나이스옥션 법원경매 안산 2025타경596 [1] 경기도 시흥시 정왕동 1191-6 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상림 · 평가일 2025.05.26

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재"" 정왕시정"" 동측인근에 위치하며,주위 중심도로변은 일명 차이나타운 상업지대로서 다양한 근린생활및 편익시설이 밀집형성되고 후면은 근린생활시설및 다가구.다세대주택지대로 혼재하고 환경은 보통임

교통상황

대상물건까지 차량출입은 용이하고 버스정류장이 인근에 지하철역 정왕역은 원거리에 각각 소재하고 교통은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형으로서 주상복합용 부지로 이용중임.

인접 도로상태

포장된 소로와 접하며 상태는 보통임

토지이용계획 및 제한상태

대상물건의 개요 참조바람.

제시목록 외의 물건

별첨 지적및 건물개황도 참조바라며 구조,용재 등으로 보아 토지에는 별 영향이 없겠습니다

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 함구 등으로 인해 임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 평스라브지붕 단층으로 외벽은 적벽돌 창호는 알루미늄및 유리임
출입문 시건장치로 인해 내부설비는 관찰이 불가하였습니다

이용상태

근린생활시설및 주택임

설비내역

도시가스난방, 위생설비로 설치된 것으로 추정됩니다.

부합물 및 종물

지적및 건물개황도 참조바라며 종물및 부합물로 보입니다.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인의 함구 등으로 임대관계는 미상임,

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 1191-6에 소재한 단독주택(근린생활시설 겸용) 경매 건입니다.

* 사건번호: 안산지원 2025타경596 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 1191-6

* 용도: 단독주택 (근린생활시설 겸용)

* 감정가: 951,688,400원

* 토지 면적: 223.80㎡ (약 67.7평)

* 건물 면적: 261.60㎡ (약 79.1평)

* 건물 제시외 면적: 57.10㎡ (약 17.3평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매 구분: 상속재산분할을 위한 경매

* 채권자: 천

* 건축물 정보:

* 건축 연도: 1992년 (사용승인일 1993.05.20)

* 구조: 조적조 평스라브지붕 단층

* 주요 용도: 단독주택, 근린생활시설

2. 입지조건

* 위치: 경기도 시흥시 정왕동, "정왕시정" 동측 인근에 위치합니다.

* 주변 환경: 중심 도로변은 상업지대로 다양한 근린생활 및 편익 시설이 밀집되어 있으며, 후면으로는 근린생활시설 및 다가구·다세대 주택지대가 혼재되어 있어 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 차량 출입이 용이하며, 버스 정류장이 인근에 소재합니다. 지하철 정왕역은 다소 원거리에 위치하고 있어 교통은 보통으로 평가됩니다.

* 도로 상태: 본 물건은 포장된 소로와 접하며, 도로 상태는 보통입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2025년 05월 14일 접수된 천선모 신청 임의경매(갑3)입니다.

* 등기부 현황:

* 토지: 1993년 05월 12일 천창호 소유권 이전, 2025년 04월 14일 김광엽 외 22명 상속 소유권 이전, 2025년 05월 14일 천선모 임의경매(말소기준권리) 순으로 등재되어 있습니다.

* 건물: 1993년 07월 02일 천창호 소유권 보존, 2025년 04월 14일 김광엽 외 22명 상속 소유권 이전, 2025년 05월 14일 천선모 임의경매(말소기준권리) 순으로 등재되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 이 (LIZHE)

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2017년 06월 16일

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 인수되는 권리: 상속으로 인한 소유권 이전 및 임의 경매 개시 결정 등기 외 특이사항은 없으며, 말소기준권리보다 선순위의 권리 중 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 대항력 있는 임차인 이 (LIZHE)의 보증금 500만원은 배당에서 우선 변제받을 수 있을 것으로 보이나, 배당 결과에 따라 변동 가능성이 있으므로 주의가 필요합니다.

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 일괄 매각. 제시외 건물 포함.

4. 상권분석

* 주변 환경: 중심 도로변은 상업지대(차이나타운)로 상권이 발달해 있으며, 후면은 주택 밀집 지역으로 혼합된 형태를 보입니다.

* 이용 현황: 본 물건은 주상복합 용지로 이용 중에 있으며, 실제 이용 상태는 근린생활시설 및 주택으로 활용되고 있습니다.

* 상권 잠재력: 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 상권 활성화 잠재력이 있습니다. 다양한 근린생활 및 편익시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

* 교통: 버스정류장이 인근에 위치하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 다만, 지하철역(정왕역)과는 다소 거리가 있습니다. 차량 접근성은 양호합니다.

* 편의시설: 중심 상업지대에 다양한 편의시설이 밀집해 있어 생활 편의성이 높습니다.

* 주거 환경: 근린생활시설 및 다가구, 다세대 주택이 혼재하는 주거 환경입니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 임차인 이 (LIZHE)는 대항력이 있으나, 보증금 500만원은 배당을 통해 회수될 것으로 예상되어 인수 보증금은 0원으로 분석됩니다. 그러나 실제 배당 결과에 따라 변동될 수 있으므로 주의 깊은 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 불명확: 감정평가서상 이해관계인의 함구 등으로 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 정확한 임대차 계약 내용 및 실제 점유 현황에 대한 추가 조사가 필요합니다.

* 제시외 건물: 제시외 건물 57.10㎡가 일괄 매각에 포함되어 있어, 실제 현황 파악 및 별도 처리 방안을 고려해야 합니다.

* 복합 용도: 단독주택과 근린생활시설이 혼재된 용도이므로, 건축법 등 관련 법규상의 제한 사항 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 초기 검색 결과로는 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다. (추가 확인 필요)

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 상속재산분할을 위한 경매 물건으로, 토지 및 건물 일괄 매각 대상입니다. 중심 상업지구와 주거지가 혼재된 입지 조건을 갖추고 있으며, 상권 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다. 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수될 보증금은 없는 것으로 분석되나, 배당 결과 및 임대 관계의 불확실성은 추가적인 검토가 필요합니다. 제시외 건물 포함 여부와 복합 용도에 따른 건축법규 검토도 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 상업 및 주거 기능이 혼합된 지역으로 미래 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다.

* 토지와 건물을 일괄하여 매입할 수 있어 효율적인 관리가 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 951,688,400원입니다. 제공된 주변 부동산 매매 정보(JSON)는 주로 전용면적 50~60㎡대의 다세대 주택으로, 본 건의 토지 면적(223.8㎡) 및 건물 면적(261.6㎡)과는 규모 및 용도(단독주택/근린생활시설)에서 큰 차이가 있어 직접적인 시세 비교에 한계가 있습니다.

따라서, 제공된 정보만으로는 정확한 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 향후 시세 조사를 통한 재산정 및 전문가의 심층 분석이 반드시 필요합니다.

* 감정가: 951,688,400원

* 주변 시세: 제공된 다세대 주택 시세(1억원 초반대)와 본 건은 규모 및 용도 차이가 커 직접 비교 불가.

* 잠정적 예상 입찰가 범위: 감정가의 80~90% 수준인 약 7억 6천만원 ~ 8억 5천만원 선에서 고려해볼 수 있습니다.

* 주의사항: 본 예상가는 매우 개략적인 추정치이며, 현장 조사, 권리관계 최종 확인, 명도 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 법원 명세서 및 추가 권리 분석을 통해 인수될 비용 등을 정확히 파악한 후 입찰가를 산정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.