나이스옥션 법원경매 성남 2025타경52112 [1] 경기도 광주시 양벌동 777-2 럭키빌 씨동 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원 · 평가일 2025.05.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 `양촌저수지` 북측 인근에 위치하며, 부근 일대는 저층의
공동주택지대와 점포주택, 공장, 후면 임야지대 등이 혼재하는 곳으로서 제반 주위환경은 보
통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 제반 교통사정은 대체
로 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(경사평지붕)지붕 4층건 중 2층 201호로서
외벽: 치장벽돌, 타일 등 마감.
내벽: 벽지, 일부 타일 붙임 등 마감.
창호: 샷쉬 등 이중창 구조입니다.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.
(후첨 '건물개황도' 참조)

설비내역

난방설비, 급배수 및 위생설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 조성한 다각형의 토지로서 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

남서측 및 북서측 소로, 세로 등의 포장도로를 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계
획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

* 임대관계: 임대관계는 미상입니다.
* 기타사항: 본건 대지권의 목적인 토지(777-2번지) 토지이용계획상 소로2류에 일부 저촉하
는 바, 참고 바랍니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 정보

사건번호: 성남지원 2025타경52112 (1)

소재지: 경기도 광주시 양벌동 777-2 럭키빌 씨동 2층 201호

용도: 다세대주택

감정가: 218,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.59㎡ (약 17.12평)

토지지분: 56.5851㎡ (약 17.12평)

건물면적: 77.31㎡ (약 23.39평)

건물지분: 77.31㎡ (약 23.39평)

1.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동에 소재하며, 북측 인근에 양촌저수지가 위치합니다. 주변 일대는 저층 공동주택과 점포주택, 공장, 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 통행이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 위치하여 대중교통 이용도 용이한 편입니다. 전반적인 교통 사정은 대체로 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 일부 저촉됩니다. 또한, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역 등 각종 법적 제한 사항이 있습니다. 소로2류 저촉 부분은 건축 및 개발 시 참고가 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

등기부채권 총액은 347,000,000원입니다. 주요 권리로는 소유권 이전, 근저당권, 주택임차권, 강제경매 개시 결정 등이 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 분석

본건에는 임차인 임영순 씨가 거주 중인 것으로 파악됩니다.

* 임차인: 임 (주택도시보증공사)

* 보증금: 217,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-11-30

* 확정일자: 2020-11-13

* 배당신고일자: 2023-02-17

* 대항력: 임차인 현황상 '없음'으로 기재되어 있으나, 물건명세서상 '매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 6번 주택임차권등기 있음'으로 명시되어 있습니다. 그러나 주택도시보증공사에서 임차인의 보증금 잔액 인수 부담을 완화하거나 포기하는 내용의 확약서를 제출하여, 본 건 매각으로 인한 보증금 인수 의무는 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리는 2021년 2월 5일 접수된 을5 근저당권입니다.

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 을구 순위 6번 주택임차권등기이나, 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 실질적으로 0원으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

본건은 2015년경 사용 승인된 다세대주택으로, 건물 면적은 77.31㎡(약 23.39평)입니다.

최근(2026년 5월) 인근 지역 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과는 다음과 같습니다.

* 라움빌리지 (2020년식, 72.93㎡): 30,000만원 (평당 약 136만원)

* 중앙리버타운 (2010년식, 64.68㎡): 15,500만원 (평당 약 79만원)

* 대우네오빌 (2013년식, 53.55㎡): 15,200만원 (평당 약 94만원)

본건은 비교적 최근 연식과 넓은 면적을 고려할 때, 가장 유사한 조건인 라움빌리지의 평당 시세(약 136만원)를 적용하면, 본건의 현재 시세는 약 31,800만원 (23.39평 * 136만원/평) 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 21,800만원 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 중 2층 201호입니다. 외벽은 치장벽돌과 타일로 마감되었으며, 내벽은 벽지와 일부 타일로 마감되었습니다. 창호는 샷시 이중창 구조입니다. 난방, 급배수 및 위생 설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건이 위치한 지역은 공동주택과 점포주택, 공장, 임야 등이 혼재된 지역으로, 단지 내 상업시설 및 지역 상권을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다. (주변에 공장 지대가 혼재되어 있어 소음이나 환경적 영향을 일부 받을 수 있습니다.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사에서 보증금 인수 부담을 완화하는 확약서를 제출하였으나, 해당 확약의 효력 및 세부 조건에 대한 최종 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 법적/행정적 리스크

토지 이용 계획상 소로2류에 일부 저촉되는 부분이 있어, 향후 건축 행위나 증개축 시 관련 법규에 따른 제한이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타 리스크

주변 환경 분석 시 공장 및 임야 지대가 혼재하는 점은 주거 쾌적성 측면에서 잠재적 영향을 줄 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 신축 연식 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건입니다. 임차인 관련 권리관계는 주택도시보증공사의 확약으로 인해 매수인의 인수 부담이 거의 없을 것으로 분석됩니다. 토지 이용계획상의 일부 제한 사항은 있으나, 이는 큰 문제 없이 활용 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인근 신축 다세대주택 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대 가능성

* 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 해소

* 실사용 면적 대비 넓은 전용면적 확보 가능성

9. 예상 입찰가

감정가: 218,000,000원

추정 시세: 약 31,800만원 ~ 33,000만원

말소기준권리 외 인수되는 권리 금액 (HUG 조건 고려 시): 0원

현 시세와 권리 분석 결과, 본건은 감정가 대비 상당한 시세 차익이 예상됩니다. 이에 따라, 250,000,000원 ~ 280,000,000원 범위를 예상 입찰가로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.