나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52159 [1] 경기도 광주시 신현동 421-42 잡종지 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 박규만감정 · 평가일 2025.05.15

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 광주시 신현동 소재 ""e편한세상테라스 오포2단지아파트"" 북서측 인근에
위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 저층의 공동주택 및 아파트단지 등이 혼재하는
지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통
사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

일련번호 1: 완경사의 사다리형 토지로서, 주거나지 상태임.
일련번호 2: 완경사의 사다리형 토지로서, 토지임야 상태임.
일련번호 3: 완경사의 부정형 토지로서, 건축허가된 나지 상태임.
일련번호 4: 완경사의 사다리형 토지로서, 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1: 북서측으로 6M 내외의 아스팔트 및 콘크리트포장 도로(일련번호4)와 접함.
일련번호 2: 맹지임.
일련번호 3: 본건은 인근토지와 함께 건축허가 득한바
6M 내외의 아스팔트 및 콘크리트포장 도로(일련번호4)와 접함.
일련번호 4: 본건 도로임.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1: 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역
<환경정책기본법>

일련번호 2: 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역
<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

일련번호 3: 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역
<환경정책기본법>

일련번호 4: 계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)),
가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역
<환경정책기본법>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

물건 비고

1.일괄매각
2.목록1. 잡종지이나 현황은 주거나지상태임, 토지 위에 컨테이너2동, 공사자재, 잡목있음
3.목록2. 지목, 현황 '임야', '맹지'임
4.목록3. 잡종지이나 현황은 나대지상태, 건축허가필 나지상태로 감정평가함
5.목록4. 지목,현황 '도로'
6.본건 토지에서 분묘는 발견하지 못하였으나, 잡목과 수풀 등에 가려져 발견이 어려운 점, 봉분의 무너짐 등을 감안하면 분묘가 없다고 단정할 수 없으므로 별도확인 필요
7.목록5.~13. 지목은 잡종지이나 현황은 주거나지 상태임
8.목록6~7. 토지 위에 공사자재 쌓여있음
9.목록8.의 토지 위에 제시외 컨테이너 2동이 있음
10.목록10. 지적상 맹지
11.정확한 위치와 면적, 인접토지와의 경계 등은 측량 등 별도의 확인이 필요

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52159 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 421-42

용도: 잡종지 (목록별 현황 상이)

감정가: 16,592,980,000원

토지면적: 8860.00㎡ (약 2,680평)

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 중복병합사건, 공동담보, 분묘기지권 (별도 확인 필요)

주의사항: 일괄매각, 토지 현황 및 지목 상이 (주거나지, 임야, 나대지, 도로), 컨테이너, 공사자재, 잡목 등 존재, 맹지 포함, 정확한 위치/면적/경계는 별도 확인 필요.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 광주시 신현동 소재 "e편한세상 테라스 오포2단지 아파트" 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 저층 공동주택 및 아파트 단지가 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통으로 판단됩니다.

인접 도로상태: 일련번호 1 토지는 북서측으로 6M 내외의 포장도로와 접하며, 일련번호 2 토지는 맹지입니다. 일련번호 3 토지 역시 6M 내외의 포장도로(일련번호 4)와 접합니다. 일련번호 4는 현황상 도로로 이용 중입니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2021년 6월 7일 접수된 (1)근저당권 (주식회사새마을금고자산관리회사)입니다.

* 등기사항 요약: 소유권이전, 신탁등기 말소, 공유물 분할, 근저당권(총액 4,200,000,000원), 지상권설정, 임의경매, 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소된 것으로 확인됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부 요약상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명확히 확인되지 않으나, 주의사항에 '분묘기지권'이 특수사항으로 명시되어 있어 별도 확인이 필요합니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 별도 임차인 정보는 기재되지 않았습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거지역과 아파트 단지가 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. "e편한세상 테라스 오포2단지"와 인접해 있어 배후 주거 수요를 기대할 수 있습니다. 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능하나, 대형 상업시설보다는 주변 주택가 및 아파트 단지 내 편의시설 이용이 주를 이룰 것으로 보입니다.

5. 생활정보

본건 소재지는 광주시에 위치하며, "e편한세상 테라스 오포2단지" 아파트와 인접하여 주거 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

도보로 이용 가능한 거리에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능합니다.

다만, 주변 지역 개발 및 도로 상황 등에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 중복병합사건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 시 복잡성이 있을 수 있습니다.

* 분묘기지권 존재 가능성이 있으며, 현황 확인이 필요합니다.

* 다수의 목록으로 구성되어 있으며, 각 목록별 지목과 현황이 상이합니다. (잡종지이나 주거나지, 임야, 나대지, 도로 등) 이는 토지 이용에 제약이 될 수 있으며, 실제 이용 현황과 공부 상 현황이 달라 이에 대한 확인 및 정리가 필요합니다.

* 일부 토지(목록 2, 10)는 지적상 맹지로, 도로 접근성 문제가 있을 수 있습니다.

* 현황상 토지 위에 컨테이너 2동, 공사자재, 잡목 등이 적치되어 있어 정리가 필요합니다.

* 정확한 위치, 면적, 인접 토지와의 경계 등은 별도의 측량 등 확인이 필요합니다.

* 토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 개발 및 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 광주시는 2030년부터 생활폐기물 직매립이 금지됨에 따라 소각장 설치를 추진하고 있으나, 해당 물건지와 직접적인 관련성은 낮습니다. 다만, 이러한 대규모 개발 사업은 지역 전반의 개발 계획 및 환경 규제에 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 신현동 소재의 토지로, "e편한세상 테라스 오포2단지" 아파트 인근에 위치하고 있습니다. 넓은 토지 면적과 감정가 대비 높은 가치를 가지고 있습니다. 그러나 다수의 목록으로 구성된 토지의 지목과 현황이 상이하고, 맹지가 포함되어 있으며, 분묘기지권의 존재 가능성 등 권리 및 현황상 복잡한 문제들이 산재해 있습니다. 또한, 토지이용계획상 각종 제한사항이 존재하여 개발 시 제약이 따를 수 있습니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 권리 분석, 개발 가능성에 대한 면밀한 검토가 선행되어야 하는 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 면적: 8,860.00㎡ (약 2,680평)의 넓은 면적은 향후 개발 가능성이 높습니다.

* 입지 조건: 비교적 주거 밀집 지역에 위치하여 배후 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 높은 감정가: 16,592,980,000원의 감정가는 잠재적 가치를 시사합니다.

* 계획관리지역: 향후 개발 또는 건축이 가능한 용도지역으로 지정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다.

감정가는 16,592,980,000원이며, 총 등기부채권액은 4,200,000,000원입니다.

입찰가 산정을 위해서는 다음 사항에 대한 추가적인 심층 분석이 반드시 필요합니다.

* 인근 유사 토지의 최근 실거래가 및 시세 조사.

* 토지 현황(컨테이너, 잡자재 등)의 명도 비용 및 기간 산정.

* 분묘기지권 존재 시 이장 비용 및 관련 법적 절차 비용 산정.

* 개발 가능성 검토 및 예상 건축비, 분양가, 예상 수익률 분석.

* 향후 광주시 지역 개발 계획 및 규제 변화 분석.

따라서, 상기 고려사항들을 반영하여 보수적인 접근으로 시장 조사를 기반으로 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.