나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33251 [1] 경기도 김포시 북변동 208 스타힐스 4층 403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 북변동 소재 ""김포서초등학교"" 남동측 인근에 위치하며, 주위는
단독주택, 다세대주택 등 공동주택과 인근에 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로
제반주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 5층 건물내 4층 403호로서,
외 벽: 스톤코트 마감 및 석재붙임 마감등
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 붙임 마감,
창 호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 부정형 평지의 토지로서, 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발112.86m~371.43m미만), 가축사육
제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역<공항
시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구(도시관리과 협의
요함))<도시재정비 촉진을 위한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 하수처리구역
(걸포처리분구)<하수도법> 본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지
거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 부천지원 2025타경33251 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 김포시 북변동 208 스타힐스 4층 403호

주소체계: 경기도 김포시 봉화로 157-13 (북변동)

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

준공년도: 2019년 11월 5일

건물총층수: 지하 0층, 지상 5층

해당층: 4층

용도: 공동주택 (다세대주택)

건물명: 스타힐스

세대수: 총 12세대 (해당 건물 기준)

1.3. 면적 정보

토지면적: 32.28㎡ (약 9.77평)

건물면적 (전용면적): 40.69㎡ (약 12.31평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 230,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 김포시 북변동 소재 "김포서초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 다세대주택 등 다양한 공동주택과 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 김포시 북변동 지역의 일반적인 교통 여건을 갖추고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있습니다. 또한, 공항고도제한(해발 112.86m ~ 371.43m 미만), 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 진입표면구역, 재정비촉진지구(김포 재정비촉진지구), 성장관리권역, 하수처리구역(걸포처리분구) 등에 해당합니다. 특히 재정비촉진지구에 포함되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다. 다만, 지역지구 등의 편입 여부는 관계 부서에 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

본 건 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 8월 4일 접수된 포천세무서장의 압류(갑5)입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 을구 1번: 주택임차권 (권리자: 박준호, 권리금액: 209,000,000원, 접수일자: 2023-05-02) - 본 권리는 말소 대상이며, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 갑구 6번: 가압류 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 1,462,000,000원, 접수일자: 2022-08-11) - 말소

* 갑구 7번: 강제경매 (권리자: 주택도시보증공사, 권리금액: 209,000,000원, 접수일자: 2025-04-09) - 본건 경매개시결정 등기입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사(박 )

* 보증금: 209,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-03-09

* 확정일자: 2021-02-08

* 배당신고일자: 2023-05-02

* 대항력: 없음

* 비고: (등기부상 말소 예정)

3.4. 인수되는 권리

본 건은 일괄매각으로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건은 주거지역에 위치하며, 인근에 다양한 근린생활시설이 소재하고 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 김포서초등학교 인근 지역으로 학생 및 학부모를 대상으로 하는 상권이 일부 형성되어 있습니다.

4.2. 지역 개발 잠재력

본건 소재지가 재정비촉진지구로 지정되어 있어, 향후 도시 계획 및 개발 사업 진행에 따라 상권의 활성화 및 부동산 가치 상승이 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

주변에 김포서초등학교가 위치하며, 다세대주택 밀집 지역으로 기본적인 주거 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교통 및 접근성

인근 버스정류장을 통해 김포 시내 및 외곽으로의 이동이 편리합니다. 차량 이용 시에도 주요 도로로의 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 건물 설비 내역

본건 건물에는 위생설비, 상·하수도 설비, 가스설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 설치되어 있어 주거 생활에 필요한 기본적인 편의시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 관련 제한

본건은 공항고도제한, 장애물제한표면구역, 진입표면구역에 해당하여 건축 또는 증축 시 제한사항이 있을 수 있습니다.

6.2. 재정비촉진지구 관련 변수

재정비촉진지구 지정으로 인한 개발 사업 진행 상황, 시기, 및 방식에 따라 미래 가치 변동성이 있을 수 있습니다. 관련 도시관리과 협의가 필요할 수 있습니다.

6.3. 임대 관계 미확인

임대 관계가 현재 미상으로, 명도 시 세입자와의 협의 또는 법적 절차가 필요할 수 있습니다. (단, 현재 임차인은 대항력 없음으로 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상되나, 세부 확인 필요)

6.4. 토지이용계획 및 제한 상태

가축사육제한구역, 성장관리권역 등 기타 토지이용계획 및 제한 상태를 확인하여 향후 이용에 불편함이 없는지 사전 검토가 필요합니다.

6.5. 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본 건 인근에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2019년 준공)인 다세대주택으로, 김포시 북변동의 재정비촉진지구 내에 위치하여 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다. 교통 및 주거 편의시설 이용이 양호하며, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 분석상 특별한 문제는 없습니다. 다만, 공항 관련 제한사항 및 재정비촉진지구 개발 계획 등을 면밀히 검토해야 합니다. 현재 감정가는 230,000,000원이지만, 최근 실거래가를 고려한 신중한 입찰 접근이 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2019년 준공) 다세대주택으로 상품성이 우수합니다.

* 김포시 재정비촉진지구 내 위치하여 미래 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 주변에 학교 및 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 좋습니다.

* 교통 여건이 비교적 양호하여 실수요 및 투자 수요 모두 기대할 수 있습니다.

* 권리 분석상 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 230,000,000원입니다. 최근 유사한 조건의 다세대주택 거래 사례를 분석한 결과, 본 건물의 전용면적 40.69㎡(약 12.31평) 기준 시세는 약 160,000,000원 ~ 180,000,000원 수준으로 파악됩니다. 특히 2016년식 44.45㎡ 다세대주택이 2026년 3월 180,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

감정가 대비 합리적인 입찰가를 산정하기 위해서는 시장 상황, 향후 재정비촉진지구 개발 계획의 구체화 정도, 그리고 본 건물의 개별적인 상태 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

종합적인 시세 분석과 경매 물건의 특성을 감안할 때, 보수적으로 접근하되 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가를 제시하는 전략이 필요합니다.

따라서, 본 건에 대한 예상 입찰가는 190,000,000원 수준을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.