나이스옥션 법원경매 수원 2025타경56004 [1] 경기도 화성시 송동 694 동탄린스트라우스더레이크 102동 5층504호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 권영숙 · 평가일 2025.05.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 송동 소재 ""동탄호수공원"" 북동측 인근에 위치하며 주위는 아파트단지, 근린
생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 원할하며 인근으로 간선도로와 버스정류장이 소재하여 광역적 도로
접근성 및 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕 33층 건 내 5층 504호로서,
(사용승인일:2019.12.19)

외 벽 : 몰탈위 페인트 마감 등
창 호 : 샷시 창호 등.

이용상태

아파트 1개호로 이용중임. (후첨 '내부구조도'참조)

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 공동현관
설비, 지하주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄한 사다리형지로 주거용(아파트단지) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 도로를 통하여 외부 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(2014-10-01)(일반도로, 동탄2지구)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 도로구역<도로법>, 산림보호구역<산림보호법>, 임업용산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상임.
현장조사시 폐문부재로 내부육안확인 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 외관탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준하여 표시하였음.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본상세정보

* 주소: 경기도 화성시 송동 694 동탄린스트라우스더레이크 102동 5층504호

* 구분: 아파트

* 사용승인일: 2019년 12월 19일

1.2. 면적정보

* 토지면적: 45.50㎡ (약 13.76평)

* 토지 지분: 45.499㎡

* 건물면적: 116.28㎡ (약 35.17평)

* 건물 지분: 116.2807㎡

* 공급면적(분양면적)으로 추정되는 건물면적은 116.28㎡(약 35.17평)이며, 전용면적에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

1.3. 경매정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경56004 (1)

* 감정가: 1,550,000,000원

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 이선화 (수원지방법원 2025카단370 사건의 근저당권자)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 특이사항: 유동화물건, 중복사건

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 경기도 화성시 송동 소재 "동탄호수공원" 북동측 인근에 위치합니다.

* 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

* 동탄호수공원과 인접하여 쾌적한 자연환경을 누릴 수 있으며, 주변으로 상업시설 및 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

2.2. 교통및접근성

* 차량의 출입이 원활하며, 인근으로 간선도로와 버스정류장이 소재하여 광역적 도로 접근성 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연계되어 있습니다.

2.3. 건물구조및상태

* 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트평지붕, 지상 33층 건물 내 5층 504호입니다.

* 외벽은 몰탈위 페인트 마감이며, 창호는 샷시 창호 등으로 마감되었습니다.

* 위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 승강기, 소화전, 화재탐지, 공동현관, 지하주차장 등 기본적인 편의 및 안전 설비가 갖추어져 있습니다.

2.4. 토지이용현황

* 토지는 평탄한 사다리형 지목의 건부지로, 주거용 아파트 단지로 이용 중입니다.

* 토지 이용계획상 일반상업지역(동탄2지구), 지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류, 대로2류 접합 등의 용도지역 및 도로구역으로 지정되어 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 산림보호구역, 임업용산지, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 규제가 적용됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부상권리내역

* 소유권 보존: 우미동탄제이차피에프브이주식회사 (2020-01-06)

* 소유권 이전: 김종봉 (2020-04-14)

* 말소기준권리: 근저당권 (신한은행, 720,000,000원, 2022-04-22)

* 이 외 다수의 근저당권 및 가압류, 임의경매 개시 결정 등기들이 설정되었으나, 모두 말소 기준으로 보아 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 2,592,072,606원

3.2. 말소기준권리및소멸예정권리

* 본 건의 말소기준권리는 2022년 4월 22일 접수된 신한은행 근저당권입니다.

* 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매 등)는 본 매각 절차를 통해 소멸됩니다.

* 물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음"으로 기재되어 있습니다.

3.3. 인수되는권리및임차인현황

* 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

* 현장 조사 시 폐문부재로 내부 육안 확인이 불가하여 내부구조 및 이용상황 등은 건축물관리대장 현황도면 및 외관 탐문에 의하였으며, 표준적인 상황을 기준으로 표시하였습니다.

* 임대관계 및 보증금 액수가 미상이므로, 명도 진행 시 예상치 못한 문제가 발생할 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변상권및입지특성

* 본 건이 위치한 동탄2신도시는 신흥 주거지역으로, 동탄호수공원 인근에 형성된 상업 및 편의시설을 통해 편리한 생활이 가능합니다.

* 단지 내 상업시설인 '레이크꼬모'를 통해 다양한 쇼핑, 외식, 문화시설 이용이 편리합니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설, 업무시설 등이 복합적으로 분포하여 주거 기능과 상업 기능이 조화롭게 이루어져 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거편의시설및환경

* 동탄호수공원과 인접하여 쾌적한 자연환경 속에서 산책 및 여가 활동을 즐기기에 좋습니다.

* 단지 내 상업시설 '레이크꼬모'를 비롯하여 주변에 다수의 마트, 병원, 학교 등 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있습니다.

* 단지 내 편의시설(커뮤니티 시설, 독서실 등)이 잘 구비되어 있어 거주 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 주변 학교로는 방교초등학교, 방교중학교 등이 있어 교육 환경도 양호한 편입니다.

* 다수의 검색 결과에서 본 건 주변에 혐오시설이 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리및절차상리스크

* 본 건은 유동화물건이며 중복사건으로 분류되어 있어, 경매 진행 및 낙찰 후 절차 상 변동 가능성이 있습니다.

* 다수의 채권 및 가압류가 설정되었으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 자체의 소멸 관련 리스크는 크지 않습니다.

6.2. 명도관련리스크

* 임차인 현황이 미상이며, 현장 조사 시 폐문부재로 내부 확인이 어려워 점유 관계 및 내부 상태 파악에 한계가 있습니다.

* 인수되는 보증금은 없으나, 임대관계 및 구체적인 점유 상태에 따라 명도 과정에서 예상치 못한 저항이나 추가적인 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.3. 토지이용계획및기타규제

* 본 건 토지는 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로/대로 접합, 성장관리권역, 택지개발지구 등 다양한 용도지역 및 개발 관련 규제 하에 있습니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용 시 제한 사항으로 작용할 수 있습니다.

* 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도로구역, 산림보호구역, 임업용산지 등 여러 법률에 따른 추가적인 규제를 받고 있습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 화성시 동탄2신도시에 위치한 '동탄 린스트라우스 더레이크' 아파트로, 동탄호수공원과 인접하여 쾌적한 자연환경과 우수한 생활 인프라를 동시에 누릴 수 있는 장점을 가지고 있습니다. 2019년 사용승인된 신축급 아파트로, 단지 내 상업시설 '레이크꼬모' 및 주변 편의시설 이용이 편리합니다. 권리분석상 말소기준권리 이후의 채권 및 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 관계는 비교적 명확해질 것으로 보입니다. 다만, 임차인의 보증금 및 임대관계가 미상이고 현장 방문 시 내부 확인이 불가했던 점은 명도 과정에서 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 또한, 유동화물건 및 중복사건이라는 특이사항은 경매 절차상의 변수 가능성을 시사합니다. 전반적으로 입지, 환경, 편의시설 측면에서 좋은 평가를 받으나, 명도 및 절차상 리스크를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자포인트

* 동탄호수공원 인접: 탁월한 주거 쾌적성과 뛰어난 조망 환경을 제공합니다.

* 편리한 생활 인프라: 단지 내 상업시설(레이크꼬모) 및 주변 상권, 교통, 교육시설 이용이 용이합니다.

* 신축급 아파트: 2019년 준공으로 비교적 최신식 설비와 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

* 권리 소멸: 말소기준권리 이후의 권리들이 매각으로 소멸되어 권리관계가 비교적 단순화될 가능성이 높습니다.

9. 예상입찰가

본 건의 감정가는 1,550,000,000원입니다. 인수되는 보증금은 없으며, 현재 등기부상 채권 총액은 2,592,072,606원이지만, 대부분의 권리가 매각으로 소멸될 예정입니다. 따라서 예상 입찰가 산정 시에는 주변 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 해당 아파트의 시장 가치, 그리고 본 건의 잠재적 리스크(명도, 절차상 변수 등)를 종합적으로 고려해야 합니다. 정확한 예상 입찰가를 제시하기는 어렵지만, 시장 동향과 물건의 특성을 면밀히 분석하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.