나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52103 [1] 경기도 광주시 매산동 224-29 신호팰리스 103동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대모 · 평가일 2025.05.22

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 매산동 소재 ""매산2리마을회관"" 남동측 인근에 위치하는 신호팰리스
103동 3층 301호로서 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 음식점, 근린생활시설 등
이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근이 용이하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중대중교통사정은 양호
한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 중 3층 301호로서
외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 석재 등 마감.
내벽 : 시멘몰탈위 벽지 도배 및 타일 등 마감.
창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

급.배수설비, 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평탄한 토지로서 집합건축물(다세대주택) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자
연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한
지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한법률>, 특별대책지역<환경정책기본법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 등기사항전부증명서상 2024.01.05일 수원지방법원 성남지원의 임차권등기명령(2023카임
50750)으로 2024.01.10일자 주택임차권이 등재되어 있음.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경52103 (1)

소재지: 경기도 광주시 매산동 224-29 신호팰리스 103동 3층 301호

용도: 다세대주택

감정가: 238,000,000원

토지면적: 65.00㎡ (약 19.66평)

토지지분: 65㎡ (약 19.66평)

건물면적: 55.85㎡ (약 16.89평)

건물지분: 55.848㎡ (약 16.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 광주시 매산동 소재 "매산2리마을회관" 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 점포, 음식점, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산강제경매로 진행 중입니다.

등기사항전부증명서상 말소기준권리는 2022년 9월 16일자 국민건강보험공단의 압류(갑6)입니다.

가장 중요한 권리 관계는 주택임차인 이미영 씨(이 )로, 보증금 223,000,000원으로 등재되어 있습니다.

물건명세서에 따르면, 본 임차권은 매각으로 소멸되지 않는 권리이며, 임차보증금이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 최대 223,000,000원의 보증금 인수 가능성이 있음을 시사합니다.

다만, 임차인 현황에는 '대항력 없음'으로 기재되어 있고, 집합건물 등기부 요약에는 '을1 주택임차권'이 '말소'로 표기되어 있어 권리 관계에 상반되는 정보가 존재합니다. 그러나 경매 절차에서는 물건명세서의 '인수 조건'이 우선적으로 적용되므로, 임차인 보증금 인수 가능성을 염두에 두어야 합니다.

채권자인 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출한 상태입니다. 이는 HUG의 채권 회수 방식에 따른 조건 변경 사항으로, 매수인은 임차인의 권리 관계를 명확히 파악해야 합니다.

말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 종류의 주거 및 상업시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

최근 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보는 다음과 같습니다.

* 2015년식 다세대 주택(46.34㎡, 1층)이 2026년 5월 107,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 817만원).

* 1997년식 연립 주택(84.47㎡, 2층)이 2026년 5월 130,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 509만원).

* 1996년식 연립 주택(74.64㎡, 1층)이 2026년 5월 82,000,000원에 거래되었습니다 (평당 약 363만원).

본건(55.85㎡, 3층, 2017년식 추정)의 감정가는 238,000,000원으로, 평당 약 1,409만원에 해당합니다.

주변의 비교적 최근 다세대 주택 거래 사례(리치하우스)와 비교했을 때, 본건의 감정가는 평당 가격 기준으로 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 따라서, 실제 시장 가치와의 괴리를 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조로, 4층 중 3층에 위치하고 있습니다. 외벽은 벽돌 치장쌓기 및 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 이중 창호로 되어 있습니다.

이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비 내역: 급배수, 위생, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

주변 시설: "매산2리마을회관" 인근에 위치하며, 음식점, 점포, 근린생활시설 등 다양한 편의시설을 이용할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건의 가장 큰 리스크는 223,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 경매 절차에서 보증금 전액이 배당되지 않을 경우, 그 차액만큼 매수인이 추가로 부담해야 합니다.

임차인의 대항력 유무 및 등기부상 권리 말소 여부와 물건명세서상 인수 조건 간의 정보 불일치는 권리 분석에 있어 매우 중요한 확인 사항이며, 이에 대한 명확한 파악이 필수적입니다.

제공된 주변 시세 데이터와 본건의 감정가 사이에 상당한 차이가 존재하여, 매각 시 예상보다 낮은 가격으로 낙찰되거나, 인수하는 보증금을 고려했을 때 실질적인 수익률이 저조할 가능성이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 매산동에 위치한 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 무난한 편입니다.

하지만 2억 2천 3백만원에 달하는 임차인의 보증금 인수라는 중대한 부담이 존재하며, 권리 관계에 대한 정보의 불일치로 인해 추가적인 위험 요소가 있습니다.

주변 시세와 비교했을 때 감정가가 높게 책정된 점을 고려할 때, 시세 차익만을 기대하는 투자는 신중해야 합니다. 철저한 권리 분석과 실질적인 총 매입 비용 산출을 통해 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 꾸준한 수요 기대 가능.

* 향후 지역 개발 또는 부동산 시장 활성화 시 시세 상승 잠재력.

* HUG 보증 물건으로, 채권자인 HUG의 조건부 협조 가능성.

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 감정가 238,000,000원을 기준으로 하되, 인수해야 할 임차 보증금(최대 223,000,000원)과 주변 시세 데이터를 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

주변 시세 분석 결과, 특히 유사한 조건의 다세대 주택 거래 사례(13.09평, 107,000,000원)를 고려하면 본건의 실질적인 시장 가치는 감정가보다 낮을 가능성이 높습니다.

매수인이 인수해야 할 임차 보증금이 크기 때문에, 입찰자는 본인이 부담해야 할 총 매입 비용(입찰가 + 인수 보증금 잔액)을 면밀히 계산해야 합니다.

위와 같은 점들을 종합적으로 고려하여, 리스크 관리 및 안전 마진 확보 차원에서 예상 입찰가를 190,000,000원으로 제안합니다.

주의: 이 예상 입찰가는 임차 보증금 인수액을 제외한 순수 입찰가입니다. 만약 경매 절차에서 임차인의 보증금 223,000,000원이 전액 배당되지 않을 경우, 낙찰자는 미배당된 잔액만큼을 추가로 인수해야 하므로, 실제 총 매입 비용은 입찰가보다 높아지게 됩니다. 예를 들어, 190,000,000원에 낙찰받고 임차 보증금 중 33,000,000원을 인수하게 된다면, 총 매입 비용은 223,000,000원이 됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.