나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1101 [1] 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-3 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주

토지감정요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치
본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 '외1리다목적회관' 남동측 인근에 소재함.
○ 주위환경
해안가 주변 야산지대임

교통상황

○ 차량접근성: 차량접근 가능함
○ 대중교통여건: 북측 인근에 소재한 간선도로(영흥남로)변에 버스정류장 소재하나 도서지방으로 대중교통여건은 다소 불편함

형태 및 이용상태

○ 부정형 완경사지로 잡종지 상태임

인접 도로상태

○ 본건 남동측으로 세로의 포장 도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형) 가축사육제한구역(2022-04-27)(모든축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 준보전산지(2018-12-28)<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

제시목록 외의 물건

○ 해당사항 없음

공부와의 차이

○ 공부상 임야이나 현황은 '잡종지'임

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상

물건 비고

공부상 '임야'이나 현황 '잡종지'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경1101 (1)

소재지: 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 284-3

용도: 임야 (현황: 잡종지)

감정가: 329,085,000원

토지 면적: 1545.00㎡ (약 467.36평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

매각 대상: 토지매각

경매 구분: 부동산임의경매

채권자: 인OOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 물건 위치 및 주변 환경

본건은 인천광역시 옹진군 영흥면 외리 소재 '외1리다목적회관' 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 해안가 주변의 야산지대로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근은 가능하나, 북측 인근 간선도로(영흥남로)변에 버스정류장이 소재하고 있음에도 불구하고 도서지방이라는 특성상 대중교통 여건은 다소 불편한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건은 남동측으로 세로의 포장 도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 계획관리지역, 성장관리계획구역(일반형), 가축사육제한구역(모든 축종 제한), 준보전산지, 성장관리권역으로 지정되어 있어 관련 법규 및 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 물건의 말소기준권리는 2014년 5월 28일 접수된 인천강화옹진축산업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

3.2. 인수되는 권리

을구 9번 구분지상권설정 (2019-07-03, 한국전력공사)은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. 이는 토지 이용에 제한을 줄 수 있으므로 상세 확인이 필요합니다.

3.3. 말소되는 권리

등기부상의 대부분의 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나 임의경매로 인한 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

* 갑1: 공유자전원지분전부이전 (2012-12-12)

* 을7: 지상권설정 (2014-05-28, 인천강화옹진축산업협동조합)

* 갑16: 압류 (2024-05-20, 김포세무서장)

* 갑17: 가압류 (2024-12-10, 서울보증보험주식회사, 82,692,440원)

* 갑18: 가압류 (2025-03-05, 이대병, 280,000,000원)

* 갑19: 가압류 (2025-03-17, 모수현, 955,600,000원)

* 갑20: 임의경매 (2025-05-16, 인천강화옹진축산업협동조합)

* 갑21: 압류 (2025-05-23, 국민건강보험공단)

* 갑22: 가압류 (2025-06-18, 서울보증보험주식회사, 127,686,940원)

3.4. 등기부 채권 총액

등기부상 채권 총액은 1,666,979,380원입니다.

3.5. 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 보증금 및 차임이 미상인 임차인이 있을 수 있으므로, 실제 현장 조사 시 임차인 현황을 재확인해야 합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 영흥면 외리는 해안가 주변의 야산지대로, 최근 영흥도 지역은 대규모 '미래에너지 파크' 조성 사업(풍력, 수소 에너지, 데이터센터 등)이 추진되는 등 수도권의 새로운 에너지 거점으로 부상하고 있습니다. 이는 향후 지역 개발 및 가치 상승에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

4.2. 관광 및 레저

영흥도는 장경리 해수욕장, 십리포 해수욕장, 노가리 해수욕장 등 다수의 해수욕장과 자연 경관을 갖추고 있어 관광객 유입이 꾸준히 이루어지고 있습니다. 또한, 제2영흥대교 건설 추진 등 교통망 확충 계획은 지역 접근성을 높여 관광 활성화에 기여할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 다수의 펜션, 카페, 식당, 수산물 직판장 등이 분포하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 혐오시설

현재 제공된 정보 및 검색 결과에서 본건 인근에 직접적으로 언급되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 영흥화력발전소 인근 지역 개발 계획과 관련하여 환경단체의 반발이 있는 등 환경 이슈가 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부와 현황의 차이

공부상 '임야'이나 현황은 '잡종지'로 이용되고 있어, 토지 이용 및 개발 시 건축 및 관련 인허가 과정에서 추가 확인이 필요합니다.

6.2. 도서지역 교통 불편

섬 지역 특성상 대중교통 이용에 다소 불편함이 따를 수 있습니다.

6.3. 인수되는 권리 (구분지상권)

을구 9번의 구분지상권은 매수인이 인수해야 하므로, 해당 권리가 토지 이용에 미치는 제약 사항을 면밀히 파악해야 합니다.

6.4. 토지 이용 규제

본건이 계획관리지역, 가축사육제한구역, 준보전산지 등으로 지정되어 있어 개발 행위에 대한 규제를 받을 수 있습니다.

6.5. 높은 채권 총액

등기부 채권 총액이 16억 원이 넘는 높은 수준으로, 경매 진행 과정에서 채권자들의 낙찰 여부에 대한 관심이 높을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 옹진군 영흥면 소재의 임야로서, 현재는 잡종지로 이용되고 있습니다. 해안가와 인접한 야산 지대로서 차량 접근성은 양호하나 대중교통은 불편한 편입니다. 영흥도 지역은 '미래에너지 파크' 조성 등 대규모 개발 호재와 함께 관광지로서의 잠재력도 보유하고 있습니다. 그러나 공부와 현황의 불일치, 인수해야 하는 구분지상권, 토지 이용 관련 각종 제한 사항 등을 종합적으로 고려할 때, 철저한 현장 조사와 법률 검토가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 개발 호재

영흥도 지역의 '미래에너지 파크' 조성 사업 및 제2영흥대교 건설 추진은 향후 지역 가치 상승의 주요 동력이 될 수 있습니다.

8.2. 관광 잠재력

해수욕장 및 아름다운 해안 경관을 바탕으로 한 관광 수요 증가와 더불어, 체류형 관광지로의 변화는 부동산 가치 상승에 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.

8.3. 희소성

수도권 내에서 개발이 가능한 토지의 희소성이 높아짐에 따라, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 고려 사항

예상 입찰가 산정 시, 인수 보증금(0원)은 제외하고 고려합니다. 현재 감정가 329,085,000원을 기준으로 하되, 인수되는 구분지상권의 영향, 토지 이용 규제, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 분석하여 신중하게 결정해야 합니다.

9.2. 권장 사항

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 현장 방문을 통한 상세 조사(토지 현황, 인근 개발 계획, 인수 권리 사항 상세 분석 등)가 필수적입니다. 더불어, 인근 유사 물건의 최근 거래 사례 및 경매 낙찰가율 등을 참고하여 보수적인 접근을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.