나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55948 [1] 경기도 용인시 수지구 상현동 1117 광교스타천 7층701호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 용인시 수지구 상현동 소재 ""상현역"" 북서측에 위치하며, 부근은 대규모 아파트단지를 배후지로 근린생활시설,업무시설 등으로 이루어진 상가지대로 주위환경 보통정도임.

교통상황

본건까지 차량 출입 가능하며, 인근에 버스 정류장 및 전철역이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근 콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 9층건물 내 제7층 제701호, 제702호로서,
외벽: 화강석, 드라이비트 등 마감,
내벽: 벽지 등 내부 인테리어 마감,
창호: 카라알루미늄새시 창호임.

이용상태

기호1,2 공히 독서실(내부 칸막이 되어 있음)로 이용중임.

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 화재경보기 및 옥내소화전 스프링클러설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로 대비 평지로, 세장형의 토지이며, 현황 ""근생 및 업무시설, 교육연구시설"" 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합).

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2014-10-27)(용인교육지원청에 별도 문의 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임.

2.본건기호1,2는 구분없이 일단의 독서실로 이용중이나, 이를 집합건물관리법상의
구분건물로서의 요건(독립성)을 갖추지 못한다고 하기는 어렵다고 판단됩니다.
건축물대장상의 현황도에 7층 전체내의 위치와 크기등이 명시되어 있고, 이 도면에는
701호 출입문,702호 출입문등이 표시되어 있고, 701호와 702호를 구분하는 벽체표시도
되어 있으므로, 별도사용을 하려면 이 현돵도에 의거하여 복원가능하고 비용 또한
미미할 것으로 사료됩니다.
본건들은 독립적인 사용을 염두에 두고 설계되었고, 각각의 전유면적과 대지권이 있고,
이에 따라 분양되었거나 매매된 것이므로, 지금의 통합사용(독립성 상실)은 일시적인
것으로 판단됩니다.

3.본건은 외부관찰, 표준적이용상황(건축물대장도면 혹은 시중안내도면)등에 의거하여
평가하였고, 내부구조변경에 따른 하자유무는 구체적확인이 불가능하므로,
경매참가시 이를 감안하시기 바랍니다.

4.본건은 기호1,2 모두 독서실로 이용중입니다. 내부는 칸막이시설 등 인테리어가 설비되어
있으며, 이 설비는 그 소유자를 알 수가 없는 등으로 평가에서 제외하였습니다.
경매참가시 유의하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55948 (1)

* 소재지: 경기도 용인시 수지구 상현동 1117 광교스타천 7층 701호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 495,000,000원

* 토지면적: 28.53㎡ (약 8.63평)

* 토지지분: 28.53㎡ (약 8.63평)

* 건물면적: 111.96㎡ (약 33.86평)

* 건물지분: 111.96㎡ (약 33.86평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화물건

* 주요 건축물 정보:

* 주용도: 제1종근린생활시설, 제2종근린생활시설/업무시설/교육연구시설

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물

* 사용승인일: 2012년 03월 29일

* 해당 층: 지상 7층

* 평가 요약:

* 본건은 7층 701호와 702호를 합하여 독서실로 이용 중이며, 구분건물로서의 독립성 요건을 갖추고 있어 복원 가능함.

* 독서실 내부 인테리어 설비는 소유자 불명 등으로 평가에서 제외되었음.

* 내부 구조 변경에 따른 하자 유무는 구체적으로 확인이 불가하므로 경매 참가 시 이를 감안해야 함.

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

* 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 "상현역" 북서측에 위치.

* 주변은 대규모 아파트단지를 배후지로 하는 근린생활시설, 업무시설 등으로 이루어진 상가지대로 주위환경 보통 수준임.

* 교통상황:

* 본건까지 차량 출입이 가능함.

* 인근에 버스 정류장 및 전철역(상현역)이 소재하여 제반 교통상황은 양호한 편임.

* 건물 및 토지 이용 현황:

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 9층 건물 내 제7층 제701호, 제702호.

* 토지 형상 및 이용상태: 인접지 및 인접도로 대비 평지로, 세장형 토지이며, 현황 "근생 및 업무시설, 교육연구시설" 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태:

* 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합)에 접해 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역, 택지개발지구로 지정되어 있음.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리:

* 2017년 10월 26일 접수된 국민은행 근저당권 (채권최고액 480,000,000원)이 말소기준권리임.

* 등기부 요약:

* 매각으로 인해 말소될 권리: 말소기준권리보다 늦은 날짜에 등기된 소유권 이전(증여), 근저당권 등이 말소될 예정임.

* 말소되지 않는 권리: 해당사항 없음.

* 현재 등기부상 채무 총액 (등기부채권 총액): 1,656,000,000원 (국민은행 근저당 480,000,000원, 국민은행 근저당 180,000,000원, 강용규 근저당 996,000,000원, 유케이제십차유동화전문유한회사 임의경매 564,763,549원 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: 강

* 보증금: 70,000,000원

* 차임: 3,600,000원

* 전입/사업일자: 2019년 10월 23일

* 확정일자: 미상

* 배당신고일자: 미상

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의: 임차인 강 은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없는 것으로 명시되어 있습니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경:

* 본건이 위치한 상현동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집되어 있어 탄탄한 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등이 혼재된 상가지대로, 상현역을 중심으로 상권이 형성되어 있습니다.

* 교통 및 접근성:

* 상현역(신분당선)을 도보로 이용 가능하며, 서울 강남 등 주요 업무지구로의 접근성이 우수합니다.

* 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 잠재적 고객층:

* 인근 아파트 단지 거주민, 상현역 이용객, 주변 업무시설 종사자 등을 주요 고객층으로 확보할 수 있습니다.

* 업종 경쟁력:

* 현재 독서실로 이용 중이나, 상권 특성상 다양한 업종(소매점, 음식점, 학원, 병의원, 사무실 등)으로의 전환 및 임대가 용이할 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주거 편의성:

* 대규모 아파트 단지 인근으로 마트, 병원, 은행, 관공서 등 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

* 교통 편의성:

* 신분당선을 통해 강남권까지 30분 내외로 이동 가능하며, 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

* 교육 환경:

* 단지 인근에 다수의 초, 중, 고등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. (다만, 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률 적용 여부 확인 필요).

1.5. 잠재적 리스크

* 건물 내부 통합 사용:

* 본건은 701호와 702호가 구분 없이 독서실로 사용 중이며, 내부 칸막이 등 인테리어 설비는 평가에서 제외되었습니다.

* 독립적인 사용을 위해서는 복원 작업이 필요하며, 이에 따른 추가 비용이 발생할 수 있습니다.

* 내부 하자 가능성:

* 내부 구조 변경에 따른 하자 유무를 구체적으로 확인할 수 없어, 경매 참가 시 예상치 못한 수리 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

* 높은 채무 부담:

* 감정가 대비 채무 총액이 상당하므로, 낙찰 후 법적 절차 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지이용 제한:

* 비행안전제3구역, 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설 유무:

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 용인시 수지구 상현동 소재 상현역 역세권에 위치한 상업용 건물로, 안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 투자 가치가 있는 물건입니다.

* 대규모 아파트 단지를 배후지로 하고 있으며, 교통이 편리하여 다양한 업종으로의 활용이 가능합니다.

* 현재 두 개 호수가 통합되어 사용되고 있으나, 독립적인 사용 및 복원이 가능한 상태입니다.

* 대항력 없는 임차인이 존재하나, 인수할 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

* 다만, 내부 수리 가능성 및 높은 채무 부담은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 상현역(신분당선) 이용이 편리하여 서울 강남 등 주요 업무지구 접근성이 매우 우수합니다.

* 풍부한 배후 수요: 주변 대규모 아파트 단지로 인해 꾸준한 수요 확보가 가능합니다.

* 다용도 활용성: 근린생활시설, 업무시설, 교육연구시설 등 다양한 용도로의 전환 및 임대가 가능하여 공실 위험을 낮출 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 입찰가를 산정함에 있어 감정가, 주변 시세, 물건의 현황(내부 수리 필요 여부, 임대 현황 등), 명도 가능성, 시장 전망 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

* 현재 공개된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 낙찰 후 발생 가능한 수리 비용 및 명도 관련 제반 비용을 충분히 감안하여 신중하게 접근하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.