나이스옥션 법원경매 평택 2025타경41867 [1] 경기도 평택시 지산동 761-31 10층1001호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대성감정 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 지산동 소재 ""송탄터미널사거리"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 공
동주택, 단독주택등이 소재하는 후면 주택지대로서 제반환경은 보통임.

교통상황

본건동까지 차량접근가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통시
됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상10층 건물내 제10층 제1001호 로서,
외벽:석재붙임,몰탈위페인팅,드라이비트마감등.
내벽:벽지도배, 타일붙임마감등.
창호:샷시창호마감등임.

이용상태

주택으로 이용중임.
(※내부구조 및 상태등은 재확인이 요구됨.)

설비내역

기본적인 위생급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 부정형의 평지로서 공동주택(도시형생활주택-원룸형) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측 및 서측으로 소로의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 소로2류(폭8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역,
비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역임.

공부와의 차이

본건의 집합건축물대장상의 용도는 사무실이나 현황은 주택으로 이용중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계는 미상임.

2.""감정평가액의 산출근거 및 결정의견"" Ⅰ-6 기타 참고사항 및 유의사항 참조.

물건 비고

용도는 사무실이나 현황은 주택으로 이용중임(도시형생활주택)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보는 다음과 같다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경41867 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 최OO

* 감정가: 200,000,000원

3. 부동산 현황

4. 해당 물건은 경기도 평택시 지산동 761-31, 10층 1001호에 위치한 도시형생활주택이다.

* 토지면적: 21.10㎡ (약 6.38평)

* 건물면적: 61.73㎡ (약 18.67평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

5. 입지조건

6. 위치 및 주위 환경

7. 본 물건은 경기도 평택시 지산동 소재 "송탄터미널사거리" 북동측 인근에 위치하고 있다. 주위는 공동주택, 단독주택 등이 소재하는 주택지대로서 전반적인 환경은 보통 수준이다.

8. 교통 및 도로

9. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편이다. 물건 건물은 북측 및 서측으로 소로(폭 8m~10m)에 접해 있다.

10. 토지이용계획

11. 해당 토지는 일반상업지역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당한다.

12. 권리분석

13. 말소기준권리 및 현황

14. 말소기준권리는 을1 전세권 설정(최정아, 120,000,000원, 2019-05-01 접수)이며, 이는 매각으로 인해 소멸될 예정이다. 등기부채권 총액은 133,103,656원이다.

15. 임차인 현황

16. 본 건에는 대항력 있는 임차인 최정아 씨가 거주 중이다.

* 임차인: 최정아

* 보증금: 120,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2019-05-13

* 확정일자: 2025-06-05

* 배당신고일자: 2025-06-16

* 대항력: 있음

"인수 보증금 합계"는 0원으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석된다.

17. 기타 권리 분석

18. 소유권이전2번신탁등기말소, 다수의 압류 및 1건의 가압류(애큐온저축은행, 13,103,656원)가 등기부등본 상에 존재하나, 모두 말소될 예정이다.

19. 상권 및 생활정보

20. 상권 특성

21. "송탄터미널사거리" 인근에 위치하여 지역 상권의 중심부에 가까우나, 주거지역과 인접해 있어 주상복합의 성격을 띤다.

22. 건물 구조 및 설비

23. 본 건물은 철근콘크리트구조이며, 지하 1층, 지상 10층 중 10층에 해당한다. 기본적인 위생급배수, 난방, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있다.

24. 내부 이용 현황

25. 건축물대장상 용도는 사무실이나, 현황은 주택(도시형생활주택)으로 이용 중이다. 내부 구조 및 정확한 상태는 재확인이 필요하다.

26. 잠재적 리스크

27. 이용현황 불일치

28. 공부상 용도(사무실)와 실제 이용 현황(주택)이 불일치하여, 향후 건축 관련 규제나 행정 처분에 영향을 받을 가능성이 있다.

29. 군사시설 관련 사항

30. 비행안전제5구역(전술) 및 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당하므로, 항공기 소음 및 비행안전 관련 규제에 따른 생활 불편이나 재산권 행사 제약이 발생할 수 있다.

31. 임차인 관련 주의사항

32. 대항력 있는 임차인 최정아 씨의 보증금 120,000,000원은 "인수 보증금 합계: 0원"으로 명시되어 있어, 낙찰자가 인수하지 않는 것으로 분석된다. 이는 해당 보증금이 경매 절차를 통해 전액 변제될 것으로 예상되기 때문이다. 다만, 예상과 달리 배당받지 못하는 금액이 발생할 경우 인수될 가능성도 배제할 수 없으므로 최종 배당표 확인이 필수적이다.

33. 투자 포인트

34. 지리적 이점

35. "송탄터미널사거리"라는 교통 요지에 인접하여 접근성이 우수하며, 주변 지역 개발 가능성이 있다.

36. 가격 메리트

37. 감정가(200,000,000원) 대비 주변 실거래가(약 11,350만원 ~ 11,850만원 추정)가 현저히 낮아, 시세보다 저렴하게 취득할 수 있는 잠재적 기회가 있다. 또한, 인수되는 보증금이 없어 실질적인 투자금 부담이 낮다.

38. 종합 의견

39. 본 물건은 송탄터미널사거리 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 투자 메리트가 있다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰자가 인수할 필요가 없다는 점은 큰 장점이다. 다만, 공부상 용도와 실제 이용 현황의 불일치, 군사시설 인접으로 인한 소음 및 규제 문제는 신중히 고려해야 할 사항이다.

40. 예상 입찰가

41. 주변 실거래가 분석 결과, 본 건과 유사한 면적(약 18.67평)의 최근 거래 사례를 바탕으로 산정한 시장 가치는 약 113,500,000원에서 118,500,000원 수준으로 추정된다. 감정가는 200,000,000원으로 시장가와 상당한 차이를 보인다. 인수되는 보증금이 없어 실질적인 투자금 부담이 낮다는 점과, 감정가 대비 시세가 낮게 형성되어 있어 가격 메리트가 충분한 점을 고려한다.

42. 이에 따라 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안한다. 이 가격은 추정 시장가보다 소폭 높지만, 감정가 대비 낮은 수준이며, 경쟁 입찰 상황을 고려했을 때 시세 차익을 확보할 수 있는 합리적인 수준이라고 판단된다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.