나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33053 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 6층 606호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 제반주위 환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 김포골드선 '고촌역'이 소재하는 등 제반 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하 1층, 지상 14층 건물 내 제6층 제606호로서,

외 벽 : 석재붙임 마감 등
창 호 : 샷시 창호 마감임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 업무시설 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 폭 약 35미터, 북측으로 폭 약 8미터, 서측으로 폭 약 4미터 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만),중심지미관지구,소로3류(폭8m미만)(국지도로)(접합),특수도로(보행자전용도로)(소3-20)(접합)가축사육제한구역(모든축종제한)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,수평표면구역<공항시설법>,장애물제한표면구역<공항시설법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2019-07-26)(철도과)<철도안전법>,토지구획정리사업지구(도시개발공사확인요망)<토지구획정리사업법>,하수처리구역(신기처리분구)<하수도법>중점경관관리구역<추가기재>본증명은간혹전산오류로인하여사실과다를수있으니인허가나토지거래전등지역지구등의편입여부를반드시관계부서에확인받으시기바랍니다.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33053 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1068 미리내고촌 6층 606호 (신주소: 경기도 김포시 장차로5번길 5-33)

용도: 오피스텔 (업무시설)

건물명: 미리내고촌

층/호: 6층 606호

건물 규모: 지하 1층, 지상 14층, 총 92호실

건축년도: 2021년 9월 3일 (사용승인일)

감정가: 224,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

1.1. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 '고촌역(김포골드선)' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지 및 오피스텔, 근린생활시설 등으로 형성된 지역으로서 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

교통:

김포골드라인 고촌역이 인근에 소재하여 서울 접근성이 매우 우수합니다.

김포공항까지 1정거장이면 도착 가능하며, 이를 통해 서울 지하철 5, 9호선 및 공항철도 등 다수의 노선 환승이 편리합니다.

광역버스정류장이 위치하여 강남, 신촌, 홍대 등 서울 주요 지역까지 30~50분 이내로 이동 가능합니다.

48번 국도, 김포한강로, 서울 외곽순환도로 김포IC 등 광역 교통망 접근성이 뛰어납니다.

생활 편의시설:

단지 인근에 이마트 에브리데이 고촌점(약 107m), 홈플러스 익스프레스 김포고촌점(약 523m) 등이 있어 생활 편의성이 높습니다.

고촌초등학교가 인근에 위치하고 있습니다 (약 606m).

주변에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있습니다.

토지 이용 계획:

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항고도제한(해발 50.50m~112.86m 미만) 및 중심지미관지구 등의 규제를 받고 있습니다. [cite: provided data]

또한, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 철도보호지구, 하수처리구역 등 다양한 도시계획시설이 적용되어 있습니다. [cite: provided data]

1.2. 권리분석

말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2023년 4월 6일자 강서세무서장의 압류입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(김은영)

보증금: 235,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-04-25

확정일자: 2022-04-04

배당신고일자: 2023-07-10

대항력: 없음

인수되는 권리:

을구 순위 1번 주택임차권등기(을1)가 존재하나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: provided data]

인수 보증금 합계는 0원입니다.

총 채권액:

등기부채권 총액은 약 1,255,000,000원입니다. [cite: provided data]

1.3. 상권분석

주변 상권 특성:

본건이 위치한 고촌읍 신곡리 일대는 오피스텔과 아파트 단지가 밀집된 주거지역이며, 이와 함께 다양한 근린생활시설이 발달하여 상권이 활성화되어 있습니다.

특히 고촌역을 중심으로 역세권 상권이 형성되어 유동인구가 많고, 서울 접근성이 뛰어나 1~2인 가구의 오피스텔 수요가 꾸준합니다.

유사 물건 시세 동향:

최근 검색된 자료에서는 '미리내고촌' 오피스텔의 구체적인 매매 및 임대 시세 자료가 확인되지 않았습니다.

다만, 인근 '고촌역 루체비스타'와 같은 신규 오피스텔 분양 사례를 보면, 서울 아파트 가격의 절반 이하 수준으로 책정되며 주변 시세 대비 저렴한 가격으로 분양되기도 했습니다.

전반적으로 고촌역 역세권 오피스텔은 서울 접근성, 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라를 바탕으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비:

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 지상 14층, 지하 1층으로 구성되어 있습니다. [cite: provided data]

내부에는 위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 소화전 설비, 화재 탐지 설비, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다. [cite: provided data]

외벽은 석재 붙임 마감, 창호는 샷시 마감으로 되어 있습니다. [cite: provided data]

면적 정보:

* 토지 면적: 4.10㎡ (약 1.24평)

* 토지 지분: 4.1039㎡

* 건물 면적 (전용면적): 26.08㎡ (약 7.89평)

* 건물 지분: 26.08㎡

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 제한사항:

본건 토지는 공항고도제한구역(고도지구)에 포함되어 있어 건축물 높이 등에 제한이 있을 수 있습니다. [cite: provided data]

또한, 중심지미관지구, 소로3류, 특수도로 등 복합적인 용도지역 및 지구로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 있어 관련 규제를 확인해야 합니다. [cite: provided data]

* 참고: 이 증명은 전산 오류로 사실과 다를 수 있으므로, 반드시 관계 부서에 확인받으시기 바랍니다. [cite: provided data]

임대관계 미상:

감정평가서상 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. (단, 임차인 정보는 HUG로 명확하게 확인됨)

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포골드라인 고촌역 도보 이용 가능한 초역세권에 위치하여 서울 및 김포공항으로의 접근성이 매우 뛰어납니다.

또한, 주변 아파트 단지 및 상업시설과 함께 형성된 생활권으로 편의시설 이용이 편리하며, 1~2인 가구를 중심으로 꾸준한 오피스텔 임대 수요가 예상됩니다.

HUG(주택도시보증공사) 관련 임차인 정보 및 말소 조건 확약서 제출로 인해 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다. [cite: provided data]

공항고도제한 등 일부 토지이용계획상 제한사항이 존재하나, 전반적으로 우수한 입지 조건과 편리한 교통망을 갖춘 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 초역세권 입지: 김포골드라인 고촌역 도보 약 200~300m 거리로, 역을 이용한 출퇴근 및 이동이 매우 편리합니다.

* 서울 접근성: 김포공항역 1정거장, 대중교통 이용 시 서울 주요 도심 접근성이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수요: 1인 가구 및 신혼부부 등 소형 오피스텔에 대한 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 권리 관계 명확: HUG와의 협약으로 잔여 권리 인수 부담이 없습니다. [cite: provided data]

* 풍부한 생활 인프라: 주변에 마트, 학교, 각종 편의시설이 잘 갖추어져 있어 거주 만족도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 224,000,000원

본건은 '인수 보증금 합계: 0원'으로, 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

위에서 제시된 감정가는 2024년 3월 3일을 기준으로 산정되었습니다. [cite: provided data]

현재 '미리내고촌' 오피스텔의 구체적인 실거래가 및 시세 자료가 부족하여 정확한 시세 분석에 한계가 있습니다.

다만, 고촌역 역세권 오피스텔의 경우 높은 수요 대비 공급이 제한적인 점, 서울 접근성, 신축급 건물이라는 점 등을 고려할 때, 감정가 수준에서 또는 그 이상으로 입찰이 형성될 가능성이 있습니다.

투자 목적, 현장 조사 결과, 주변 유사 물건의 실제 거래 사례 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

(참고: 본 감정가는 2026년 3월 3일자 요약표를 기반으로 하며, 실제 경매 진행 시점의 감정가 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.