나이스옥션 법원경매 부천 2025타경33121 [1] 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1062-6 더모스트 비동 2층 202호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 ""고촌읍행정복지센터"" 북서측 인근에 위치
하며, 주위는 아파트, 동류형 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 김포골드라인 ""고촌역"" 및 버스정류장이 인근에 소재하여
제반교통사정은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층건내 제2층 제202호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
내벽 : 벽지 등 마감
창호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

도시형생활주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 급.배수설비, 위생설비, 승강기설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 장방형에 가까운 토지로서 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한해발50.50m~112.86m미만), 소로2류(폭 8m~
10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역(모든축종제한)＜가축분뇨의 관리 및 이용에
관한 법률＞, 수평표면구역＜공항시설법＝, 장애물제한표면구역＜공항시설법＞,
성장관리권역＜수도권정비계획법＞, 토지구획정리사업지구(도시개발공사 확인 요망)
＜토지구획정리사업법＞, 하수처리구역(신곡처리분구)＜하수도법＞.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

상세 임대내역은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경33121 (1)

소재지: 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 1062-6 더모스트 비동 2층 202호

건물 구조: 철근콘크리트구조

준공 연도: 2019년

용도: 도시형생활주택

토지 면적: 18.42㎡ (약 5.57평)

건물 면적: 38.64㎡ (약 11.69평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

총 감정가: 326,000,000원

1.1. 입지조건

위치: 본건은 경기도 김포시 고촌읍 신곡리 소재 "고촌읍행정복지센터" 북서측 인근에 위치합니다.

주변 환경: 주위는 아파트, 동류형 공동주택 및 소규모 근린생활시설 등이 혼재하고 있습니다.

교통: 김포골드라인 "고촌역" 및 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 양호합니다. 차량 접근 또한 가능합니다.

도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접해 있습니다.

토지 이용 계획: 본건 토지는 제2종일반주거지역, 고도지구(공항고도제한), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 장애물제한표면구역, 성장관리권역, 토지구획정리사업지구, 하수처리구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 12월 16일 접수된 김광욱 근저당권 (150,000,000원)입니다.

주요 권리 내역:

* 소유권 이전 및 신탁 등기 말소 기록이 다수 존재합니다.

* 을구 3번: 2023년 10월 11일 접수된 조희재의 주택임차권 (327,000,000원)이 등기되어 있으나, 전입일자 2021년 10월 8일, 확정일자 2021년 9월 28일로 기재되어 있으며, '대항력 없음'으로 명시되어 있습니다. 또한, 등기부상 '말소'로 기재되어 있습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 을구 순위 3번 주택임차권등기가 언급되었으나, 주택도시보증공사(HUG)의 말소 동의 확약서가 제출되어 있어 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

* 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 임차인으로도 등재된 특이사항이 있습니다. HUG의 인수조건 변경이 보고서에 명시되어 있습니다.

* 등기부채권 총액은 581,601,500원입니다.

인수되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 조희재의 주택임차권은 대항력이 없고 등기상 말소 예정이며, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 사실상 소멸될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 김포시 고촌읍 신곡리의 주거 밀집 지역에 위치하며, 고촌역 역세권이라는 장점을 가집니다.

인근에 아파트 단지와 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

배후 수요는 인근 아파트 단지 거주민들이며, 소규모 상권이 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

교통: 김포골드라인 고촌역 이용이 편리하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 용이합니다.

편의시설: 고촌읍행정복지센터가 인근에 위치하며, 소규모 상업시설 이용이 가능합니다.

주변 매물 시세 분석:

* 최근 매매 정보에 따르면, 2026년 6월 기준 유사한 지역의 다세대/연립 주택이 다음과 같은 가격에 거래되었습니다.

* 76.53㎡ (약 23.15평) 다세대: 30,000만원

* 67.79㎡ (약 20.51평) 다세대: 20,000만원

* 55.67㎡ (약 16.84평) 연립: 26,500만원

* 본 물건은 전용면적 38.64㎡ (약 11.69평)이며, 2019년에 준공된 신축급 건물입니다.

* 주변 최근 매물들의 평당가(약 975만원~1,574만원)를 적용하여 본 물건의 시세를 추정해 볼 때, 본건의 면적(약 11.69평)을 고려하면 대략 14,000만원 ~ 18,000만원 내외의 시세가 형성될 것으로 보입니다.

* 단, 감정가는 326,000,000원으로 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경: HUG의 인수조건 변경 관련 상세 내용을 정확히 파악해야 합니다.

HUG의 채권자 겸 임차인: 채권자인 HUG가 임차인으로도 등재된 점은 매우 이례적이며, HUG가 경매 절차에 어떻게 관여하는지, 또는 인수 후 HUG와의 관계 설정에 대한 추가 확인이 필요합니다.

공항 관련 제한: 토지이용계획상 고도지구, 수평표면구역, 장애물제한표면구역 등이 설정되어 있어 향후 개발 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

임대 내역 미상: 상세 임대차 내역이 불분명하여 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다. (단, 현 임차인은 대항력 없음)

토지구획정리사업지구: 해당 지구의 사업 진행 상황 및 본 물건에 미치는 영향에 대한 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 김포시 고촌읍에 위치한 도시형생활주택으로, 고촌역 역세권이라는 교통상의 이점과 2019년 준공된 신축급 건물이라는 장점을 가지고 있습니다.

다만, 감정가(32.6억원) 대비 주변 시세(추정 1.4억~1.8억)가 현저히 낮게 형성되어 있으며, 채권자인 HUG가 임차인으로 보증금 3.27억원과 함께 등재된 특이한 상황입니다.

권리분석상 대항력 있는 임차인은 없으므로 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, HUG의 인수조건 변경 및 채권자/임차인 동시 등재 상황은 면밀한 조사가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지: 김포골드라인 고촌역 이용이 편리하여 향후 직주근접 수요 확보에 유리합니다.

신축급 건물: 2019년 준공으로 비교적 최신 시설을 갖추고 있어 하자 보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

소형 면적: 전용면적 38.64㎡로 1~2인 가구의 실수요자 또는 소액 투자자에게 적합한 물건입니다.

시세 차익 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 시세를 고려할 때, 저가 낙찰 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 326,000,000원

보수적 시세 추정: 약 140,000,000원 ~ 180,000,000원

고려사항:

* 본건의 감정가가 주변 시세 대비 높게 책정되었습니다.

* 채권자이자 임차인인 HUG의 보증금(327,000,000원)이 감정가와 거의 동일하며, 이는 HUG의 인수 관련 특별한 사정이 있음을 시사합니다.

* HUG의 인수조건 변경 내용은 명확히 확인해야 할 주요 사항입니다.

* 임차인 조희재는 대항력이 없으며 HUG의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 권리입니다.

* 공항 관련 제한 구역임을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

* 주변 시세와 감정가 격차가 크므로, 시장 가치를 반영하여 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다.

상기 제반 사항 및 주변 시세 자료를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 예상 입찰가는 약 190,000,000원 수준으로 판단됩니다. 이는 감정가 대비 약 58% 수준이며, 시장 가치에 부합하는 보수적인 금액입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.