나이스옥션 법원경매 수원 2025타경1168 [1] 경기도 용인시 기흥구 중동 31-39 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.05.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 초당역(지하철역 에버라인) 남동측 인근에 위치하며 인근은 근린생활시설, 창고, 단독주택 및 임야 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철역 에버라인(초당역)이 소재하는 등 제반 대중교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

■ 형태
일련번호 1) 인접필지 대비 남동측 하향 완경사의 세장형 토지임.
일련번호 3),4) 인접필지 대비 남동측 하향 완경사의 부정형 토지임.

■ 이용상태
일련번호 1) 단독주택 건부지로 이용중임.
일련번호 3),4) 도로로 이용중임.

인접 도로상태

일련번호 1) : 남동측으로 6미터의 현황 포장도로인 대상물건 일련번호 3),4) 토지를 통하여 차량의 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호 1),3),4) 공히 도시지역,자연녹지지역 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 준보전산지<산지관리법>, 채석허가제한지역<산지관리법>, 토석채취제한지역<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

일련번호 1) 토지는 지목이 임야이나, 현황은 '대'임
일련번호 3) 토지는 지목이 임야이나, 현황은 '도로'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2) 철근콘크리트구조 스래브마감지붕 -/2층건으로서,
외벽: 돌붙임 등 마감
내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감
창호: 하이샷시 이중창호임.

이용상태

1층: 주택(방1, 욕실, 주방 및 거실 등)으로 이용중임
2층: 주택(방2, 욕실2 등)으로 이용중임
지1층: 주차장 및 창고로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스보일러에의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계
임대관계는 미상임.

■ 기타
일련번호 2) 일반건축물대장상 2023.04.24.일자로 건축허가2과-7303에 의거 위반건축물 등재[불법증축, 철근콘크리트, 단독주택, 15㎡, 2023년, 건축법 제14조/ 불법증축, 경량철골, 단독주택, 12㎡,2023년, 건축법 제14조]되었으며, 제시외건물ㄱ,ㄴ으로 판단되는 바, 경매 진행시 참고 바람.

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함
2. 목록1. 토지는 지목이 임야이나, 현황은 '대'임
3. 목록3. 토지는 지목이 임야이나, 현황은 '도로'임
4. 목록2. 는 일반건축물대장상 2023. 4. 24.자로 건축허가2과-7303에 의거 위반건축물 등재[불법증축, 철근콘크리트, 단독주택, 15㎡, 2023년, 건축법 제14조/불법증축, 경량철골, 단독주택, 12㎡, 2023년, 건축법 제14조]되었으며, 제시외건물 ㄱ,ㄴ으로 판단되는 바, 입찰시 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경1168 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 농OOOOOOO

1.2. 물건내역

* 소재지: 경기도 용인시 기흥구 중동 31-39

* 용도: 단독주택

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 토지면적: 817.00㎡ (약 247.16평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 198.81㎡ (약 60.14평)

* 건물 제시외면적: 27.00㎡ (약 8.17평)

1.3. 감정평가 요약

* 감정가: 845,615,320원 (8억 4561만 5320원)

* 토지감정요항표 요약:

* 위치: 경기도 용인시 기흥구 중동 소재 초당역 남동측 인근

* 주위환경: 근린생활시설, 창고, 단독주택, 임야 등 혼재 지역

* 교통: 차량 진출입 가능, 노선버스정류장 및 초당역(에버라인) 인근, 대중교통 사정 보통

* 토지 형태 및 이용상태: 일련번호 1) 남동측 하향 완경사 세장형 토지 (단독주택 건부지 이용), 일련번호 3),4) 남동측 하향 완경사 부정형 토지 (도로 이용)

* 인접도로: 남동측 6미터 현황 포장도로 (물건 토지 통과)

* 토지이용계획: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 준보전산지, 채석허가제한지역, 토석채취제한지역, 성장관리권역

* 공부와의 차이: 일련번호 1) 토지 지목은 임야이나 현황은 '대'

* 공부와의 차이: 일련번호 3) 토지 지목은 임야이나 현황은 '도로'

* 건물감정평가요약:

* 구조: 철근콘크리트구조 스래브마감지붕, 2층건 (지하1층 포함)

* 외벽: 돌붙임 등 마감, 내벽: 벽지 및 내부인테리어 등 마감, 창호: 하이샷시 이중창호

* 이용상태: 1층-주택, 2층-주택, 지하1층-주차장 및 창고

* 설비: 기본적인 위생, 급배수, 도시가스 난방 설비 구비

* 특이사항: 위반건축물 등재 (불법증축 15㎡, 12㎡, 제시외 건물 ㄱ, ㄴ으로 판단)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 경기도 용인시 기흥구 중동에 위치하며, 초당역(에버라인) 남동측 인근입니다.

* 주변은 근린생활시설, 창고, 단독주택, 임야 등이 혼재되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장 및 초당역(에버라인)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

* 해당 토지는 도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 교육환경 보호에 관한 법률, 산지관리법, 수도권정비계획법 등의 관련 법규에 따른 제한 사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 토지 등기부상 다수의 소유권 이전 및 각종 권리 변동 사항이 있으나, 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 말소 예정입니다.

* 건물 등기부상 소유권 보존 등기가 되어 있으며, 토지와 유사하게 말소기준권리 이후의 권리들은 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

* 을17 (토지) / 을1 (건물): 2023.01.13 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권 (권리금액: 473,000,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 인수되는 권리

* 말소기준권리보다 선순위이거나 말소되지 않는 권리는 없으므로, 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현재 임대 관계는 미상이며, 실제 점유 관계 및 점유자 존재 여부는 별도 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

* 제공된 최근 매매 정보는 연립, 다세대 주택으로, 본건 단독주택과는 주거 형태 및 규모에서 차이가 있어 직접적인 비교는 어렵습니다.

* 성산마을카운티스 (연립): 2006년식, 약 150.107㎡(45.4평) 전용면적, 2026년 6월 65,000만원에 거래.

* 시크빌(A동,B동) (다세대): 2017년식, 약 49.02㎡(14.8평) 전용면적, 2026년 5월 25,000만원에 거래.

* 헤렌하우스 (다세대): 2020년식, 69㎡(20.8평) 전용면적, 2026년 5월 22,000만원에 거래.

* 본건은 단독주택으로 넓은 토지 면적(817㎡)을 보유하고 있으며, 감정가 8억 4561만 5320원은 이러한 토지 가치를 반영한 것으로 판단됩니다. 제공된 다세대/연립 주택의 매매가는 본건과의 비교 기준이 되기 어렵습니다.

4.2. 유사 물건 비교

* 제공된 매매 사례는 소형 다세대 및 연립 주택으로, 넓은 대지면적을 가진 단독주택인 본건과는 직접 비교가 어렵습니다. 단독주택으로서의 희소성과 대지 규모를 고려한 가치 판단이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 초당역 인근으로 상업시설 및 편의시설이 위치할 가능성이 높습니다.

* 용인세브란스병원, 대형마트, 호수공원, 편의점 등이 인근에 위치하여 생활 인프라가 비교적 잘 갖춰진 편입니다. (자료 8, 9)

5.2. 학군

* 초당초등학교, 초당고등학교 등이 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다. (자료 4, 5)

* 기흥구 내 다른 학교들과의 공동 학군 정보도 존재합니다. (자료 6)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

* 본건 건물은 2023년 4월 24일 자로 위반건축물로 등재되었으며, 불법 증축(15㎡, 12㎡) 사항이 있습니다.

* 이는 이행강제금 부과, 철거 또는 원상복구 명령 등 법적 제재 및 추가적인 비용 발생의 위험이 있습니다.

6.2. 토지 지목과 현황 불일치

* 토지 일련번호 1)은 지목이 '임야'이나 현황은 '대(건부지)'이며, 일련번호 3)은 지목이 '임야'이나 현황은 '도로'입니다.

* 이는 향후 재산권 행사나 개발, 매매 시 별도의 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

6.3. 공동담보

* 본건은 공동담보로 진행되었습니다. 이는 채무가 여러 부동산에 걸쳐 있어, 경매로 인해 해당 물건이 매각되어도 채무 전액이 해소되지 않을 수 있음을 시사합니다. (다만, 매수인은 말소기준권리 이후의 권리 소멸로 인해 인수 부담은 없습니다.)

7. 종합 의견

본건은 용인시 기흥구 중동에 위치한 단독주택으로, 초당역 인근의 편리한 교통 및 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 또한 넓은 토지 면적은 단독주택으로서의 가치를 높입니다. 그러나 건물에 위반건축물 사항이 존재하고 토지 지목과 현황이 일치하지 않는 점은 중요한 리스크 요인입니다. 이러한 문제점을 충분히 인지하고, 관련 법규 및 추가 비용 발생 가능성을 면밀히 검토한 후 입찰에 참여해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 초당역 인근 역세권 단독주택으로 잠재 가치가 있습니다.

* 넓은 토지 면적은 향후 활용 가능성이 높습니다.

* 위반건축물 및 토지 지목 불일치 문제 해결 시 가치 상승 기대.

* 주변 개발 계획 및 도시 성장 가능성을 고려한 장기 투자 관점.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 845,615,320원입니다. 그러나 위반건축물 존재, 토지 지목과 현황의 불일치 등 법적, 물리적 리스크를 고려해야 합니다. 이러한 요소들은 입찰가 산정에 있어 상당한 할인 요인이 될 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가는 위반건축물에 대한 원상복구 비용, 관련 법규 준수 비용, 토지 형질 변경 등에 소요되는 비용 등을 면밀히 산정한 후 결정되어야 합니다.

현재 제공된 자료만으로는 정확한 시장 시세를 추정하기 어렵지만, 감정가의 70% ~ 85% 수준을 보수적인 입찰 희망가 범위로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 약 5억 9천만원 ~ 7억 2천만원 선입니다.

따라서, 입찰 전 반드시 현장 방문을 통해 건물의 정확한 상태를 확인하고, 위반건축물 관련 행정 절차 및 예상 비용을 전문가와 상담하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.