나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1215 [1] 경기도 화성시 오산동 1023 동탄역헤리엇 112동 1층1009호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.05.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 오산동 소재 “청계초등학교” 남서측 근거리에 위치하며, 주위는 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트단지, 학교, 골프장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용여건은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하1층 / 지상1층건 중 1층 1009호로서,
외벽 : 치장벽돌쌓기 등 마감
창호 : 강화유리 샷시 창호 등

이용상태

공부상 용도는 판매시설(상점)이며, 기준시점 현재 공인중개사사무실로 이용중임.

설비내역

공동위생설비 및 급배수설비, 승강기 등 구비되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, “동탄역헤리엇” 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약50m, 남측 및 서측으로 폭 약12m의 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(동탄2지구),
지구단위계획구역(화성동탄(2)), 광로3류(폭 40m~50m)(동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2014-10-01)(특수도로(보행자전용도로), 동탄2지구)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 택지개발지구<택지개발촉진법>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 물건 정보

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1215 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 오산동 1023 동탄역헤리엇 112동 1층1009호

* 용도: 판매시설 (상점)

* 감정가: 576,000,000원

1.2. 토지 및 건물 면적

* 토지면적: 19.24㎡ (약 5.82평)

* 건물면적: 37.17㎡ (약 11.24평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 경매 및 기타 정보

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화 물건

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 화성시 오산동 소재 “청계초등학교” 남서측 근거리에 위치하고 있습니다.

* 주위는 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 학교, 골프장 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 무난한 편입니다.

* 토지의 형상은 인접지와 등고 평탄한 사다리형으로 “동탄역헤리엇” 건부지로 이용 중입니다.

2.2. 교통 여건

* 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 양호한 편입니다.

* 본건은 동측으로 노폭 약50m, 남측 및 서측으로 폭 약12m의 도로와 각각 접해 있어 도로 접근성이 좋습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 예정 권리

* 말소기준권리: 국민은행 근저당권 (접수일자: 2023-04-03, 채권금액: 672,000,000원) 입니다.

* 본 경매 절차를 통해 다음 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 국민은행 근저당권 (을1)

* 화성시 압류 (갑3)

* 국민은행 임의경매 (갑4)

3.2. 인수 주의사항 (임차인 등)

* 임차인 현황:

* 임차인: 한

* 보증금: 5,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입/사업일자: 2024-03-25

* 대항력: 없음

* 본건 임차인은 대항력이 없어 보증금 5,000,000원의 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 기타 권리 사항 (유동화 등)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 본 건에서는 별도로 명시된 바가 없습니다.

* 본 물건은 유동화 물건으로, 채권양수도 관련 등기사항의 변동이나 절차상의 특이사항이 있을 수 있으므로, 등기부등본 및 관련 서류를 추가적으로 면밀히 검토할 필요가 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 및 주거 환경

* 본건은 근린생활시설, 오피스텔, 아파트단지, 학교, 골프장 등이 혼재하는 지역에 위치하여 다양한 배후 수요를 확보할 수 있습니다.

4.1. 1.주변 지역 특성

* 동탄역 인근의 일반상업지역에 위치하고 있어 상업 활동이 활발할 것으로 예상됩니다.

* 택지개발지구 내에 위치하고 있으며, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발이 이루어지고 있습니다.

4.2. 이용 현황 및 잠재력

* 공부상 용도는 판매시설(상점)이며, 기준시점 현재 공인중개사사무실로 이용 중입니다.

* 동탄역 역세권의 잠재력을 바탕으로 향후 상권 활성화 및 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 교육 및 편의시설

* 청계초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 주변 아파트 단지 및 근린생활시설과 인접하여 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 동측 약50m, 남측 및 서측 약12m의 도로에 접하고 있어 교통망이 우수합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계 리스크

* 유동화 물건으로서, 채권의 원인 관계나 이전 과정에서 예상치 못한 법적 쟁점이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. 이에 대한 철저한 검토가 필요합니다.

6.2. 물건 특이사항 및 현황

* 건물 구조는 철근콘크리트 평지붕 지하1층/지상1층 건물 중 1층 1009호입니다.

* 외벽은 치장벽돌쌓기 등으로 마감되었고, 창호는 강화유리 샷시로 마감되었습니다.

* 내부 설비로는 공동위생설비, 급배수설비, 승강기 등이 구비되어 있습니다.

* 임대관계는 미상으로, 명도 진행 시 점유자와의 협의가 필요할 수 있습니다. (단, 현 임차인은 대항력 없음)

6.3. 주변 환경 리스크

* 본건은 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로/중로 접합 지역입니다.

* 주변 환경에 잠재적으로 영향을 줄 수 있는 요소로는, 동탄 신도시 인근에 대규모 물류센터가 포진해 있는 것으로 파악됩니다. 이러한 물류센터는 소음, 빛 공해, 교통량 증가 등의 영향을 미칠 수 있으나, 본건과의 직접적인 거리 및 완충녹지 확보 여부에 따라 그 영향 정도는 달라질 수 있습니다. 직접적인 혐오시설(소각장, 장례시설 등)이 본건 인근에 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

* 토지이용계획상 일반상업지역, 지구단위계획구역, 광로3류, 중로3류 등에 접해 있으며, 성장관리권역, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 택지개발촉진법 등의 규제 사항이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 화성시 오산동에 위치한 동탄역 역세권 상업시설로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 건입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이고 대항력 있는 임차인이 없어 권리 관계가 비교적 명확하다는 장점이 있습니다. 동탄역 인근의 발달된 상권과 교통 여건, 그리고 주변의 다양한 편의시설 및 주거단지를 배후 수요로 확보할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 유동화 물건이라는 특수성과 대규모 물류센터의 존재 가능성을 리스크 요인으로 고려해야 하나, 전반적으로 안정적인 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 동탄역 역세권 입지: 수도권 광역교통망 확충 및 지역 개발에 따른 시세 상승 기대.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 외 인수되는 권리가 없어 명도 절차 진행이 수월함.

* 다양한 배후 수요: 인근 오피스텔, 아파트 단지, 상업 시설의 잠재 고객 확보 용이.

* 현황 이용: 공인중개사 사무실 운영 중으로, 바로 영업 지속 또는 업종 전환 가능.

9. 예상 입찰가

본 건의 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외한 감정가 576,000,000원을 기준으로, 시장 조사, 현장 방문을 통한 물건 상태 확인, 주변 시세 분석, 낙찰률 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 향후 수익성 분석 및 잠재 가치를 반영하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.