나이스옥션 법원경매 인천 2025타경509279 [1] 인천광역시 남동구 도림동 669-20 한솔그린빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 도림동 소재 ""도림초등학교"" 남서측 인근에 위치하며,
주위일대는 동류형의 공동주택, 농경지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여,
대중교통사정은 무난한 편임.

건물의 구조

2011. 06월경에 사용승인을 득한 철근콘크리트구조 경사스라브지붕 5층건
공동주택(다세대주택) 건물 내의 4층 402호로서,
외벽:콘크리트 위 본타일 등 마감.
내벽:몰탈 위 벽지 등 마감.
창호:샷시창호임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 1단의 부정형인 토지로서 대체로 평탄하며, 현황 공동주택(다세대주택) 건물의
부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 공동주택(다세대주택)은 남동측으로 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1.2토지 공히,
제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획), 가축사육제한구역(2013-03-08),
과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 사항은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경509279 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 도림동 669-20 한솔그린빌 4층 402호

물건종별: 다세대주택

감정평가액: 131,000,000원

토지면적: 28.51㎡ (8.62평)

건물면적: 50.79㎡ (15.36평)

매각구분: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 고OOOOOOOOOO

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

건물명: 한솔그린빌

건축년도: 2011년

건축구조: 철근콘크리트구조

층수: 지하 없음, 지상 5층 중 4층

2. 입지조건

본건은 인천광역시 남동구 도림동 소재 "도림초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위환경은 동류형의 공동주택, 농경지 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통인 편입니다.

교통상황은 각종 차량의 접근이 가능하고 버스정류소 등이 근거리에 소재하여, 대중교통사정은 무난한 편입니다.

본건 공동주택(다세대주택)은 남동측으로 공도와 접함 상태입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(도림구획), 가축사육제한구역(2013-03-08), 과밀억제권역.

3. 권리분석

등기부등본 상 모든 권리는 말소기준권리인 2012년 4월 24일자 고령성주축산업협동조합 근저당권(을3)에 의해 소멸될 예정입니다.

따라서 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다.

말소기준권리: 2012-04-24 근저당권 (권리자: 고령성주축산업협동조합)

총 등기부채권액: 156,000,000원

임차인 현황

* 임차인: 송

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입(사업)일자: 2014-03-07

* 대항력: 없음

본 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 없어 낙찰자가 부담할 임차보증금은 없습니다.

인수되는 임차보증금 합계: 0원

4. 상권분석

본 물건은 주거지역에 위치하며, 주변은 동류형의 공동주택과 농경지가 혼재된 지역입니다.

도림초등학교가 인근에 있어 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리한 입지입니다.

최근 거래 사례 분석:

* 2026년 3월 23일 거래, 663-9번지, 53.00㎡ (16.03평), 90,000,000원 (1,698,113원/㎡)

* 2026년 3월 6일 거래, 675-1번지, 51.33㎡ (15.53평), 180,000,000원 (3,506,719원/㎡)

* 2026년 3월 4일 거래, 669-5번지, 38.98㎡ (11.79평), 80,000,000원 (2,052,334원/㎡)

5. 생활정보

* 교육시설: 도림초등학교가 남서측 인근에 위치

* 교통: 차량 접근 용이, 버스 정류장 근거리 위치

* 편의시설: 일반적인 주거지역의 편의시설 이용 가능 (세부사항은 주변 탐문 필요)

* 건물설비: 급배수, 위생, 난방 설비 구비

* 주변환경: 동류형 공동주택 및 농경지 혼재, 주위환경 보통

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건으로, 다른 공동담보 물건과의 연관성 및 경매 진행 상황에 따라 추가적인 변동 가능성을 염두에 두어야 합니다. (본건은 임의경매로 진행되어 해당 리스크는 제한적일 수 있음)

* 건물 노후도: 2011년 준공으로 비교적 신축이나, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 임대차 관계: 임대관계 사항 미상으로, 명도 시 예상치 못한 임차인이 나타날 가능성이 있으나, 본건 임차인 송경호 씨는 대항력 및 보증금이 없어 이 부분은 리스크가 제한적입니다.

* 토지이용계획: 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있어 향후 개발 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

주변 혐오시설 조사 결과:

현장 조사 및 지도 상으로 인근에 혐오시설이나 특별히 문제될 만한 시설은 발견되지 않았습니다. 가축사육제한구역으로 지정되어 있어 축산 관련 시설 또한 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 남동구 도림동에 위치한 다세대주택으로, 도림초등학교 인근에 자리하여 교육 환경이 양호하며 교통이 편리한 입지를 갖추고 있습니다.

2011년에 건축되어 비교적 신축에 속하며, 내부 설비 또한 잘 갖추어져 있습니다. 권리분석 상 인수할 권리 및 임차보증금이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

다만, 감정평가액 대비 최근 실거래가 자료에서 일부 편차가 관찰되며, 특히 18,000만원 거래 사례는 특수한 경우로 판단됩니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경에 위치하며, 권리상 하자가 없어 실수요자 또는 투자자 모두에게 매력적인 물건이 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 안전한 권리관계: 모든 권리가 말소될 예정으로 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 무하자 임차인: 대항력 없는 임차인으로 명도 및 보증금 관련 문제가 없습니다.

* 양호한 입지: 도림초등학교 인근, 도림동 주거지역, 편리한 교통 환경.

* 비교적 신축 건물: 2011년 건축으로 건물 상태 양호.

* 잠재적 가치: 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선에 따른 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 131,000,000원입니다.

인근 유사 물건의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 면적 및 건축연도가 유사한 물건(663-9번지, 53㎡, 2013년 준공)은 90,000,000원에 거래되었습니다.

또한, 본건과 동일 지번(669-20)에 인접한 오래된 물건(669-5번지, 38.98㎡, 1993년 준공)은 80,000,000원에 거래되었습니다.

고려된 유사 물건의 면적당 시세(약 1,700,000원/㎡ ~ 2,000,000원/㎡)를 본건 면적(50.79㎡)에 적용 시, 약 86,000,000원에서 101,500,000원 수준의 시세가 형성될 것으로 추정됩니다.

본건의 감정가 131,000,000원은 최근 거래 사례 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

안전한 권리관계와 무하자 임차인임을 감안할 때, 낙찰 후 수익률 확보를 위해서는 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 바람직합니다.

이에, 본건의 예상 입찰가는 약 105,000,000원으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 20% 할인된 가격이며, 유사 물건의 시세 범위를 고려한 합리적인 수준입니다.

입찰 시에는 경매 당일의 경쟁 상황 및 물건의 현장 상태를 다시 한번 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.