나이스옥션 법원경매 평택 2024타경5491 [1] 경기도 평택시 고덕중앙로 290, 1층138호 (고덕동,에이스퍼스트고덕) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시공 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 장당동 소재 ""효명중학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 단독주택, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하여 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층 지상10층 건내 1층138호, 139호로서,
외벽 : 치장벽돌, 석재판넬 마감 등.
내부 : 판넬 등 마감.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호(1,2) 공히 근린생활시설로 PC방 및 테이크아웃카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 시스템냉난방설비, 승강기, 소화설비, 지상및지하주차장 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북동측, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8미터내외의 보행도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭 8m~10m)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(반디유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(효명중고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

1. PC방 및 테이크아웃카페로 이용중이었으나 내부 인테리어 공사중.
2. 고덕동에 소재하는 ‘에이스퍼스트고덕’1층에 속하는 전유부분임
3. 138호 139호 간을 구분하는 벽체는 없고, 바닥에 벽체제거 흔적은 남아있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2024타경5491 (1)

소재지

경기도 평택시 고덕중앙로 290, 1층 138호 (고덕동, 에이스퍼스트고덕)

용도

근린상가

감정가

897,000,000원

토지면적

13. 43㎡ (약 4.06평)

건물면적

43. 33㎡ (약 13.11평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

북OOOOOOOO (북시흥농업협동조합)

특이사항

1. PC방 및 테이크아웃 카페로 이용 중이었으나 현재 내부 인테리어 공사 중입니다.

2. 해당 물건은 고덕동 소재 '에이스퍼스트고덕' 건물의 1층 전유부분입니다.

3. 138호와 139호 사이의 구분 벽체가 제거된 상태이며, 바닥에 벽체 제거 흔적이 남아있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 평택시 고덕동에 위치하며, 주변에는 지식산업센터, 단독주택, 근린생활시설, 주상복합건물 등이 혼재되어 있어 다양한 업종이 입점 가능한 지역입니다. [cite:original prompt] 본 건물의 위치는 효명중학교 남서측 인근입니다. [cite:original prompt]

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다. [cite:original prompt] 건물은 철근콘크리트 구조로 지하 2층, 지상 10층 규모이며, 본 건은 1층에 해당합니다. [cite:original prompt] 토지는 현재 지식산업센터 건부지로 이용 중입니다. [cite:original prompt]

주변 도로 상황은 북동측 및 남서측으로 노폭 약 20미터 내외의 포장도로, 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 보행도로에 접하고 있습니다. [cite:original prompt]

토지이용계획상 본 물건은 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류, 중로1류, 중로2류에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역(효명중고, 반디유치원), 택지개발지구로 지정되어 있습니다. [cite:original prompt] 특히, 학교 인근 지역으로 상대보호구역에 해당되어 특정 업종(예: 유흥주점 등)의 입점 제한이 있을 수 있습니다. [cite:original prompt]

주변 개발 현황을 살펴보면, 고덕국제화계획지구는 대규모 개발이 진행 중이며, 특히 최근 알파탄약고 이전이 완료되어(2026년 4월) 사업 추진에 가속도가 붙을 것으로 예상됩니다. 이러한 개발 호재는 향후 지역 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

혐오시설에 대한 우려가 있을 수 있으나, 본 물건 주변에서 특정 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 대규모 공장 등)이 직접적으로 언급되거나 확인되지 않았습니다. [cite:search results] 다만, 모든 개발 지역과 마찬가지로 향후 개발 과정에서 발생할 수 있는 환경적 요인은 지속적인 관찰이 필요합니다.

1.2. 권리분석

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 12월 14일 접수된 북시흥농업협동조합의 근저당권(을1)입니다. [cite:original prompt] 이 말소기준권리보다 선순위의 권리는 존재하지 않으며, 매각으로 인해 위 근저당권을 포함한 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다. [cite:original prompt]

총 등기부채권액은 1,710,000,000원으로 파악됩니다. [cite:original prompt]

임차인 현황으로는 '에이스고덕290(조의룡)'이 보증금 70,000,000원, 차임 9,900,000원에 2023년 3월 30일 전입(사업)한 내역이 있습니다. [cite:original prompt] 그러나 해당 임차인은 확정일자를 받지 않아 대항력이 없으므로, 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 발생하지 않습니다. [cite:original prompt]

따라서, 본 건의 경우 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다. [cite:original prompt]

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 '에이스퍼스트고덕'은 지식산업센터와 근린생활시설이 복합된 건물로, 1층에 위치한 근린상가는 건물 내 상주 인원 및 주변 지식산업센터, 주거 단지 입주민을 주요 고객으로 확보할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 특히, 삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업 시설이 인근에 위치하고 있어 관련 종사자 및 협력업체 직원들을 대상으로 하는 상권 형성에 유리합니다.

현재 PC방 및 테이크아웃 카페로 이용 중이었으나 내부 인테리어 공사 중인 상태입니다. [cite:original prompt] 이는 새로운 사업 준비 단계에 있거나, 기존 사업장 리모델링 중일 수 있으며, 향후 인테리어 완료 후 새로운 사업이 활성화될 경우 상권에 활력을 불어넣을 수 있습니다.

'에이스퍼스트고덕' 건물 자체에 약 4~5천 명에 달하는 상주 인원이 예상되며, 이는 1층 상가로서 고정적인 수요를 확보할 수 있는 강력한 이점입니다. 또한, 상가 건물은 주변의 개발 계획과 함께 발전하는 경우가 많아, 고덕국제화지구의 지속적인 개발이 상권 활성화에 기여할 것으로 기대됩니다.

1.4. 생활정보

본 물건은 효명중학교 인근에 위치하고 있으며, [cite:original prompt] 교육 시설(학교)이 가까이 있다는 점은 안정적인 상권 형성에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다. [cite:original prompt, search results]

고덕국제화지구는 택지개발지구로서 계획적인 도시 개발이 진행되고 있어, 향후 생활 편의 시설, 교통, 녹지 공간 등이 지속적으로 확충될 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 내부 인테리어 공사 중: 현재 공사가 진행 중이라는 점은 향후 추가적인 공사 비용과 시간이 소요될 수 있음을 의미합니다. 사업 재개 또는 신규 사업 시작 시 공사 완료 상태 및 추가 비용 발생 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

* 합병된 두 개 호실(138호, 139호): 내부 벽체가 제거된 상태로, 향후 이를 분할하여 재임대하거나 운영 시 추가적인 공사 비용이 발생할 수 있습니다. 기존 구조 변경에 따른 행정적 절차나 법적 제약도 확인이 필요합니다. [cite:original prompt]

* 상대보호구역 지정: 인근 학교로 인한 상대보호구역 지정은 특정 업종(예: 유흥업소, 유해업소 등)의 입점을 제한할 수 있습니다. 사업 계획 시 해당 구역의 상세한 용도 규제를 확인해야 합니다. [cite:original prompt]

* 상권 초기 단계: 고덕국제화지구가 개발 초기 단계를 벗어나 성숙 단계로 나아가는 과정에 있으며, 상권의 안정화 및 활성화에는 시간이 소요될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 고덕국제화지구 내 '에이스퍼스트고덕' 상가 건물 1층에 위치하여, 개발이 활발히 진행 중인 지역의 잠재력을 가지고 있습니다. 주변의 지식산업센터와 주거 단지, 그리고 대규모 산업 시설(삼성전자)의 배후 수요를 바탕으로 근린생활시설로서의 가능성이 높습니다.

말소기준권리보다 선순위 권리가 없고 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 적다는 점 또한 장점입니다. [cite:original prompt]

다만, 내부 인테리어 공사 중인 상태와 두 개 호실이 합쳐진 구조는 향후 추가적인 투자 및 공사가 필요할 수 있음을 시사합니다. [cite:original prompt] 또한, 학교 인근 지역으로서의 용도 제한 가능성도 고려해야 합니다.

종합적으로 볼 때, 본 물건은 잠재적 성장 가능성이 있는 지역에 위치하며 권리상 큰 문제가 없는 좋은 물건으로 판단됩니다. 그러나 공사 진행 상황, 내부 구조 변경 필요성, 용도 규제 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 고덕국제화지구의 미래 가치: 대규모 개발 사업 및 삼성전자 평택캠퍼스의 영향으로 지속적인 인구 유입과 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 1층 상가의 안정적인 수요 확보: '에이스퍼스트고덕' 건물의 풍부한 상주 인원과 주변 산업 단지 및 주거 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 고객 확보가 가능합니다.

* 권리상 안전한 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수할 권리 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. [cite:original prompt]

* 경매를 통한 시세보다 낮은 취득 가능성: 경매 절차를 통해 시세 대비 합리적인 가격으로 부동산을 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 감정가 897,000,000원을 기준으로, 현장 조사, 주변 시세, 공사 비용, 향후 예상 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. [cite:original prompt]

현재 제시된 정보만으로는 정확한 시세 파악이 어렵기 때문에, 상세한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 보다 정확한 가격 산출이 필요합니다.

인수 보증금은 없는 것으로 파악되었으므로, 예상 입찰가는 낙찰 후 발생할 공사 비용 및 초기 투자 비용을 고려하여 결정하는 것이 합리적일 것입니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 70~90% 수준에서 입찰가가 형성되는 경향이 있으나, 본 물건의 특수성(공사 중, 합병된 호실)을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 전문가와 상의하여 최적의 입찰 전략을 수립하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.