나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1078 [1] 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 3동 29층 2902호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천먼우금초등교' 남서측 인근에
위치하며, 주위는 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건까지 제반차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여
대중교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 64층건(사용승인일 : 2009.01.22.)내
29층 2902호로서
- 외벽 : 몰탈위페인팅마감, 석재붙임 등임.
- 내벽 : 벽지마감, 타일붙임 등임.
- 창호 : 알루미늄새시창호임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 승강기시설 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지인 광평수토지로서 아파트, 업무시설 및 근린생활시설의
부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지내 포장도로와 외곽공도가 연접되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 대로3류(접함),
시가지조성사업지역, 경제자유구역<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한
특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경1078 (1)

* 소재지: 인천광역시 연수구 송도동 4-1 송도더샵퍼스트월드 3동 29층 2902호

* 용도: 아파트

* 감정가: 814,000,000원 (8억 1천 4백만원)

* 건물면적: 101.75㎡ (약 30.78평)

* 토지면적: 37.74㎡ (약 11.42평)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 채무총액: 916,400,000원 (9억 1천 6백 40만원)

* 사용승인일: 2009년 1월 22일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 인천광역시 연수구 송도동 소재 '인천먼우금초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

* 교통상황: 본건까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 상황은 보통인 편임.

* 인접 도로상태: 본건 단지 내 포장도로와 외곽 공도가 연접되어 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 중심상업지역, 제1종지구단위계획구역(국제업무단지), 대로3류(접함), 시가지조성사업지역, 경제자유구역, 성장관리권역임.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 을7 (국민은행 근저당, 2015년 7월 17일 접수)

* 등기부현황: 소유권보존, 소유권이전 등기 후 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소된 상태임. 본건은 인천지방법원의 임의경매개시결정(2025타경1078)에 의해 진행되며, 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상됨.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요에 대한 기재가 있으나, 상세 내용은 확인되지 않음.

* 임차인 현황: 임차인 현황 없음. 인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상임.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송도 국제업무단지는 대규모 아파트 단지와 상업, 업무 시설이 복합적으로 개발된 지역으로, 생활 편의성이 우수함. 인천먼우금초등학교와 인접해 있어 교육 환경 또한 양호한 편임.

1.4. 생활정보

* 아파트 단지 정보: 송도더샵퍼스트월드, 2009년 1월 22일 사용승인, 64층 건물, 총 1596세대.

* 주변 편의시설: 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설, 상업시설, 공원 등이 잘 갖추어져 있음. 인천먼우금초등학교, 송도컨벤시아, 센트럴파크 등이 인근에 위치함. 본 건 주변에 혐오시설은 확인되지 않음.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계: '유동화물건'으로 표기되어 있어 채권 유동화 관련 사항을 확인해야 하나, 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 보임.

* 명도: 임차인이 없어 명도 저항 가능성은 낮으나, 점유자 확인 및 명도 절차 진행이 필요함.

* 기타: 임대 관계가 미상인 점은 참고할 사항임.

1.6. 종합 의견

본 건은 인천 송도 국제업무단지에 위치한 송도더샵퍼스트월드 아파트로, 우수한 입지 조건과 잘 갖추어진 생활 인프라를 갖추고 있음. 권리 분석상 특별한 인수 부담은 없을 것으로 판단되나, '유동화물건' 표기 및 임대 관계 미상인 점은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음.

1.7. 투자 포인트

* 송도 국제업무단지 내 핵심 입지로 향후 미래 가치 상승 기대.

* 편리한 교통망과 풍부한 생활 편의 시설.

* 권리 관계가 비교적 깨끗하여 낙찰 후 명도 진행 용이 예상.

* 단지 내 및 주변의 지속적인 개발로 인한 가치 상승 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

* 시세 분석: 제공된 최근 매매 정보(2026년 6월)에 따르면, 유사 면적(116.125㎡)의 경우 8억 6천 5백만원에서 9억 1천만원 사이에서 거래되었음. 123.02㎡ 면적은 9억원에 거래됨. 본 건의 전용면적(101.75㎡)과 층수(29층)를 고려할 때, 현재 시세는 대략 7억 6천만원에서 8억 1천만원 수준으로 추정됨.

* 감정가 대비 분석: 본 건의 감정가는 8억 1천 4백만원으로, 최근 실거래가 최고가와 유사한 수준임.

* 총 채무 대비 분석: 총 채무액은 9억 1천 6백 40만원으로, 감정가 및 추정 시세보다 높은 수준임.

* 보수적 예상 입찰가: 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여, 낙찰 후 수익성을 확보하기 위한 보수적인 입찰가 산정이 중요함. 권리 관계가 명확하고 입지가 우수한 점을 감안할 때, 감정가 대비 약 85~95% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

* 예상 입찰가: 7억 5천만원 ~ 7억 9천만원 수준에서 신중한 입찰을 권장함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.