나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55805 [1] 경기도 화성시 서신면 송교리 377-6 에이동 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.05.23

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리 소재 ""제부교차로""북측 인근에 위치하며,
주변은 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하며 주거지로서의 제반환경은 보통시됩니다.

교통상황

본건까지 차량진입 가능하며, 인근으로 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 301호로서,
(사용승인일 : 2018.11.09)

외 벽 : 치장벽돌 마감 등
내 벽 : 타일마감 등
창 호 : 새시창호 등 마감입니다.

이용상태

본건은 다세대주택(침실 2, 주방및식당, 거실 등)으로 이용중입니다.

설비내역

본건은 기본적인 위생 및 급 배수설비, 난방설비, 승강기설비 등이 구비되어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내에 평탄하게 조성된 부정형 토지로서 주거용(다세대주택)건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 약 6M 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 특화경관지구가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(일부제한 모든축종 제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 연안육역<연안관리법>

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-.

물건 비고

신상철이 2026.9.2. 유치권신고(공사대금 170,000,000원)을 하였으나, 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경55805 (1) 사건번호로 진행되는 본 물건은 경기도 화성시 서신면 송교리 377-6 에이동 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 건물 사용승인일은 2018년 11월 9일이며, 철근콘크리트구조입니다. 해당 물건의 감정평가액은 86,000,000원입니다. 토지 면적은 44.92㎡ (약 13.58평)이고, 건물 면적은 33.31㎡ (약 10.07평)입니다. 토지와 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다. 채권자는 윤OO입니다.

2. 입지조건

본건은 경기도 화성시 서신면 송교리 소재 "제부교차로" 북측 인근에 위치합니다. 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하여 주거지로서의 기본적인 환경은 갖추고 있습니다. 물건지 남동측으로는 약 6미터 폭의 포장도로와 접하고 있어 차량 진입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 보통 수준으로 평가됩니다. 또한, 서해 바다와 인접하여 해안 조망이 가능하며, 아름다운 노을을 감상할 수 있는 위치적 이점이 있습니다. 토지 이용계획으로는 계획관리지역, 특화경관지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 연안육역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 8월 10일에 접수된 윤용선 명의의 근저당권(을6)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 그 이후 접수된 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 권일로

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-18

* 대항력: 있음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 실제 인수 여부 및 조건에 대한 추가적인 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

* 임차인: 김형운

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-10-02

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 보증금은 합계 0원입니다. 본건은 공동담보 물건이며, 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리분석 시 주의가 요구됩니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 화성시 서신면 송교리는 서해 바다와 인접하여 해안 관광 및 전원생활의 이점을 누릴 수 있는 지역입니다. 주변에 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 일부 지역에서는 전원주택 단지가 조성되어 있습니다. 다만, 최근 관련 보도에 따르면 송교리 일대의 농지에서 불법적인 폐기물 매립 및 성토 작업이 이루어져 환경오염 우려가 제기되고 있습니다. 이러한 환경 문제는 지역의 장기적인 가치 및 거주 만족도에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. 현재 시점에서 유사한 다세대주택의 구체적인 매매 사례를 찾기 어려우나, 주변 전원주택이나 토지 매물의 가격대를 고려할 때, 본건의 감정가는 상대적으로 낮은 편입니다.

5. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조의 4층 건물 중 3층에 위치하며, 사용승인일은 2018년 11월 9일입니다. 내부 구조는 침실 2개, 주방 및 식당, 거실 등으로 구성된 다세대주택으로 이용 중입니다. 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 승강기 설비가 갖추어져 있습니다. 주변 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 인근에 버스정류장이 있고 차량 접근이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력있는 임차인: 권일로 임차인은 대항력이 있으나 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어, 낙찰 후 인수해야 할 잠재적 부담이 존재합니다. 이 부분에 대한 명확한 확인 및 법률적 검토가 필수적입니다.

* 환경 문제: 송교리 일대에서 발생하고 있는 폐기물 불법 매립 및 성토 작업 관련 이슈는 해당 지역 전체의 환경적 가치 및 이미지에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다. 이는 향후 지역 발전에 걸림돌이 될 가능성이 있습니다.

* 공동담보: 본건이 공동담보로 진행되는 점은 채무 관계가 복잡할 수 있음을 시사하며, 권리 분석 시 더욱 신중한 접근이 요구됩니다.

* 토지 이용 제한: 계획관리지역 외에도 특화경관지구, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 연안육역 등으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 해안 인접 지역에 위치하여 자연 경관의 이점이 있으나, 대항력있는 임차인의 존재, 0원 보증금으로 인한 불확실성, 그리고 광범위한 지역의 환경 문제 가능성 등 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 감정가 8,500만원 대비 5억 원이 넘는 총 채무액은 시세 대비 매우 저평가되었거나, 임차인 관련 부담이 클 수 있음을 시사합니다. 따라서, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 권리관계를 명확히 파악하고, 해당 임차인의 실제 점유 및 보증금 문제를 해결할 수 있는 방안을 모색하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 8,500만원의 감정가는 주변 시세에 비해 현저히 낮은 수준으로, 성공적인 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 바다 인접 지역: 서해 바다 조망 및 휴양지로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 다세대주택: 아파트와 달리 소규모 독립적인 주거 공간으로서의 매력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정평가액은 86,000,000원입니다. 하지만, 대항력 있는 임차인의 존재, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 실제 인수 부담이 있을 가능성, 그리고 총 채권액이 509,800,000원에 달하는 점을 고려할 때, 단순 감정가만으로는 정확한 시세 파악 및 입찰가 산정에 한계가 있습니다. 유사 다세대주택의 직접적인 매매 사례가 부족하여 현재 시세를 정확히 산정하기 어렵습니다. 따라서, 현장 방문을 통한 실제 상태 확인, 임차인과의 명확한 소통, 그리고 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 부담 및 법적 리스크를 면밀히 검토한 후, 보수적으로 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다. 현재로서는 감정가 수준에서 신중하게 접근하거나, 추가적인 정보 확보 후 입찰가를 재산정하는 것을 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.