나이스옥션 법원경매 안산 2025타경606 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 538 6층601호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 ""안산부곡초등학교"" 북동측 인근에 위치하는 부곡
프라자 제6층 제601호, 제604호, 제605호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등
이 혼재하며 노선변으로 상가지대, 후면으로 주택 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보
아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평슬래브지붕 지상7층 건물 내 제6층 제601호외 2개호로서,
외벽 : 외장타일 마감 등
내벽 : 몰탈위 페인트 및 인테리어 마감 등
창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(1,2,3) 일체 노유자시설(노인복지시설)[외관상호:새봄요양원]로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비, 소방설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 평지로 건부지(근린생활시설 및 자동차관련시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도
로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(국지도로)(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한
법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시
교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

일괄매각, 3개호 일체 노인복지시설(새봄요양원)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경606 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 538 (부곡프라자 6층 601호, 604호, 605호)

용도: 노유자시설 (실제 현황: 노인복지시설 - 새봄요양원)

감정가: 681,000,000원

토지면적: 104.34㎡ (약 31.56평)

토지 지분: 104.34㎡ (약 31.56평)

건물면적: 411.53㎡ (약 124.51평)

건물 지분: 411.534㎡ (약 124.51평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 경OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보 물건, 3개 호실(601호, 604호, 605호)이 일체로 노인복지시설(새봄요양원)로 이용 중임.

주의사항: 일괄매각. 3개 호실 일체 노인복지시설(새봄요양원)로 이용 중임.

2. 입지조건

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 소재하며, "안산부곡초등학교" 북동측 인근에 위치합니다.

주위 환경으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재되어 있으며, 노선변으로 상가지대가 형성되어 있고 후면으로는 주택가가 소재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 가능하며, 대중교통은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 보통 수준입니다.

본건은 북서측 및 북동측으로 노폭 약 15미터 내외, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근이 용이합니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로2류, 중로2류 등의 도로에 접해 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역 등에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

본 경매 물건은 부동산 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2020년 4월 6일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권(채권금액 360,000,000원)입니다.

말소기준권리보다 나중에 설정된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 360,000,000원입니다.

현재 파악된 임차인 현황으로는 인수할 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어, 임차인으로 인한 특별한 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. (단, 상세 내역은 별도 확인 필요)

매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

등기부 요약 내용으로 볼 때, 소유권은 이우성에게 이전되었으며, 근저당권 및 임의경매 개시결정 등기 등이 존재합니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 부곡프라자는 안산부곡초등학교 인근에 자리하고 있으며, 주변에 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다.

해당 지역은 노선변을 따라 상업 시설이 밀집해 있고, 후면으로는 주거 지역이 형성되어 있어 배후 수요를 기반으로 한 상권 활동이 이루어지고 있습니다.

특히 본건은 현재 노인복지시설(새봄요양원)로 활발히 운영 중이라는 점에서, 지역 내 고령 인구 증가 추세 및 복지 수요와 관련된 특화된 상권 특성을 가질 수 있습니다.

상권의 전반적인 활성도는 보통 수준으로 판단됩니다.

5. 생활정보

본건 인근에는 안산부곡초등학교가 소재하여 교육 환경을 갖추고 있습니다.

대중교통 이용은 버스정류장이 인근에 있어 편리하며, 차량 접근성 또한 양호합니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

주변 지역에 대한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 화장터 등)의 직접적인 존재는 제공된 정보만으로는 확인되지 않으나, 도시 지역 내 시설 배치 특성상 간접적인 영향은 고려할 필요가 있습니다.

6. 잠재적 리스크

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 실제로는 노유자시설(노인복지시설)로 이용되고 있어 향후 용도 불일치로 인한 문제 발생 가능성이 있습니다. 이는 건축법규 위반 여부 및 용도 변경 가능성 등에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

본건은 공동담보 물건으로, 전체 채무 규모가 높을 수 있으며, 낙찰 후 채무 관계 정리에 유의해야 합니다.

3개 호실이 일체로 이용되고 있어, 향후 시설 운영이나 매각 시 복잡성이 발생할 수 있습니다.

임차인 현황상 인수 보증금이 0원으로 명시되어 있으나, 혹시라도 보증금 또는 차임이 미상인 임차인이 존재할 경우 예상치 못한 부담이 발생할 수 있으므로, 이에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 부곡프라자 내 3개 호실(601호, 604호, 605호)로, 현재 노인복지시설(새봄요양원)로 운영 중인 상태로 경매에 나왔습니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 감정가는 6억 8천1백만원입니다.

입지상 초등학교와 주택가가 인근에 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준으로 평가됩니다.

권리분석 상으로는 말소기준권리 이후 추가로 인수해야 할 권리는 없어 보입니다.

다만, 건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 불일치, 공동담보 물건이라는 점, 3개 호실을 일체로 이용하고 있다는 점은 반드시 현장 확인 및 추가적인 법률 검토를 통해 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

현재 활발하게 운영 중인 노인복지시설(요양원)이라는 점에서, 안정적인 임대 수익 또는 직접 운영을 통한 수익 창출이 기대됩니다.

3개 호실이 일체로 사용되고 있어, 독립적인 시설 운영에 유리한 구조를 가지고 있습니다.

안산시 상록구 지역의 고령 인구 증가 추세와 복지 수요 증가는 장기적인 관점에서 본 물건의 가치를 높일 수 있는 요인입니다.

주변에 주거 및 상업 시설이 혼재되어 있어, 시설 운영에 필요한 인프라 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가를 기준으로 하되, 권리 분석 결과, 실제 이용 상태, 향후 활용 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 산정해야 합니다.

현재 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70%에서 120% 범위에서 결정될 수 있으며, 본 물건의 경우 현재 운영 중인 시설이라는 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서도 경쟁이 있을 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 반드시 현장 조사를 통한 실제 운영 상태 확인, 주변 부동산 시세 조사, 유사 시설의 매매 사례 분석 등이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.