북서측 인근에 위치하며
주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위
환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통사정은
무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층건 내 5층 501호로서,
외벽 : 석재붙임 마감
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 마감 등 (탐문사항)
창호 : 샷시 창호 등임. (탐문사항)

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 내부구조도 참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합),
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경일관광
경영고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(석수초등학교)<교육환경
보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>,
도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.
- 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있음.
(지상5층 증축 / 주거 / 경량철골구조 / 8.91㎡)

물건 비고

집합건축물대장에 위반건축물 등재되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 안산지원 2025타경52373 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 선부동 1046-8 헷세드 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 131,000,000원

토지면적: 22.47㎡ (약 6.79평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 38.56㎡ (약 11.66평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반OOOOOOO

건축물 현황: 집합건축물대장상 위반건축물 등재 (지상 5층 증축 / 주거 / 경량철골구조 / 8.91㎡)

본건은 경량철골구조 위반건축물이 등재되어 있어 주의가 필요합니다.

1.2. 권리분석

등기부현황:

* 소유권보존: 강경운 (2014-09-03)

* 근저당: 반월신용협동조합 (104,000,000원, 2014-09-03) - 말소기준권리

* 임의경매: 반월신용협동조합 (58,000,000원, 2025-05-15)

임차인현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입/확정일자: 2017-08-01

* 배당신고일자: 2025-07-17

* 대항력: 없음

* 특이사항: 임차인의 보증금 50,000,000원은 낙찰자가 인수해야 합니다. 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 이에 대한 별도 확인이 필요합니다.

권리분석 요약:

말소기준권리인 근저당권보다 후순위 권리 및 임차인은 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인의 보증금 50,000,000원은 대항력이 없어 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.3. 감정평가 요약

본건은 경기도 안산시 단원구 선부동 소재 '석수초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통입니다. 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정도 무난합니다. 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호로 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생, 급배수, 개별난방 설비 등이 되어 있습니다. 토지는 세장형으로 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 남측으로 포장도로와 접합니다.

1.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(경일관광경영고등학교), 상대보호구역(석수초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역입니다.

1.5. 주변 시세 분석 (최근 2026년 3월 기준)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 비슷한 시기에 거래된 다세대주택의 가격은 다음과 같습니다.

* 1088-4번지 (2025년 건축, 65.43㎡): 379,000,000원

* 1108-16번지 (2011년 건축, 80.8㎡): 158,000,000원

* 1130-18번지 (1994년 건축, 33.3㎡): 67,000,000원

본건은 38.56㎡(약 11.66평) 면적의 2014년 준공 건물로 추정됩니다.

1994년 건축된 33.3㎡ 면적의 주택이 67,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 건물 연식(2014년)과 면적(38.56㎡)을 감안할 때, 법적인 문제가 없는 상태라면 80,000,000원 ~ 100,000,000원 내외의 시세를 형성할 수 있습니다.

다만, 본건은 위반건축물로 등재되어 있어 실제 시세는 이보다 낮게 형성될 가능성이 높습니다.

1.6. 생활정보

* 교통: 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 교육: 석수초등학교, 경일관광경영고등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 시설: 지도 검색 결과, 인근에 학교 시설이 다수 존재하며, 특별한 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

1.7. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건축물대장상 위반건축물(지상 5층 증축)로 등재되어 있어, 추후 원상복구 명령, 이행강제금 부과 등의 행정적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 재산 가치 하락의 요인이 될 수 있습니다.

* 임차인 인수 보증금: 50,000,000원의 보증금을 낙찰자가 인수해야 합니다.

1.8. 종합 의견

본건은 안산시 단원구 선부동에 위치한 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다. 그러나 건축물대장상 위반건축물로 등재되어 있다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 또한, 임차인의 보증금 50,000,000원을 낙찰자가 부담해야 하므로, 입찰 시 총 인수 비용을 면밀히 산정해야 합니다. 위반건축물로 인한 행정 제재 가능성 및 복구 비용 등을 충분히 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.9. 투자 포인트

* 안산시 단원구의 지역적 가치: 개발 가능성이 있는 지역에 위치합니다.

* 경매 물건으로서의 가격 메리트: 시세보다 저렴하게 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

1.10. 예상 입찰가

감정가는 131,000,000원이나, 위반건축물 등재와 임차인 보증금 인수(50,000,000원) 부담을 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근해야 합니다.

시장 조사 결과, 유사 면적 및 연식의 합법적인 주택이라면 80,000,000원 ~ 100,000,000원 내외의 가치를 가질 수 있으나, 위반건축물로 인한 가치 하락분을 반영해야 합니다.

현재 채권액(104,000,000원)과 임차인 인수 보증금(50,000,000원)을 고려하여, 총 매수 비용(입찰가 + 보증금)이 실질적인 부동산 가치를 크게 상회하지 않도록 신중한 판단이 필요합니다.

상기 내용을 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 50,000,000원 ~ 60,000,000원 범위를 제안합니다.

따라서, 예상 입찰가를 50,000,000원으로 설정할 경우, 총 인수 비용은 100,000,000원(입찰가 50,000,000원 + 임차인 보증금 50,000,000원)이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.