나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1200 [1] 경기도 화성시 병점동 833-1 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태한 · 평가일 2025.05.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 병점동 소재 ""태안 초등학교"" 북동측 인근에 위치하며 주위로는 아파
트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원등이 소재하며 제반 주위환경은 보통
인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통
이용등 제반 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 스라브지붕 5층건 공동주택 및 근린생활시설 1층 101호외 16개호로서,

외 벽 : 외장석재 및 징크판넬 마감.
내 벽 : 내부인테리어 및 벽지도배 및 타일붙임.
창 호 : 알루미늄샷시 및 하이샷시 이중창임.

이용상태

기호(1) 공부상 휴게음식점이나 현황 ""24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)""로 이용중임.
기호(2-13) 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.
기호(14-17) 다락구조의 도시형생활주택(원룸형)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 주상용 건부지로 이용중임

인접 도로상태등

본건 북서측,남서측,북동측으로 로폭 약8-10미터 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합)

가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역(화성오산
교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>,비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설
보호법>,성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

물건 비고

공부상 휴게음식점이나, 현황 '24시 셀프빨래방(상호:위시테리아)로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경1200 (1)

소재지: 경기도 화성시 병점동 833-1 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 392,000,000원

토지면적: 41.02㎡ (약 12.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 66.45㎡ (약 20.09평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

특이사항: 유동화물건, 공동담보

건축물표제부 요약: (정보 없음)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 화성시 병점동 소재 "태안 초등학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주위로는 아파트, 단독주택 및 다세대주택, 학교, 근린생활시설, 공원 등이 소재하며 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철(병점역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로상태: 본건은 북서측, 남서측, 북동측으로 폭 약 8-10미터 도로에 각각 접하고 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건은 제2종일반주거지역에 속하며, 소로 1류(폭 10m~12m) 및 소로 2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 또한, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률에 따른 가축사육제한구역(전부제한), 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의), 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제6구역(전술), 수도권정비계획법에 따른 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 최초 소유권 보존 (김진숙, 2017-11-06)

* 근저당 (하나은행, 2017-11-06, 총액 696,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당 (하나은행, 2017-11-06, 총액 300,000,000원)

* 근저당 (하나은행, 2017-11-06, 총액 144,000,000원)

* 소유권 이전 (은인애, 2018-03-06, 매매)

* 임의경매 개시 (하나은행, 2025-05-15, 수원지방법원 2025타경1200)

* 가압류 (장혜순, 2025-07-08, 금100,000,000원)

* 총 등기부 채권액: 1,240,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,600,000원

* 전입일자(사업자등록일): 2017-11-24

* 확정일자: 2024-01-15

* 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 20,000,000원)

* 보증금: 50,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업자등록일): 2017-11-24

* 확정일자: 2024-01-15

* 배당신고일자: 2025-06-27

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (제시된 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 배후 수요: 본 건은 초등학교와 인접하고 있으며, 아파트, 단독주택, 다세대주택 등 다양한 주거 형태의 건물이 밀집한 지역에 위치하고 있습니다. 이러한 주거 밀집 지역은 안정적인 잠재 고객층을 확보하는 데 유리합니다.

* 상권 특성: 근린상가 용도로, 현재는 공부상 휴게음식점이 아닌 24시 셀프빨래방(상호: 위시테리아)으로 이용 중입니다. 이는 1인 가구 증가 및 생활 편의성 추구 트렌드에 부합하는 업종으로, 주거 밀집 지역 특성과 잘 맞아 떨어집니다.

* 교통 및 접근성: 버스정류장과 병점역이 인근에 있어 유동인구 확보 및 고객 접근성이 양호합니다.

1.4. 생활정보

* 교육 환경: 태안 초등학교가 인근에 있어 자녀가 있는 가구의 교육 환경 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 교통 편의: 병점역을 중심으로 한 대중교통망 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내외 이동도 용이합니다.

* 주변 편의시설: 근린생활시설 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 특수 물건 정보: 유동화물건 및 공동담보 물건으로, 경매 절차 진행 및 권리관계 파악에 일반 물건보다 면밀한 검토가 필요할 수 있습니다.

* 현황과 공부상 불일치: 공부상 용도는 휴게음식점이나, 현재는 24시 셀프빨래방으로 이용 중입니다. 이는 향후 업종 변경이나 건축물 관련 민원 발생 시 고려될 수 있는 사항이나, 현 업종 운영에는 큰 문제가 없어 보입니다.

* 토지 이용 제한: 비행안전구역, 가축분뇨 관련 구역 등 여러 법규에 따른 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미상: 임차인 현황에는 김 외 추가적인 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 명도 시 임차인 외 점유자나 기타 권리관계 확인이 필요합니다.

* 혐오시설: 주변에 혐오시설이 소재한다는 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 병점동의 주거 밀집 지역 내 근린상가로, 태안 초등학교와 병점역 인근에 위치하여 입지 조건이 우수합니다. 현재 24시 셀프빨래방으로 운영 중이며, 주변 주거 환경을 고려할 때 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인이 없고 인수되는 보증금이 없어 낙찰 후 권리관계가 명확한 장점이 있습니다. 다만, 유동화 및 공동담보 물건이라는 특수성과 공부와의 용도 불일치, 다수의 토지 이용 제한 사항은 추가적인 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 및 역세권 인접으로 배후 수요와 유동 인구 확보에 유리합니다.

* 안정적인 업종: 현재 운영 중인 24시 셀프빨래방은 주거 밀집 지역 특성과 잘 부합하며 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 명확한 권리관계: 인수되는 보증금이 없어 명도 및 소유권 확보에 용이합니다.

* 성장 가능성: 화성시의 지속적인 개발 및 인구 유입 추세를 고려할 때 향후 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수되는 보증금이 0원임을 감안하여 산정해야 합니다. 감정가 392,000,000원을 기준으로, 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본건의 장단점 및 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 현장 조사 및 추가적인 시장 분석을 통해 합리적인 수준에서 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.