나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55828 [1] 경기도 수원시 권선구 서둔동 438 가온팰리스 씨동 5층514호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가람 · 평가일 2025.05.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 ""서호초등학교"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지대로서, 제반 주위환경은 무난함.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 수원역(1호선, 수인분당선)이 소재하는바, 제반 대중교통사정은 보통 시 됨.

건물의 구조

구조 : 철근콘크리트구조 및 (철근)콘크리트지붕
외벽 : 몰탈위페인팅 및 인조석 붙임 마감 등,
창호 : 하이샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 현장조사에 임하였으나 폐문부재로 인하여 부득이 내부구조는 확인하지 못하였으며, 인근 유사호 탐문조사 및 건축물대장도면상 ""업무시설(오피스텔)"" 으로 이용 중인 것으로 확인됨.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비 등 임.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 2필일단의 세장형 평지의 토지로서 ""오피스텔 건부지""로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측, 서측, 남측, 북측으로 노폭 약 4M의 아스콘포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(역세권1지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 군용비행장 소음대책구역 제1종구역<군용비행장ㆍ군사격장 소음 방지 및 피해보상에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55828 (1)호 사건으로 수원지방법원에서 진행하는 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 권선구 권선로357번길 70 (서둔동) 가온팰리스 씨동 5층 514호이며, 본건은 오피스텔로 이용 중입니다.

감정평가액은 187,000,000원입니다.

토지 면적은 8.38㎡ (약 2.54평)이며, 건물 면적은 23.19㎡ (약 7.02평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물을 일괄 매각하는 조건입니다.

경매 구분은 부동산 임의경매이며, 채권자는 경인북부수산업협동조합입니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 권선구 서둔동에 위치하며, 주변에는 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. "서호초등학교" 남측 인근에 자리하고 있어 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

차량 접근성은 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 1호선 및 수인분당선 환승역인 수원역이 근거리에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

1.2. 권리분석

본건 등기부등본 상 말소기준권리는 2022년 9월 16일 접수된 경인북부수산업협동조합의 근저당권(10,000,000원)입니다.

이후 접수된 권리들은 말소될 예정이며, 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 것으로 보입니다.

집합건물 등기부 요약에 따르면, 신탁 등기(갑2, 갑3) 및 근저당권(을1)이 존재했으나, 경매 신청(갑4)으로 인해 말소될 권리가 정리됩니다.

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 특이사항으로, 임차인 정보가 명확하게 파악되지 않거나 보증금이 없는 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 점유 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

1.3. 상권분석

수원역 역세권을 중심으로 형성된 상권에 속해 있으며, 오피스텔 및 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 지역입니다. 다양한 편의시설과 상업시설을 이용하기 편리합니다.

1.4. 생활정보

인근에 서호초등학교가 소재하며, 대중교통 이용 시 수원역을 통해 다양한 시내 및 광역 교통망을 이용할 수 있습니다. 수원역 주변으로 백화점, 쇼핑몰, 병원, 관공서 등 생활 편의시설이 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부 이용 상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물대장 및 인근 유사 호 탐문 조사 결과 "업무시설(오피스텔)"로 이용 중인 것으로 확인되었으나, 실제 내부 상태, 구조, 관리 상태 등에 대한 정확한 파악은 현장 재확인 시 필요합니다.

또한, 주변 지역 개발 계획이나 도시 계획상 제한 사항(군사보호구역, 소음대책구역 등)이 존재하므로, 향후 건축이나 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 투자 포인트

수원역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 뛰어나며, 지속적인 수요가 예상되는 지역입니다.

가온팰리스는 비교적 신축급 오피스텔로, 깔끔한 건물 상태와 현대적인 시설을 기대할 수 있습니다.

건물 총 면적 대비 토지 지분이 적절히 배분되어 있어 향후 재건축이나 리모델링 시 유리할 수 있습니다.

감정가 대비 저평가될 가능성이 있으며, 시세보다 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

1.7. 예상 입찰가

본건 감정가는 187,000,000원입니다.

수원역 인근의 유사 오피스텔 시세는 전용면적 약 23㎡ 기준으로 200,000,000원에서 220,000,000원 선으로 파악됩니다.

일반적으로 경매 물건은 감정가의 80%~95% 수준에서 낙찰되는 경향을 보입니다.

따라서, 현재 시세 및 경매 시장 상황을 고려할 때, 예상 입찰가는 160,000,000원에서 180,000,000원 사이로 제시해 볼 수 있습니다.

경쟁 상황 및 현장 답사를 통한 면밀한 가치 평가 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다. 인수해야 할 보증금이 없는 점은 긍정적인 요인입니다.

1.8. 종합 의견

본건 경기도 수원시 권선구 서둔동 소재 가온팰리스 오피스텔은 수원역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건과 편리한 교통, 잘 갖춰진 생활 인프라를 갖추고 있어 투자 가치가 높은 물건입니다.

비록 현장 방문 시 폐문으로 내부를 직접 확인하지 못했지만, 유사 호실 및 건축물대장 정보를 바탕으로 업무시설(오피스텔)로 이용 중임을 확인하였습니다.

권리 관계가 명확하고 소멸될 권리가 많아 안전하게 취득할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

다만, 임차인 현황 및 실제 내부 상태에 대한 추가적인 확인과 시장 조사를 통해 예상 입찰가를 신중하게 결정할 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.